Consigli trattativa che mossa fare

[Melisenda]

Buongiorno,
avrei bisogno di consigli. Siamo in trattativa per un appartamento che vorremmo acquistare. I proprietari dell'appartamento lo hanno messo in vendita qualche mese fa tramite agenzia, che detiene l'esclusiva dell'incarico. Inizialmente il prezzo era di 310000 euro, da poche settimane hanno abbassato a 290000. Il nostro budget è un po' inferiore rispetto alla cifra richiesta, ma non siamo lontani. Dopo averlo visitato, abbiamo deciso che faceva al caso nostro e abbiamo fatto la nostra proposta irrevocabile d'acquisto, in cui chiedevamo 260000. Dopo una settimana, l'agenzia ci ha comunicato che la proposta non era stata ritenuta congrua e che i venditori rilanciavano con una controfferta di 275000 euro, promettendoci in cambio di lasciare la cucina (non nuova, ma ben tenuta) e un armadio su misura di una camera. Inoltre ci comunicavano che avrebbero continuato a versare la quota mensile relativa al piano di accumulo per lavori condominiali straordinari non ancora deliberati, anche qualora avessero venduto a noi. Inoltre ci chiedevano di rogitare il prima possibile ma di poter restare cinque mesi nell'appartamento (eventualmente pagandoci un affitto) per poter ristrutturare la casa che acquisteranno dopo aver venduto a noi il loro appartamento.
La nostra controproposta alla controproposta è stata la seguente:
- abbiamo accettato di farli restare cinque mesi da dopo il rogito (d'accordo anche noi sul fatto di rogitare appena possibile), senza chiedere loro l'affitto (pagherebbero solo le spese condominiali fino al giorno in cui staranno lì); abbiamo inserito ovviamente una data ultima e improrogabile per liberare l'appartamento e una penale da pagarci per ogni giorno in più di permanenza da dopo la data di scadenza (ci fidiamo, ma vogliamo comunque tutelarci);
- abbiamo puntualizzato che avrebbero finito di pagare loro tutte le rate del piano di accumulo per i lavori del condominio fino all' ultima rata prevista per dicembre 2019, ma che il recupero delle detrazioni fiscali in 10 anni andrà totalmente a loro (ci sembrava giusto così, visto che i soldi li stanno tirando fuori loro)
- come prezzo abbiamo offerto 270mila, che rappresenta il nostro limite massimo del budget, compreso cucina e armadio come già da loro promesso (a voce).
L'agenzia dopo un giorno mi ha richiamato per dire che la proposta per i venditori era congrua e per comunicare la data per firmare tutti insieme il preliminare. Ma il giorno dopo ancora l'agenzia mi ha ricontattato per avvisare che i venditori avevano cambiato idea su alcune condizioni:
- ci abbassano la cifra a 265mila, ma si riprendono indietro i soldi già versati per il piano di accumulo relativo al 2018 e aggiungendo che a questo punto le spese straordinarie del condominio saranno totalmente a carico nostro, spese che sono state stimate essere di diecimila euro a condomino. E di conseguenza saremo noi a godere del recupero fiscale del 50% in dieci anni (che sarà più o meno quindi di cinquemila euro)
- non ci lasciano più l'armadio, ma solo la cucina
- chiedono un mese ulteriore di tempo per restare nell'appartamento dopo il rogito, quindi non cinque, ma sei mesi, senza pagarci l'affitto.

A questo punto come dovremmo muoverci? premesso che i venditori sono persone molto tranquille e serie che godono della nostra fiducia (altrimenti non avremmo concesso loro la possibilità di continuare ad abitare nell' appartamento dopo il rogito). Sicuramente a questo punto vogliamo contattare l'amministratore del loro condominio per capire se questi lavori di ristrutturazione si faranno, quando si faranno ecc...perché, se acquisteremo, già ci troveremo a pagare ogni mese una consistente rata di mutuo, non possiamo permetterci di pagare anche una super rata del condominio da 600 e passa euro...
Dobbiamo mettere in chiaro questa cosa.. ci stanno mettendo un po' in difficoltà con questa richiesta di tirarsi indietro completamente dalle spese straordinarie per il condominio, addirittura ritirando la quota versata l'anno scorso...è vero, che poi lo stato ci ridarà cinquemila euro in dieci anni, ma intanto bisogna sborsarne parecchi...
Secondo voi cosa dovremmo rispondere? Grazie mille

 

[Rosa1968]

Mi chiedo come ritireranno la quota versata ....

 

[eldic]

ditegli "no, grazie". tempo 5 giorni si rifaranno vivi

 

[Melisenda]

Da quel poco che ho capito, credo che non abbiano versato nulla a nessuno..semplicemente hanno messo da parte dei soldi mese per mese in previsione di questi lavori di ristrutturazione che non sono stati ancora deliberati. Alcuni condomini hanno fatto come loro, altri non hanno aderito a nessun piano di accantonamento. Però non ho ancora contattato l amministratore del condominio e quindi non so se le cose stanno così effettivamente. Io inizialmente avevo capito che questi lavori sarebbero partiti sicuramente nel 2020...adesso ci dicono che in realtà nessuno ha deliberato niente e addirittura che non è detta che questi lavori saranno fatti.

 

[francesca63]

Secondo voi cosa dovremmo rispondere?

Dovete fare bene i vostri conti, ed accettare le richieste solo se sono quantificabili (di che lavori si tratterebbe, di che entità) , e se ci state dentro.
Mi pare peraltro che vi stiate muovendo con le giuste cautele.
Considera però che lavori straordinari possono sempre essere necessari (oltre a quelli di cui state parlando), quindi non comprate se non avete da parte almeno una piccola riserva , per le necessità impreviste.

 

[PyerSilvio]

Da quel poco che ho capito, credo che non abbiano versato nulla a nessuno..semplicemente hanno messo da parte dei soldi mese per mese in previsione di questi lavori di ristrutturazione che non sono stati ancora deliberati. Alcuni condomini hanno fatto come loro, altri non hanno aderito a nessun piano di accantonamento. Però non ho ancora contattato l amministratore del condominio e quindi non so se le cose stanno così effettivamente. Io inizialmente avevo capito che questi lavori sarebbero partiti sicuramente nel 2020...adesso ci dicono che in realtà nessuno ha deliberato niente e addirittura che non è detta che questi lavori saranno fatti.

Tanta confusione.
Mescolata ad un’azione troppo precipitosa.

Prima di identificare il quanto, ovvero il saldo prezzo offerto, occorreva concludere l’esame del cosa, ossia il prodotto.

La consultazione con l’amministratore, per comprendere quanto, quando e quali gli interventi straordinari nell’edifico, andava fatta prima di formulare la proposta.

A maggior ragione se ancora tali opere non sono state deliberate.
Evidentemente lo stato del condominio parla da se’.

Tuttavia la mancanza della delibera, non esclude la possibilita’ Che vi siano gia’ sul tavolo dell’amministratore, due o tre preventivi da sottoporre al vaglio della compagine condominiale, che identificano la natura e l’entita’ di tali opere.
Da qui la previsione del fondo da costituire per la spesa.

Molto probabilmente, tutto questo ondeggiamento nelle decisioni del venditore, e’ stato determinato da una consultazione con l’amministratore.

La linea di principio corretta da mantenere e’ quella che ti ha gia’ esposto la Francesca63.

Quantificati i costi, dovrai o dovevi defalcarli dal saldo prezzo, tagliando fin da subito la testa del toro.
Ciascuno a casa sua coi cocci suoi.
Diglielo al tuo intermediario che ti assiste.

Senza mantenere strascichi e pendenze col venditore, dei suoi piani di accumulo, le sue rate future, le detrazioni o i suoi calzini usati lasciati nel comodino fino al 2020.

I soldi li prende al rogito o no?
Paga e se ne va.
Diversamente, in assenza della delibera, i soldi li mantieni in mano tu che invece in quel condominio ci rimani.

Con la provvista pronta, per quando la compagine condominiale, decidera’ di avviare i lavori.

Fatto dieci, l’entita’ dei lavori, direi di ritornare agli originali 260 gia’ offerti.

Fatto 500 il canone di affitto, sei mesi gratis concessi, con la tranquillita’ della consegna differita, chiudono il conto economico nell’ordine di 273 mila.

Se avessi fatto prima le indagini sarebbe stato senz’altro meglio.
Una volta dichiarato un prezzo offerto, risulta sempre difficile, farne digerire uno piu’ ridotto.
Tuttavia succede spesso.
Anche dopo il preliminare.
In fondo pure loro hanno cambiato idea a piu’ riprese.

In finale, non entro volutamente nel territorio della cucina e dell’armadio, inseriti nell’ambito della trattativa immobiliare.
Terreno da giuoco scivoloso, da cui un intermediario accorto, dovrebbe sempre mantenersi lontano.

Non di rado, gli affari di questi mediatori avventurieri, finiscono in un nulla di fatto, per via del vecchio armadio di nonna Mafalda.

 

[specialist]

Io offrirei 265/270000 euro, ma devono pagare tutte le spese condominiali. Possono tenersi i loro mobili usati, ma tassativamente devono sloggiare entro la data del rogito. Prendere o lasciare. Se non accettano ti rifai vivo tra due o tre mesi offrendo alle stesse condizioni 260000 euro.

 

[Melisenda]

Tanta confusione.
Mescolata ad un’azione troppo precipitosa.

Prima di identificare il quanto, ovvero il saldo prezzo offerto, occorreva concludere l’esame del cosa, ossia il prodotto.

La consultazione con l’amministratore, per comprendere quanto, quando e quali gli interventi straordinari nell’edifico, andava fatta prima di formulare la proposta.

A maggior ragione se ancora tali opere non sono state deliberate.
Evidentemente lo stato del condominio parla da se’.

Tuttavia la mancanza della delibera, non esclude la possibilita’ Che vi siano gia’ sul tavolo dell’amministratore, due o tre preventivi da sottoporre al vaglio della compagine condominiale, che identificano la natura e l’entita’ di tali opere.
Da qui la previsione del fondo da costituire per la spesa.

Molto probabilmente, tutto questo ondeggiamento nelle decisioni del venditore, e’ stato determinato da una consultazione con l’amministratore.

La linea di principio corretta da mantenere e’ quella che ti ha gia’ esposto la Francesca63.

Quantificati i costi, dovrai o dovevi defalcarli dal saldo prezzo, tagliando fin da subito la testa del toro.
Ciascuno a casa sua coi cocci suoi.
Diglielo al tuo intermediario che ti assiste.

Senza mantenere strascichi e pendenze col venditore, dei suoi piani di accumulo, le sue rate future, le detrazioni o i suoi calzini usati lasciati nel comodino fino al 2020.

I soldi li prende al rogito o no?
Paga e se ne va.
Diversamente, in assenza della delibera, i soldi li mantieni in mano tu che invece in quel condominio ci rimani.

Con la provvista pronta, per quando la compagine condominiale, decidera’ di avviare i lavori.

Fatto dieci, l’entita’ dei lavori, direi di ritornare agli originali 260 gia’ offerti.

Fatto 500 il canone di affitto, sei mesi gratis concessi, con la tranquillita’ della consegna differita, chiudono il conto economico nell’ordine di 273 mila.

Se avessi fatto prima le indagini sarebbe stato senz’altro meglio.
Una volta dichiarato un prezzo offerto, risulta sempre difficile, farne digerire uno piu’ ridotto.
Tuttavia succede spesso.
Anche dopo il preliminare.
In fondo pure loro hanno cambiato idea a piu’ riprese.

In finale, non entro volutamente nel territorio della cucina e dell’armadio, inseriti nell’ambito della trattativa immobiliare.
Terreno da giuoco scivoloso, da cui un intermediario accorto, dovrebbe sempre mantenersi lontano.

Non di rado, gli affari di questi mediatori avventurieri, finiscono in un nulla di fatto, per via del vecchio armadio di nonna Mafalda.

Confusione sì, è vero. Azione troppo precipitosa, non credo, visto che siamo ancora in trattativa è nessuno ha firmato niente, non abbiamo nessun vincolo, siamo liberi domani di dire "rifiutiamo la loro controproposta, oppure accettiamo tutto e si conclude" .
E siamo ancora in tempo a chiedere chiarimenti all amministratore; certo, se la questione fosse stata chiara fin da subito, sarebbe stato meglio. Quello che non mi è piaciuto è il fatto che, in prima battuta, l agente ci abbia detto "state tranquilli, è stato già fatto il piano di accantonamento per i lavori straordinari, quindi non è un problema vostro ". I lavori in questione riguardano la ristrutturazione della pavimentazione esterna del cortile dove poggiano le palazzine. È una ristrutturazione più che altro per finalità estetiche...il pavimento si è annerito negli anni (sono immobili degli anni 70).
In seconda battuta però hanno cambiato le carte in tavola, rivelandoci che manca da pagare la quota per l anno 2019 ma ci hanno garantito che avrebbero finito di pagare tutto loro anche nell ipotesi che tra un paio di mesi subentriamo noi come proprietari. Noi abbiamo ribattuto "ok, se pagare tutto voi per noi è sicuramente meglio, visto che inizialmente ci avevate proprio detto che noi dovevamo stare tranquilli che era stato già pagato tutto, ma non era vero..Però il recupero fiscale del 50% è giusto che lo abbiate voi...pagate tutto voi e riavrete le detrazioni fiscali voi"
Adesso viene fuori che loro non vogliono più pagare nulla e che ritireranno anche i soldi già versati per la quota 2018. Questo perche, dal momento che non è neppure stata fatta la delibera dei lavori, non sono sicuri del fatto che avranno diritto di ricevere in futuro le detrazioni fiscali e quindi si tirano completamente fuori dalla faccenda. E quindi questi lavori, se si faranno, li dovremo pagare noi e riceveremo noi a quel punto il recupero fiscale.
Non avevo contattato prima l amministratore perche ero tranquilla del fatto che le questi lavori sarebbero stati pagati dai proprietari e non saremmo stati coinvolti in questa questione.
Ma essendo cambiate le carte in tavola, ora sì che ci voglio parlare con l amministratore, visto che adesso i proprietari vogliono che paghiamo noi i lavori. Voglio sapere esattamente a quanto ammonta la cifra, se e8stato già approvato un preventivo o se ancora non hanno neppure visionato per niente dei preventivi, quando saranno deliberata la ristrutturazione ecc...
Come diceva francesca63, il fatto di acquistare un appartamento in un grosso condominio presuppone che prima o poi dei lavori straordinari
ci saranno...Però un conto è comprare un appartamento sapendo nell immediato che non ci sono spese grosse da sostenere, un conto è comprare casa dovendo aggiungere anche una spesa ulteriore di diecimila euro per la ristrutturazione.

Comunque il tuo consiglio "ciascuno a casa sua con i cocci suoi" mi sembra ragionevole.
E capire se tornare a offrire 260 come era stata la nostra proposta iniziale..oppure accettare la loro richiesta attuale di 265...sicuramente non mandiamo all aria la trattativa per un armadio...se non ce lo vogliono dare pazienza.

 

[PyerSilvio]

Azione troppo precipitosa, non credo, visto che siamo ancora in trattativa è nessuno ha firmato niente, non abbiamo nessun vincolo,

Avevo capito, cosi’ come hai esposto, che eravate ormai giunti a stabilire la data per la sottoscrizione del preliminare.

Si presume, che per raggiungere una destinazione e salire su un mezzo, le valigie dovevano gia’ essere pronte e sigillate per il trasporto.

Invece, oltre ai suppellettili, mancava anche la carta d’imbarco, che si riceve dal vettore, al termine delle procedure di accettazione.

Da qui. l’utilizzo del precipitoso, aggettivo qualificativo.

Che, per intenderci resta un’osseevazione critica, mossa piu’ all’intermediario che ti assiste.

Il quale farebbe bene a chiudere correttamente le prassi, senza cincischiare troppo, tra vecchi armadi e vecchiarde cucine, pendendo dall’indecisione del venditore.

Se le spese non sono state deliberate significa che non esistono.
Non potevano essere quantificate ne tantomeno stabilire una data di inizio o di termine.
Piani di accumulo, rate future, chissenefrega.
Accordi, impegni, obblighi e soldi loro, che non vi riguardano.
Da concludere e regolarizzare al rogito che interviene come una lapide.

Se il condominio fosse decrepito e le spese d’intervento non fossero state ancora deliberate, anche in questo caso non esisterebbero.
Cio’ non esclude la loro prossima messa in cantiere.
Che potrebbe avvenire profuturo.
Il giorno dopo oppure l’anno seguente.

Poco importa.
Se la testa del toro la tagliate oggi.

Ecco perche’ era meglio consultarsi con l’amministrazione, prima di recarsi all’aereoprto, ed accogersi li’, di non avere le carte in regola per l’imbarco o, ancora peggio, di ritrovarsi fuori luogo.

Come recarsi all’aereoporto ad attendere un treno.

 

[Melisenda]

Metafora dell imbarco a parte, è vero che se le spese non sono state deliberate in pratica non esistono. E se i venditori hanno voluto per precauzione già iniziare un piano di accumulo per stare più tranquilli, per non.dover sborsare diecimila euro tutte in una volta, a questo punto non ci riguarda...ci riguarderà solo nel momento in cui questi lavori verranno concretamente decisi (se in quella data saremo diventati noi i proprietari)
Questo adesso è chiaro.
Per quanto riguarda armadi e cucine vecchiarde, non rappresentano loro il problema.
Quello che pretenderò domani è che si arrivi ad una conclusione scritta nero su bianco, altrimenti si rischia ogni giorno che i venditori cambino idea.
La metafora comunque non l ho capita
Perché non dovrei avere le carte giuste per l imbarco o addirittura mi troverei in aeroporto ad aspettare un treno?