Contratto a canone concordato

[lightlee]

Buongiorno,
avrei bisogno di un'informazione urgentissima:::
devo fare un contratto di locazione con un locatore un po rompiscatole che vuole farmi stipulare il contratto come quello che aveva fatto precedentemente con altro conduttore, cioè un contratto per la durata di anni 3 rinnovabile di altri due. Premetto che non ho mai stipulato contratti del genere e non so che caratteristiche deve avere l'appartamento per rientrare in questa catergoria.
Premetto inoltre che si tratta di un miniappartamento in centro storico, in palazzo storico e al cui interno c'è un bellissimo camino del 1600. La mia domana è la seguente: posso rifare un contratto da 3+2 (e che tipo di agevolazioni ci sono per il locatore e il locatario con questo tipo di contr.) o devo convincere il proprietario a farne uno di 4+4?
grazie mille per le risposte veloci..non so proprio cosa fare...!!!
ciao

 

[topcasa]

Buongiorno,
avrei bisogno di un'informazione urgentissima:::
devo fare un contratto di locazione con un locatore un po rompiscatole che vuole farmi stipulare il contratto come quello che aveva fatto precedentemente con altro conduttore, cioè un contratto per la durata di anni 3 rinnovabile di altri due. Premetto che non ho mai stipulato contratti del genere e non so che caratteristiche deve avere l'appartamento per rientrare in questa catergoria.
Premetto inoltre che si tratta di un miniappartamento in centro storico, in palazzo storico e al cui interno c'è un bellissimo camino del 1600. La mia domana è la seguente: posso rifare un contratto da 3+2 (e che tipo di agevolazioni ci sono per il locatore e il locatario con questo tipo di contr.) o devo convincere il proprietario a farne uno di 4+4?
grazie mille per le risposte veloci..non so proprio cosa fare...!!!
ciao

collegati al sito del comune di residenza e scarica l'accordo territoriale troverai i criteri ed una bozza del contratto

 

[lightlee]

grazie..ciaoooo!!!

 

[Pennylove]

La mia domana è la seguente: posso rifare un contratto da 3+2 (e che tipo di agevolazioni ci sono per il locatore e il locatario con questo tipo di contr.) o devo convincere il proprietario a farne uno di 4+4?

Ciao lightlee! Gli elementi da te forniti sono insufficienti per dare una risposta precisa. Mi limito, pertanto, a dire che, in generale, la prima valutazione da farsi attiene, oltre che:

a) alla diversa durata dei due tipi di contratto;

b) alle imposte sul reddito: riduzione dell’imponibile del 30% per i contratti 3+2: in pratica il proprietario che affitta a canone concordato nel 2014 (quando la deduzione forfettaria IRPEF si ridurrà dal 15 al 5%) dovrà dichiarare il 66,5% dello stesso, mentre quello che affitta a canone libero il 95%;

c) alle imposte di registro: riduzione della base imponibile (canone annuo) del 30% per i contratti 3+2: il proprietario che affitta a canone concordato applica il 2% del 70% del canoe annuo, mente quello che affitta a canone libero il 2%;

d) al reddito imponibile del proprietario;

e) al regime IMU che può prevedere aliquote agevolate per i contratti concordati;

f) alla opzione per il nuovo regime fiscale previsto dalla cedolare secca;

la valutazione da farsi attiene al confronto fra il canone liberamente stabilito dalle parti che si potrebbe realisticamente richiedere sulla piazza di Treviso per quel particolare tipo di immobile e il canone fissato nel rispetto dell’accordo territoriale di riferimento.

In linea di massima, perché sia conveniente per il proprietario scegliere il canone concordato - in regime ordinario - è necessario che il canone non sia di molto inferiore a quello libero. A titolo orientativo, tanto maggiore è l’imponibile del proprietario e, conseguentemente, cresce lo scaglione IRPEF, tanto il canone convenzionato deve avvicinarsi al canone libero: se il “delta” supera il 25% converrebbe stipulare un contratto a canone libero, a patto di trovare, in un periodo di forte morosità, una controparte in grado di pagarlo.

Altre considerazioni da farsi riguardano poi ulteriori variabili qualora il proprietario optasse per il regime fiscale alternativo all’IRPEF. Fino al 2012 la cedolare era mediamente vantaggiosa al terzo scaglione IRPEF, vale a dire dai 28.000 euro di imponibile in su. Da 2013, invece, con l’aliquota ribassata (già a partire da questo anno di imposta) al 15% per i contratti concordati , anche se di poco, fin dal primo scaglione IRPEF, quindi, si può dire per tutti i proprietari che scelgono i contratti a canone concordato: le uniche variabili che possono mandare in tilt il calcolo di convenienza e indurre il proprietario a scegliere la tassazione tradizionale sono le detrazioni fiscali (che potrebbero andare perse se il proprietario ha redditi molto bassi o se ha solo redditi da locazione) e l’inflazione.

 

[lightlee]

Grazie infinite....quanto da imparare ancora....qualora decidesse di rifare il contratto concordato...io, come agente imm, oltre a farlo firmare ad entrambi cosa devo fare??

 

[Pennylove]

Se iscritta all’apposito ruolo, sei tenuta ad utilizzare la procedura telematica di registrazione: pertanto dovrai inizialmente rilasciare una dichiarazione di impegno a provvedere alla registrazione del contratto e, in seguito, fornire n°2 copie della ricevuta attestante l’avvenuta registrazione rilasciata dall’Agenzia delle Entrate (una per ciascun contraente) unitamente a copia della ricevuta di pagamento (l’utente che effettua la registrazione telematica è tenuto a conservare contratti e ricevute fornite dall’Agenzia delle Entrate per dieci anni).

 

[brina82]

Ciao lightlee! Gli elementi da te forniti sono insufficienti per dare una risposta precisa. Mi limito, pertanto, a dire che, in generale, la prima valutazione da farsi attiene, oltre che:

a) alla diversa durata dei due tipi di contratto;

b) alle imposte sul reddito: riduzione dell’imponibile del 30% per i contratti 3+2: in pratica il proprietario che affitta a canone concordato nel 2014 (quando la deduzione forfettaria IRPEF si ridurrà dal 15 al 5%) dovrà dichiarare il 66,5% dello stesso, mentre quello che affitta a canone libero il 95%;

c) alle imposte di registro: riduzione della base imponibile (canone annuo) del 30% per i contratti 3+2: il proprietario che affitta a canone concordato applica il 2% del 70% del canoe annuo, mente quello che affitta a canone libero il 2%;

d) al reddito imponibile del proprietario;

e) al regime IMU che può prevedere aliquote agevolate per i contratti concordati;

f) alla opzione per il nuovo regime fiscale previsto dalla cedolare secca;

la valutazione da farsi attiene al confronto fra il canone liberamente stabilito dalle parti che si potrebbe realisticamente richiedere sulla piazza di Treviso per quel particolare tipo di immobile e il canone fissato nel rispetto dell’accordo territoriale di riferimento.

In linea di massima, perché sia conveniente per il proprietario scegliere il canone concordato - in regime ordinario - è necessario che il canone non sia di molto inferiore a quello libero. A titolo orientativo, tanto maggiore è l’imponibile del proprietario e, conseguentemente, cresce lo scaglione IRPEF, tanto il canone convenzionato deve avvicinarsi al canone libero: se il “delta” supera il 25% converrebbe stipulare un contratto a canone libero, a patto di trovare, in un periodo di forte morosità, una controparte in grado di pagarlo.

Altre considerazioni da farsi riguardano poi ulteriori variabili qualora il proprietario optasse per il regime fiscale alternativo all’IRPEF. Fino al 2012 la cedolare era mediamente vantaggiosa al terzo scaglione IRPEF, vale a dire dai 28.000 euro di imponibile in su. Da 2013, invece, con l’aliquota ribassata (già a partire da questo anno di imposta) al 15% per i contratti concordati , anche se di poco, fin dal primo scaglione IRPEF, quindi, si può dire per tutti i proprietari che scelgono i contratti a canone concordato: le uniche variabili che possono mandare in tilt il calcolo di convenienza e indurre il proprietario a scegliere la tassazione tradizionale sono le detrazioni fiscali (che potrebbero andare perse se il proprietario ha redditi molto bassi o se ha solo redditi da locazione) e l’inflazione.

Ciao! Mio padre ha sempre affittato con cedolare secca, pertanto, pagando solamente il 20% di tassazione. Ora avrebbe intenzione di affittare lo stesso immobile con canone concordato (alla stessa persona, con cui si è accordata per uno sconto, oltretutto).

Con un 4+4 cedolare secca, su una mensilità di 500euro, 100euro erano di tasse;
Con un 3+2 a canone concordato, su 500euro solamente 50euro sono di tasse, è corretto? Mio padre parla appunto di tassazione pari al 10%, secca (ovvero, come con la cedolare secca, indipendentemente dal reddito IRPEF).

Poi, da quanto ho capito il canone concordato prevede solamente la modalità 3+2... E non la 4+4, è corretto? Grazie!

 

[Umberto Granducato]

E non la 4+4, è corretto?

si è corretto. devi verificare però se i parametri del tuo comune ti permettono di applicare lo stesso canone, Nei concordati non è libero....
La cedolare secca sui 4+4 è del 21%

 

[Tobia]

si è corretto. devi verificare però se i parametri del tuo comune ti permettono di applicare lo stesso canone, Nei concordati non è libero....
La cedolare secca sui 4+4 è del 21%

Non solo i parametri incidono ma dal 2009 anche le richieste di calamità possono essere motivo di sconto al 10%

Cedolare secca, aliquota al 10% per 3mila comuni italiani - Informazioni TuttoVisure.it

Io abito in un comune senza i requisiti demografici ma fino al 2017 abbiamo la cedolare secca al 10% perché comune interessato dal terremoto modenese del 2012

Lista eventi catastrofici e comuni:
http://www.comune.scandicci.fi.it/rassegne/bancadati/20140714/SIU1322.PDF

 

[Tobia]

il canone concordato prevede solamente la modalità 3+2... E non la 4+4, è corretto? Grazie!

Alcuni comuni poi permettono di ampliare la durata del contratto concordato da 3+2 fino a 6+2

Con sgravi anche nel calcolo del canone dovuto (il 6+2 consente un canone concordato più alto)