Consulente immobiliare: è una soluzione alla crisi?

[Alessandro Frisoli]

Torniamo all'argomento iniziale grazie

 

[Antonello]

Salve a tutti,
vorrei un vostro parere. Un mio amico agente immobiliare ha pensato di superare il problema crisi di settore minimizzando i suoi costi nel seguente modo.
Attualmente risulta regolarmente iscritto in CCIAA come agente immobiliare ed è titolare di una piccola agenzia (ditta individuale) in una piccola località del centro Italia. Tra affitto, pubblicità, INPS obbligatoria e spese varie ha costi di gestione per oltre 1.500 Euro al mese non compensati da adeguati ricavi (neanche per copertura costi).
La sua idea sarebbe di operare nel campo immobiliare non più come mediatore ma come consulente immobiliare regolarizzando la sua posizione nel seguente modo:
- cancellandosi dall'attuale ex ruolo CCIAA e parcheggiandosi tra gli agenti immobiliari non operativi;
- cancellandosi dall'INPS sezione commercio (che costa fissa 3.200 Euro l'anno indipendentemente dai ricavi)ed iscrivendosi alla gestione separata INPS come consulente immobiliare e pagando quindi i contributi solo sulla differenza tra costi e ricavi;
- mantenendo l'attuale cod IVA (non ce n'è un'altro) che prevede anche la consulenza immobiliare;
- variando totalmente il suo modo di operare ed effettuando servizi (a costo fisso e non percentuale) e solo per la persona che gli richiede il servizio (es. pubblicità immobile del cliente sul suo sito con riferimenti telefonici o e-mail del proprietario, valutazione immobile del cliente, ricerca di mercato per sua commerciabilità, home-staging, organizzazione di open house ecc, per gli acquirenti invece effettuerebbe la ricerca dell'immobile presso le agenzie interessate inviando poi l'opportuna segnalazione al cliente, oppure l'individuazione delle aree fabbricabili dai piani regolatori, fornirebbe consulenza per la partecipazione alle aste ecc) il tutto con la competenza comunque di un agente immobiliare quale effettivamente è.

Secondo voi è una strada percorribile?

A quali problemi potrebbe andare incontro?

PS Non sta cercando di fare mediazione abusiva perché lui è agente immobiliare (tra l'altro nella cittadina dove abita sono solo tre agenzie e una fa solo affitti) sta solo cercando un modo di continuare a lavorare in maniera regolare e legale con minori costi in attesa che passi la crisi.

Vi ringrazio anticipatamente per le vostre risposte.

In pratica si lavorerebbe come mandatari.
Ma il mandatario deve essere iscritto ed operante.
Ho grandi dubbi sulla percorribilità.
Fabrizio, che ne dici?

 

[Limpida]

Al consulente come alternativa ci avevo già pensato, (non sono d'accordo per la pubblicità immobile o fare ricerca di immobili presso le agenzie sai quanti ce ne sono già di questi qui, finti agenti immobiliari che poi soffiano gli immobili agli Agenti Immobiliari per concludere con il privato in nero?) ma credo che solo con questa attività non si possa sopravvivere. C'é però il vantaggio di poter fare altri lavori,a differenza dell'agente immobiliare, che oltre alle spese fisse ed agli studi di settore, non può fare altro che l'immobile () e una volta tanto darò soddisfazione al Governo che ha tanto esortato gli italiani a cercarsi più lavori per risolvere la crisi.

 

[studiopci]

In pratica si lavorerebbe come mandatari.
Ma il mandatario deve essere iscritto ed operante.
Ho grandi dubbi sulla percorribilità.
Fabrizio, che ne dici?

Beh , tralasciando tutte le disquisizioni legislative in materia, ribadisco e credo che la soluzione prospettata da Marzia sia percorribile anche se su di un filo di lana legislativo... questo perchè :
- vero è che si potrebbe configurare l'attività di mandatario, e per questo deve essere iscritto nella sez. C del ruolo , ma facendone una spulciata legislativa possiamo tranquillamente dire che in effetti , non sarebbe proprio così, questo perchè :
Il mandato è il contratto con il quale una parte (mandatario) si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra parte (mandante) (art. 1703 c.c.).
Il mandato può essere:

• con rappresentanza: in questo caso il mandatario agisce non solo per conto, ma anche nel nome del mandante (c.d. spendita del nome);
• Il mandato è in tal caso collegato ad una procura (atto unilaterale che conferisce il relativo potere al mandatario), per cui gli effetti si verificano direttamente nella sfera giuridica del mandante (art. 1704 c.c.);
• senza rappresentanza: in questo caso, invece, il mandatario agisce in nome proprio e acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dal negozio, mentre i terzi non entrano in alcun rapporto col mandante (art. 1705 c.c.). In questo caso i creditori del mandatario non possono far valere le loro ragioni sui beni che, in esecuzione del mandato, il mandatario ha acquistati in nome proprio, purchè, trattandosi di beni mobili o di crediti, il mandato risulti da scrittura avente data certa anteriore al pignoramento, ovvero trattandosi di beni immobili o di mobili registrati, sia anteriore al pignoramento la trascrizione dell’atto di trasferimento o della domanda giudiziale diretta ad ottenerlo (art. 1707 c.c.)

In particolare:​

• gli immobili o mobili iscritti in pubblici registri, il mandatario che li ha acquistati ne diventa il proprietario, ma ha l’obbligo di trasferirli al mandante con un successivo negozio (art. 1706 c.c.) altrimenti il mandante stesso può chiedere al giudice che attui il trasferimento mediante sentenza costitutiva (art. 2932 c.c.);

detto quindi in parole povere , l'attività prefigurata da Marzia non comprendendo l'effettivo svolgimento delle mansioni proprie del mandatario ( acquisto per conto , con o senza rappresentanza, ecc.ecc. ) si può , per interpretazione stretta delle norme , escludere da tale ruolo.
Desunto questo, passiamo ad analizzare l'attività da svolgersi

variando totalmente il suo modo di operare ed effettuando servizi (a costo fisso e non percentuale) e solo per la persona che gli richiede il servizio (es. pubblicità immobile del cliente sul suo sito con riferimenti telefonici o e-mail del proprietario, valutazione immobile del cliente, ricerca di mercato per sua commerciabilità, home-staging, organizzazione di open house ecc, per gli acquirenti invece effettuerebbe la ricerca dell'immobile presso le agenzie interessate inviando poi l'opportuna segnalazione al cliente, oppure l'individuazione delle aree fabbricabili dai piani regolatori, fornirebbe consulenza per la partecipazione alle aste ecc) il tutto con la competenza comunque di un agente immobiliare quale effettivamente è.

Mantenendoci sempre sul filo di lana , le competenze di AI( sebbene sicuramente valide ) in questo disanima... avrebbero un mero valore " curriculare" nel senso che farebbero solo da garanzia sulla conoscenza della materia e del settore tale da " tranquillizzare " e giustificare il ricorso alla persona, non perdiamo di vista che stiamo parlando della figura di " consulente immobiliare " che dovrebbe semplicemente mettere " al soldo " di un probabile acquirente la sua esperienza , conoscenza e preparazione finalizzandola a " consigliare " come , dove e perchè acquistare.
In ultimo diamo per assunto che la figura del consulente ( come più volte abbiamo specificato ) è una figura ibrida che legalmente parlando , tranne determinati casi specifici ( es. Medici, Avvocati , Commercialisti, ecc.ecc. ) non ha bisogno di specifiche qualifiche tecniche , difatti trattandosi di un rapporto fiduciario è richiesta principalmente la conoscenza specifica della materia ... prendiamo un esempio per tutti ... i consulenti tecnici del Tribunale... se ne scorriamo la lista, troveremo consulenti per materie come : " oli e vini, scarpe, ed altre cose strane " .
Per concludere ... se Marzia, da perfetta funanbolista, riesce a far accettare e principalmente limitare la sua attività al mero consiglio e parere , ottiene per questo di farsi pagare senza cadere nella tentazione di mettere becco nella successiva trattativa di compravendita, allora eliminando la preoccupazione fiscale ( lo stato basta che incassi non chiede altro ) penso ha trovato un buon escamotage, se invece ( come potrebbe succedere perchè richiesto dal cliente ) cede alla tentazione ed alla natura ed interviene nella trattativa ... allora purtroppo legalmente parlando ha svolto mediazione, ha maturato il diritto alla provvigione, ha diritto di richiedere di essere pagato, ma è un abusivo ... perchè anche se è titolare di patentino, ha richiesto " il parcheggio " dell'attività.
Che Dio mi perdoni per quello che ho scritto

 

[RobertodaBangkok]

Al consulente come alternativa ci avevo già pensato, (non sono d'accordo per la pubblicità immobile o fare ricerca di immobili presso le agenzie sai quanti ce ne sono già di questi qui, finti agenti immobiliari che poi soffiano gli immobili agli Agenti Immobiliari per concludere con il privato in nero?) ma credo che solo con questa attività non si possa sopravvivere. C'é però il vantaggio di poter fare altri lavori,a differenza dell'agente immobiliare, che oltre alle spese fisse ed agli studi di settore, non può fare altro che l'immobile () e una volta tanto darò soddisfazione al Governo che ha tanto esortato gli italiani a cercarsi più lavori per risolvere la crisi.

Ma l agente che va in ufficio per guadagnare dei soldi e non per cianciare avra la sua bella esclusiva e pertanto il la lotta di queste mezze cartuccie si riduce ad essere combattita con altre mezze cartccie come loro...Non direi che il problema stia qui.

Purtroppo legge o non legge se non si hanno le spalle copertee non si ha lavoro c e poco da fare..o si cambia, a costo di essere sul filo di lana oppure si deve chiudere.
La crisi e generalizzata, intendiamoci..in Italia si sente un po di piu perche basta avere il patentino e si puo aprire un agenzia con dimensione ed organizzazione variabile dalla grande azienda allo scantinato. Qualche agente in tempoi di vacche grasse ( diciamo fino al 2003 ???) anche con strutture minime ha ben lavorato, poi purtrtoppo non ha piu retto la concorrenza. Qui in Thailandia se vuoi avere un azienda che possa vendere a stranieri come a thailandesi i requisiti econimici sono altissimi..infattik io sono dipendente ( qui inthailandia) La crisi e arrivato pure qui e vi assicuro cher si sente eccome.
.siamo 150 agenti in studio e basta una vendita in meno al mese a testa per averne 150 in meno....eppure dei "big" non ha chiuso nessuno ! Come del resto in Italia. Asopettarsi aiuti dallo Stato inquesto momento e un sogno...e io credo che in qualche modo si debba difendersi. Insomma questi volgiono soldi da chi non ne sta guadagnando,..o si calmano o non prenderanno nulla...

 

[caviapp]

cede alla tentazione ed interviene nella trattativa ... allora purtroppo legalmente parlando ha svolto mediazione, ha maturato il diritto alla provvigione, ha diritto di richiedere di essere pagato, ma è un abusivo ... perchè anche se è titolare di patentino, ha richiesto " il parcheggio " dell'attività.

semprechè si capisca la nuova direttiva dove permette un'occasionale di gg.60 annui: sono 60 gg continuativi oppure possono essere spezzettati pur non potendo complessivamente superare i 60 gg.? perchè in questo ultimo caso appena ho una trattativa che non posso concludere come consulente uno si iscrive per 5 giorni giusto per il tempo di concretizzare et volilà

 

[studiopci]

una sveltina quindi ?

 

[caviapp]

una sveltina quindi ?

eh, quelle sul cofano della macchina sono le migliori........

no, ma cosa avete capito, maliziosi!!.... parlavo delle firme sulla proposta di acquisto

 

[studiopci]

... torniamo all'argomento della discussione ...

 

[Antonello]

L'argomento è interessante, ma come afferma Fabrizio si cammina su un sottilissimo filo di lana che delimita la consulenza dalla mediazione o dal mandato.
Non riesco a rintracciare la discussione, ma circa 2 anni orsono si era ampiamente discusso del consulente immobiliare.
Un iscritto si era, senza arte e nè parte, improvvisato consulente immobiliare con tanto di targa e pubblicità.
Si chiese persino al Ministero se la posizione di consulente immobiliare era regolare oppure no.
La risposta fu negativa.
Da lì nacque anche l'indagine presso le Camere di Commercio per sapere quanti consulenti o procacciatori o cacciatori di immobili erano iscritto al Registro delle Imprese.
Se qualcuno riesce a rintracciare la discussione, nella stessa erano meglio spiegati i motivi.