Contratto di locazione agevolato cessato senza preavviso del conduttore. Recupero del danno subito

[superspectra]

Ringrazio quanti hanno risposto al mio precedente quesito e quanti potranno darmi chiarimenti a riguardo.
Riepilogando i fatti: ho stipulato per un cliente nell'agosto 2007 un contratto di locazione, ad uso abitativo, di natura agevolata. Il 19 febbraio 2008 il conduttore invia al proprietario disdetta del contratto ma nel mese di settembre il conduttore non restituisce la casa continuando a pagare regolarmente al proprietario l'affitto. Nel mese di novenbre 2008 mi informa telefonicamente che ha deciso di continuare il rapporto e che provvederà lui stesso a pagare la tassa di registro annuale gravata della mora per tardivo pagamento, alcuni giorni dopo mi consegna copia dell'avvenuto pagamento. In data 16/06/2009 il conduttore invia al proprietario lettera raccomandata dove comunica che il 30/06 provvederà a restituire il possesso della casa.
Ora stabilito che il conduttore era tenuto a dare al proprietario una nuova disdetta che mai è stata data sono a verificare con voi quale miglior strada è da percorrere per il recupero forzoso di quanto dovuto dal conduttore.
Premetto che parliamo di un appartamento nuovo arredato ed abitato per la prima volta.
Il giorno 30/06/2009 io stessa sono andata presso l'appartamento ed ho redatto il verbale di riconsegna contestando in quella sede al conduttore ciò che non era stato riprestinato ed i danneggiamenti alle cose.
La proprietà non è molto disponibile ad un'azione legale poichè ha il timore di buttare denaro ... con l'avvocato, pertanto ha chiesto a me di verificare la strada migliore per obbligare il conduttore ad ottemperare agli impegni contrattualmente concordati.
In sintesi sono a mio avviso dovuti:
- 6 mensilità per mancato preavviso;
- tinteggiatura dell'appartamento da effettuare prima della riconsegna contrattualmente patuito;
- piccoli lavori per ripristino dello stato dell'appartamento contrattualmente patuiti;
- tassa di cessazione del contratto;

Il conduttore è finanziariamente solvibile poichè ha un buon lavoro e possiede degli immobili.
Inoltre prima di scrivervi o tentato già di riaffittare l'appartamento ma le trattative sono saltate anche perchè l'appartamento è da riprestinare e pertanto non è disponibile immediatamente per essere abitato.

In attesa, cordiali saluti.

 

[il Custode]

Re: Contratto di locazione agevolato cessato senza preavviso del

Ti prego d'ora in poi di scrivere i titoli in minuscolo, grazie

 

[noelferra]

Non esisteva la cauzione?
Se si e' stata riconsegnata?
O come sempre e' stata scontata?
Bisogna valutare attentamente la cosa , come il relativo verbale di riconsegna, che cosa hai scritto oltre la situazione dell'immobile.
Comunque la cosa piu' semlice e' che:
Per prima cosa, il proprietario anche attraverso te, scriva una lettera contestando quanto tu hai sopra espresso e richiedendo, le somme che riterrete dovute, concedendo un termine per tale adempimento.
Decorsi i giorni previsti senza che lui paghi o si faccia vivo, dovete far scrivere da un legale, che a sua volta minaccera' una citazione in Tribunale.
Alla quale darete corso se veramente siete sicuri che questo ex conduttore abbia da perdere, altrimenti segui il proprietario, chiudi gli occhi e vai avanti, sperando che non vi riaccada una cosa del genere.
Consiglio comunque , a chi affitta immobili, di far pagare magari un fitto leggermente ridotto, ma di far munire il futuro conduttore, di un 'assicurazione o fidejussione, che ogi quasi tutte le maggiori compagnie concedono anche a costi abbastanza ridotti.
Cordialmente
Noel
Se Lui non paga o non risponde, decorsi i giorn

 

[valeria immobiliare]

SUPERSPECTRA ma tu ti stai occupando di una locazione consclusa nel 2007? Tutto questo tempo che perdi te lo paga la proprietaria (che certamente ha ragione) o te ne stai occupando gratis? Spero che non sia così, perchè francamente la professionalità e la serietà giustamente pretesa da noi AI mi sta bene, ma che noi si debba perdere tempo due anni dopo dalla conclusione di un affare, perchè una delle parti non adempie correttamente i propri obblighi, non mi pare giusto. Non siamo il surrogato a buon mercato dell'avvocato o del commercialista. Ti ammiro moltissimo, ma spero che tutto il tempo che tu perdi ti venga correttamente e puntualmente pagato, perchè troppo spesso questo nostro lavoro, per dimostrare che non siamo quegli assatanati di soldi senza scrupoli come ci dipingono, rischia di diventare una strana forma di volontariato.

 

[amedeozanatta]

Concordo con Noel sulla procedura da seguire perchè di fatto ha valore ciò che puoi dimostrare. In tal senso raccomandate al conduttore, foto documentali degli effettivi danni, se il conduttore non ti ha firmato il verbale di riconsegna inviane copia per raccomandata, etc...
Ricorda che la cauzione non può essere imputata a conto pigioni ma in questo caso il proprietario può trattenerla finchè effettivamente l'appartamento non venga ripristinato.
Se i tentativi anche con lettera del legale non andassero a buon fine resta da capire qual'è il minor danno per il proprietario perchè comunque andare in causa ha delle tempistiche minime di 6/8 mesi per la mia esperienza.
A questo punto il proprietario dovrebbe valutare, pur trattendo la caparra e avviando la causa, di fare lui tinteggiatura e ripristino documentando ogni spesa; questo ti consentirebbe di riaffittare il più velocemente possibile l'appartamento e quindi limitare i danni.
Buona fortuna

 

[noelferra]

Cara Valeria parlava del 2009.
Comunque un po' di volontariato nella nostra professione, non ci allontanerebbe dalle Persone.
Ciao Noel

 

[valeria immobiliare]

ho stipulato per un cliente nell'agosto 2007 un contratto di locazione, ad uso abitativo, di natura agevolata.


Caro Noel, ho riportato sopra la frase di Superspectra: non vuol dire che ha concluso l'affare nel 2007? Avrà dunque preso la sua provvigione nel 2007. Detto questo , in questi casi io auguro tente buone cose alle parti, ma il mio lavoro è finito. Per quel che riguarda il volontariato, con tutto il tempo che ci fanno perdere, ne facciamo proprio tanto. Credo che in tutto le cose ci voglia un pò di equilibrio : la mia ragioniera per meno di E. 100,00 + IVA non mi dice neanche buongiorno. Quello di Superspectra è un esempio di grande coscienza e serietà, ma perchè non dovrebbe essere retribuita a parte, per quello che fa, visto che il suo lavoro si è correttamente concluso due anni fa?

 

[noelferra]

Non contestavo il tuo dire, hai perfettamente ragione.
Intendevo dire se diamo un po' di piu' di quel che ci danno forse diveniamo piu' apprzzati.
Era una considerazione personale
Poi va bene fare secondo mla propria esperienza.
Ciao un caro saluto Noel

 

[Isabella Tafuro]

In sintesi sono a mio avviso dovuti:
- 6 mensilità per mancato preavviso;
- tinteggiatura dell'appartamento da effettuare prima della riconsegna contrattualmente patuito;
- piccoli lavori per ripristino dello stato dell'appartamento contrattualmente patuiti;
- tassa di cessazione del contratto;

Domanda: nel verbale di riconsegna era stato evidenziato il cattivo stato dell'appartamento?
Se si, come mi auguro, eccoti la risposta:
1)Sono senz'altro dovuti i sei mesi per mancato preavviso ( se il Conduttore aveva facoltà di recesso)
2) Si anche per la ritinteggiatura (se era stato previsto contrattualmente)
3) si anche per il lavori di ripristino contrattualmente previsti
4) si anche per l'imposte per cessazione del contratto ( totalmente a carico del Conduttore, se erano contrattualmente previsti, altrimenti al 50%)
Questo in linea di diritto e personalmente se il Conduttore è solvibile, lo farei valere anche nella pratica.
Giusto il consiglio di inviare una raccomandata dove si evidenziano questi aspetti.
Auguri

 

[giuliofimaa]

Il giorno 30/06/2009 io stessa sono andata presso l'appartamento ed ho redatto il verbale di riconsegna:
L'anticipata riconsegna dell'immobile rispetto alla data prevista (minimo 6 mesi dopo la comunicazione di anticipato recesso del conduttore) implica (per sintesi di giurisprudenza) l'effettiva interruzzione dei rappori con implicita manleva a favore del conduttore dei suoi obblighi, salvo quelli ovviamente di riconsegna del bene nello stesso stato in cui lo aveva ricevuto e il saldo dei debiti pregressi per canone e oneri condominiali.
La procedura più corretta sarebbe stata:
1. raccomandata di presa conoscenza della volontà di anticipato recesso, che contenesse l'invito a rispettare i termini di preavviso. Eventuale indicazione del proprietario circa il conferimento dell'incarico per la rilocazione all'agente immobiliare, e invito, quindi a norma di contratto, a rendersi disponibile per i sopralluoghi da parte di eventuali aspiranti nuovi conduttori.
Se a fronte di ciò il conduttore avesse voluto riconsegnare le chiavi, l'agente immobiliare le avrebbe potute ritirare in precario solo per gli scopi neccesari alla sua attività. Il verbale di riconsegna di lì a 6 mesi o prima se si fosse trovato un nuovo conduttore.