Consiglio vendita immobile

[Sbug]

Buongiorno,
vorrei chiedervi un consiglio per una situazione spiacevole che si è venuta a creare nella vendita del mio immobile.
Ho fatto il compromesso con l'acquirente a febbraio 2024, rogito entro fine anno.
Nel corso di questi mesi, l'acquirente mi ha chiesto (più volte) di poter venire presso la mia abitazione per prendere misure con mobilieri, elettricisti, idraulici, per lavori extra che vorrebbero fare una volta consegnate le chiavi dopo il rogito. Senza nessun problema, ho sempre acconsentito ed ha sempre girato per l'appartamento con i professionisti che mi portava in casa.
La scorsa settimana, mi sono sentita rilevare i seguenti difetti:
* una delle porte interne è danneggiata su due angoli
* una delle zanzariere è rattoppata
Questi difetti, che non inficiano cmq sul funzionamento, ci sono sempre stati, ma l'acquirente vuole che provveda a mie spese alla riparazione poichè sostiene che gli sono stati opportunamenti nascosti (non so bene come si possa nascondere una porta....) ed avrei dovuto mostrarglieli di mia iniziativa quando ha visionato l'appartamento. Per non creare attriti, ho risposto che avrei contribuito di fatto quasi per intero alla sostituzione della porta, ma la persona vuole tutto, inclusa la sostituzione della zanzariera. (Tra l'altro, ce ne sono altre due che hanno dei fori, ma non si è accorto...)
Vorrei sapere cosa ne pensate : va bene la tutela dell'acquirente, ma io come venditore devo ristrutturargli tutta la casa prima di uscire?? Ha cmq 10 anni, non gli è stata venduta come nuova. Ho acquistato parallelamente un appartamento nuovo in costruzione ed i costi sono ben altri.
Vi ringrazio per il vostro riscontro.
S

N.B. la compravendita è mediata da un agente immobiliare che gli ha riferito che spetta al venditore sistemare entrambi (poichè potrebbero essere vizi occulti...??!!) da qui il motivo per cui l'acquirente vuole tutto

 

[francesca63]

Questi difetti, che non inficiano cmq sul funzionamento, ci sono sempre stati

Certo non sono “vizi occulti” , visto che sono ed erano ben visibili in qualsiasi momento.
Se tu avessi foto vecchie di questi dettagli saresti a posto.
Ma l’agente dovrebbe comunque smettere di “fare il cagnolino” dell’acquirente (ammesso che quanto racconti corrisponda al vero, cosa che da qui non possiamo sapere, ma che tendo a credere).
Onestamente, se fossi certa che quei difetti c’erano dalla prima visita, lascerei stare qualsiasi contributo

 

[Sbug]

Eh no, non è mia abitudine fare foto alle cose che si rompono con tanto di "data rottura"...
aldilà del dimostrare che questi difetti ci sono sempre stati (e non so bene come potrei) la mia domanda è : spetta a me riparare questi difetti? Mi sembrava di essere già stata generosa nell'andargli incontro sulla porta... (e cmq è evidente che è un difetto dato dall'usura: non è un buco o altro, c'è il legno che si sta rigonfiando sugli angoli....)

 

[Sbug]

Grazie Francesca, tra l'altro l'acquirente è venuto una sola volta a vedere l'appartamento ed ha fatto da subito l'offerta che volevo (quindi con l'agente immobiliare di fatto ho dovuto accettare). La cosa mi aveva abbastanza stranito (quando ho visionato case che mi interessavano, ci andavo più volte per rilevare dettagli che potessero far abbassare il prezzo) e mi ha detto che la zanzariera non l'aveva vista perchè era aperta per accedere al terrazzo, quindi non visibile... A questo punto temo di aver peccato di ingenuità nel farlo scorazzare liberamente nel mio appartamento dopo il compromesso: non è corretto fare l'offerta e poi rinegoziare sulla base delle anomalie che rilevi a posteriori nell'appartamento. Capisco la tutela dell'acquirente, ma anche il venditore però non ha proprio vita facile.

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Grazie Francesca, tra l'altro l'acquirente è venuto una sola volta a vedere l'appartamento ed ha fatto da subito l'offerta che volevo (quindi con l'agente immobiliare di fatto ho dovuto accettare). La cosa mi aveva abbastanza stranito (quando ho visionato case che mi interessavano, ci andavo più volte per rilevare dettagli che potessero far abbassare il prezzo) e mi ha detto che la zanzariera non l'aveva vista perchè era aperta per accedere al terrazzo, quindi non visibile... A questo punto temo di aver peccato di ingenuità nel farlo scorazzare liberamente nel mio appartamento dopo il compromesso: non è corretto fare l'offerta e poi rinegoziare sulla base delle anomalie che rilevi a posteriori nell'appartamento. Capisco la tutela dell'acquirente, ma anche il venditore però non ha proprio vita facile.

L'acquirente ha diritto di far sistemare l'appartamento, eliminandone i vizi, nel passaggio tra il compromesso e il rogito. Ma questo non giustifica gli abusi. In questo caso depongono vari fattori a favore del venditore:
- il prezzo della proposta si presume fatto sulla base di quanto è stato visto e quindi certo una porta con una piccola graffiatura non è un vizio occulto e non c'è bisogno di un architetto per rilevarlo;
- i presunti vizi che sta invocando l'acquirente hanno valore praticamente nullo, dal punto di vista economico, rispetto a quello che immagino essere il prezzo dell'appartamento.
Ragionando in generale, quindi, e a prescindere dal tuo caso, bisogna ragionare sull'entità di cui stiamo parlando: pochi euro non sono vizi e non inficiano l'adempimento generale del contratto.

 

[Sbug]

Grazie. Mi sono fatta fare un po' di preventivi. Tra la porta che deve essere sostituita (poichè non si riesce a riparare) e le tre zanzariere, la spesa è sui 1000 euro. Di fatto ho proposto di rimborsare la metà (ammesso che sia mio dovere farlo) per calmare gli animi, ma l'acquirente esige tutto

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Grazie. Mi sono fatta fare un po' di preventivi. Tra la porta che deve essere sostituita (poichè non si riesce a riparare) e le tre zanzariere, la spesa è sui 1000 euro. Di fatto ho proposto di rimborsare la metà (ammesso che sia mio dovere farlo) per calmare gli animi, ma l'acquirente esige tutto

Ma appunto, vorrei vedere se ti portasse in tribunale per 1.000 euro. Un pazzo sarebbe.

 

[Sbug]

Non credo lo farà mai, ma io (che sono un cittadino onesto) volevo capire cosa gli è dovuto e cosa no: se glieli devo dare sti soldi va bene, lo faccio, altrimenti m'impunto e sono cavoli suoi. Personalmente, il fatto che non accetti neanche il 50% delle spese, mi fa solo pensare che sia in totale malafede (e poi vorrei anche capire perchè l'agente immobiliare gli ha detto che devo pagare io, sulla base di quali presupposti)

 

[Jr.]

Grazie. Mi sono fatta fare un po' di preventivi. Tra la porta che deve essere sostituita (poichè non si riesce a riparare) e le tre zanzariere, la spesa è sui 1000 euro. Di fatto ho proposto di rimborsare la metà (ammesso che sia mio dovere farlo) per calmare gli animi, ma l'acquirente esige tutto

Ti sei già dimostrata molto disponibile acconsentendo tutte visite per visionare l'immobile con i suoi tecnici/artigiani/ecc... (non so se in maniera spontanea o a seguito di accordi scritti nel compromesso), sei stata più che disponibile dicendo di riparare la porta (a mio personale avviso TROPPO disponibile)...più ti concedi e più pretenderà. Oggi è una porta e una zanzariera...domani??? il Bagno nuovo??????
E' chiaro che se ne sta approfittando. La zanzariera poteva tranquillamente 'esaminarla' da solo...la porta pure...a meno che non sia cieco da non vedere e disabile da non poter toccare nulla (ma anche in questo caso sarebbe un suo problema..non tuo). Ed è abbastanza vergognoso che l'agente immobiliare sostenga che le spese spettino a te (non ero presente durante la vostra conversazione ma spero che tu abbia frainteso le sue parole e che non vi siate capiti)..NON c'è alcun vizio occulto.
Ti consiglierei di lasciar perdere e di dirgli che le riparazioni le potrà fare lui quando diventerà proprietario.
Inizia a concedere di meno.
Ma sii comunque ragionevole..

 

[francesca63]

Di fatto ho proposto di rimborsare la metà (ammesso che sia mio dovere farlo) per calmare gli animi, ma l'acquirente esige tutto

Sono sempre situazioni sgradevoli, e secondo me l’agente dovrebbe servire anche per risolvere questi piccoli diverbi, visto che è prevedibile che ciascuna parte tenda a non voler tirare fuori soldi che ritiene non dovuti.
Ma di fronte ad un atteggiamento così intransigente dell’acquirente, io lancerei una provocazione, dicendogli “e se alcuni dei danni li avesse provocati lei con i suoi tecnici, durante tutte le sue visite da me gentilmente concesse ?”
Scherzo, ma fino ad un certo punto…
Chi pecora è, il lupo se lo mangia !

non è mia abitudine fare foto alle cose che si rompono con tanto di "data rottura"...

No, certo, nessuno lo fa: mi riferivo ad eventuali foto fatte per gli annunci dell’agenzia, o , che ne so…foto del cane che passa vicino alla porta rovinata o di un’amica in posa davanti alla finestra con zanzariera…