Contratto di locazione ad uso transitorio: motivazioni della transitorietà

[mf.gestimm]

Ciao Pennylove, lo sottolineavo non in quanto errore ma per permettere a Martag di notare questa sfumatura!

 

[Pennylove]

Ops, sorry mf.gestimm. Per un attimo ho pensato che anche tu (mi è già capitato) interpretassi canone concertato come canone libero .

Quindi è possibile stipulare un primo contratto transitorio di massimo 18 mesi al termine del quale, se non sussistono più le motivazioni della transitorietà il contratto va trasformato in altro tipo di contratto?

Ove siano venuti meno i requisiti per la transitorietà (motivo non valido, mancata conferma da parte del locatore della sussistenza delle esigenze transitorie, motivo transitorio decaduto ecc.), il contratto stipulato a norma dell’art. 5, comma 1, della legge n°431/1998, è ricondotto alla tipologia contrattuale di cui all’art. 2, comma 1 della stessa legge, con durata di quattro anni + quattro (cfr. art. 2, commi 4 e 5 del DM 30 dicembre 2002).

E l'intervallo di oscillazione del canone di locazione, visto che deve essere concordato, dove si trovano

Qui: http://www.unioneinquilini.it/public/doc/Milano.pdf

 

[brina82]

Una domanda sul transitorio: sul contratto ci devono essere scritte le motivazioni di entrambi? Sia del locatore che del conduttore? Grazie.

 

[ludovica83]

Una domanda sul transitorio: sul contratto ci devono essere scritte le motivazioni di entrambi? Sia del locatore che del conduttore? Grazie.

1 dei 2. Quella del conduttore deve essere provata con apposita documentazione che deve essere allegata al contratto.

 

[Franco62]

Buongiorno a tutti. Premetto che non so se questa è la giusta sezione del forum per porre il mio quesito.
Gestisco una struttura ricettiva da più di 10 anni. Nell'ultimo periodo, pe motivi che non sto a spiegare e di comune accordo con il locatore, mi è stato fatto un contratto commerciale per uso alberghiero di tipo transitorio della durata di 6 mesi al termine del quale avremmo dovuto fare un contratto regolare di 9 anni. Il locatore ha però cambiato idea e non vuole rinnovare il contratto nonostante la mia condotta regolare. So che il contratto di tipo transitorio non è valido per la mia attività. Vi chiedo quindi se ho la possibilità di una conversione automatica andando all'agenzia delle entrate o se devo necessariamente mettere in piedi una causa e quindi aspettare la decisione di un giudice per farmi convertire il contratto.
Grazie a tutti per la gentile risposta.

 

[Pennylove]

Gestisco una struttura ricettiva da più di 10 anni. Nell'ultimo periodo, pe motivi che non sto a spiegare e di comune accordo con il locatore, mi è stato fatto un contratto commerciale per uso alberghiero di tipo transitorio della durata di 6 mesi al termine del quale avremmo dovuto fare un contratto regolare di 9 anni. Il locatore ha però cambiato idea e non vuole rinnovare il contratto nonostante la mia condotta regolare. So che il contratto di tipo transitorio non è valido per la mia attività. Vi chiedo quindi se ho la possibilità di una conversione automatica andando all'agenzia delle entrate o se devo necessariamente mettere in piedi una causa e quindi aspettare la decisione di un giudice per farmi convertire il contratto.

La concessione in uso di un immobile ad un soggetto privato, per un periodo di sei mesi, affinchè questi possa esercitarvi una attività di tipo alberghiero è da configurarsi come locazione transitoria, articolo 27, quinto comma della legge n°392/1978. Si tratta, perciò, di un ulteriore sottotipo di locazione non abitativa, diversa dalla locazione transitoria, articolo 5, comma 1 della legge n°431/1998, oggetto del presente thread, che può essere stipulata per una durata inferiore a quella legale, a patto, però, che l’attività esercitata nell’immobile (ricompresa nei tipi indicati nei primi tre commi dell’art. 27) abbia per sua natura carattere transitorio occasionale e sia espressamente indicata in contratto, specificando le esigenze oggettive che hanno indotto le parti a stipulare un contratto di tale natura.

Quindi, in sostanza, il conduttore non deve esercitare nell’immobile un’attività che abbia i caratteri di stabilità e continuità (come si verifica nel caso di un periodo di avviamento), ma deve avvalersene per un breve periodo, non necessitandogli una maggiore durata (e, non a caso, a questo tipo di contratti, ai sensi del’art. 35, non è riconosciuta l’indennità di avviamento commerciale).

Se ti riconosci nelle righe sopra esposte, il tuo contratto è pienamente valido: in caso contrario, si deve ritenere che sussista un contratto simulato che comporta la nullità della relativa clausola ad opera dell’art. 79 della stessa legge n°392/1978, e ciò indipendentemente dal nome utilizzato dalle parti per qualificare formalmente la loro convenzione locativa: l’accertamento della natura transitoria, tale da giustificare la sottrazione del rapporto al regime ordinario, deve, però, essere effettuato da un magistrato.

 

[Franco62]

Grazie a Pennylove per la risposta esaustiva.
Dal momento che gestisco la stessa struttura in modo continuativo da 10 anni non credo ci siano difficoltà a dimostrare che l'attività abbia i caratteri di stabilità e continuità.

 

[Segretaria]

In aggiunta a queste è comunque ammessa qualunque altra motivazione transitoria collegata ad un evento certo, che abbia cioè una data certa di fine, dipendente dalla durata dell’esigenza transitoria stessa.

Ora, se tu o i conduttori siete portatori di un’esigenza di tale natura, collegata ad un evento certo, a data prefissata, puoi stipulare un contratto a durata ridotta e canone concertato: in difetto – è bene chiarire - un’esigenza transitoria senza una temporalità oggettivamente predeterminabile come limitata alla sottoscrizione del contratto e dipendente da fattori estranei alla mera volontà del locatore o del conduttore stesso, non consente l’utilizzo di questo tipo negoziale.

Anche se riprendo una discussione molto vecchia, spero che qualcuno mi possa aiutare.

Una causa valida di transitorietà potrebbe essere la seguente? L'inquilino ha un contratto di lavoro a tempo determinato (6 mesi) tenuto però conto che prenderà in affitto un appartamento nello stesso Comune in cui risiede già attualmente e continuerà a lavorare nel capoluogo di provincia in cui già lavora attualmente. In sostanza, l'inquilino vorrebbe lasciare la casa dei genitori e andare a vivere da solo (restando nello stesso paese in cui ha attualmente la residenza). Avendo però un contratto di lavoro di soli 6 mesi, non se la sente di fare un contratto 4 anni + 4. Non si tratterebbe perciò di un transitorio stipulato in presenza di un contratto di lavoro a tempo determinato in luogo diverso da quello di residenza (condizione questa che, mi sembra di aver capito, giustificherebbe senza dubbio la stipula di un contratto transitorio).
Il paese di cui stiamo parlando non rientra tra quelli ad alta densità abitativa. Il canone potrebbe perciò libero?
Spero di essere stata chiara. Grazie in anticipo.