Contratto di locazione con cedolare secca

[Roby]

Ciao colleghi.
Non ho molte locazioni, ma qualcuna la chiudo, vi volevo chiedere se qualcuno di voi può postare un contratto di locazione con l'opzione della cedolare secca, perchè ne sto sentendo di ogni.
CHi mi dice che ok la raccomandata al conduttore prima della registrazione del contratto per esercitare l'opzione, chi mi dice che va indicato anche nel contratto, ma se poi io intendo revocare l'opzione??

INsomma chi ha già sottoscritto dei contratti di locazione con cedolare secca e ha svelato tutti gli arcani mi suggerisce qualcosa?

ciao Roby.

 

[Pennylove]

L'opzione per il regime della cedolare e la rinuncia all'aggiornamento del canone sono presupposti tra loro inscindibili, nel senso che l'una resta priva di effetto se il locatore non formalizza, in via preventiva, la seconda al conduttore a mezzo lettera raccomandata. Sembra dunque doversi escludere qualsiasi altro mezzo equipollente. C'è, però, una eccezione. Si può fare a meno della spedizione se il contratto prevede espressamente la rinuncia agli aggiornamenti del canone (paragrafo 8.3 della Circolare n°26/E/2001 dell'Agenzia delle Entrate).

Al contratto di locazione normalmente in uso io aggiungo semplicemente la seguente clausola:

"La parte locatrice dichiara di volersi avvalere della modalità di tassazione sui redditi da locazione di fabbricati introdotta dall’art. 3 del D.Lgs. 23/2011 denominata “cedolare secca”, riservandosi, tuttavia, la facoltà di revocare tale opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in corso, da esercitarsi a mezzo raccomandata a.r. prima della scadenza dell'annualità contrattuale.
L’opzione in oggetto comporta, per il periodo corrispondente alla sua durata, il venir meno dell’obbligo di versamento delle imposte di registro e di bollo relative al suddetto contratto, comprese quelle dovute sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto stesso. Non verrà inoltre applicata negli anni di decorrenza del contratto alcuna maggiorazione del canone, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT.
Se in futuro il locatore decidesse di revocare l’applicazione di tale regime fiscale, sull’importo annuo del canone dovrà essere pagata l’imposta di registro nella misura del 2% (di cui metà a carico del locatore e metà a carico del conduttore), e verrà applicato l’aumento del canone in base all’indice ISTAT nella misura del....... della variazione relativa in aumento dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, verificatasi rispetto al mese precedente quello di decorrenza del presente contratto."

 

[Limpida]

Si può fare a meno della comunicazione se il contratto é già stato registrato e se contiene come hai detto, la rinuncia all'aggiornamento del canone.
Ma non mi sembra che riguardi i nuovi contratti da registrare.Il punto 8.3 recita: Il locatore (proprietario) che decide di avvalersi del nuovo regime deve darne comunicazione al conduttore (affittuario).
La comunicazione va effettuata con raccomandata e deve contenere la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
Attenzione: la comunicazione è obbligatoria e deve essere inviata prima di esercitare l'opzione. Il mancato invio rende inefficace l'opzione stessa (articolo 3, comma 11 del dlgs 23/2011).
8.3 Comunicazione di rinuncia agli aggiornamenti
La comunicazione per l’applicazione della cedolare secca, come già
illustrato nel paragrafo 2.3, in via generale deve essere inviata al conduttore
prima dell’esercizio dell’opzione.Per l’anno 2011, per quanto riguarda i contratti scaduti o risolti, già
registrati, prorogati e con imposta di registro già versata alla data del 7 aprile
2011, deve ritenersi che la condizione richiesta dalla norma sia rispettata se la
rinuncia è comunicata al conduttore, con lettera raccomandata, nel termine
stabilito per il versamento del primo acconto dovuto, che può essere il 6 luglio
2011 se l’acconto è dovuto in due rate, oppure il 30 novembre 2011 se l’acconto
45è dovuto in unica rata, ovvero se non è dovuto acconto, entro il termine di
presentazione della dichiarazione dei redditi.Per i contratti di locazione nei quali è espressamente disposta la rinuncia agli aggiornamenti del canone di cui al paragrafo 2.3 si ritiene che non sia
necessario inviare al conduttore la comunicazione in questione. Sulla base della comunicazione di rinuncia, per il periodo contrattuale cui si riferisce l’acconto, il locatore non può percepire dal conduttore gli
aggiornamenti dei canoni e questi, se già percepiti, devono essere restituiti.

 

[Roby]

Grazie bella gente.

 

[Pennylove]

La comunicazione preventiva, da effettuare a mezzo lettera raccomandata, ha per oggetto sia la volontà di optare per la cedolare sia la rinuncia all'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

Lo "spiraglio" aperto dal paragrafo 8.3 della circolare °26/E è proprio quello ricordato da Limpida: "Per i contratti di locazione nei quali è espressamente disposta la rinuncia agli aggiornamenti del canone di cui al paragrafo 2.3 si ritiene che non sia necesario inviare al conduttore la comunicazione in questione." In questo specifico passaggio, il direttore del'Agenzia delle Entrate dott. Attilio Befera non fa distinguo tra nuovi contratti e contratti già registrati: per i contratti di locazione che già prevedono la rinuncia agli aggiornamenti non è necessaria spedire la lettera raccomandata. Quando si stipulerà un contratto, quindi, basterà semplicemente inserire una clausola specifica.

Ora, se questo è vero, la circostanza che il contratto non indichi alcuna clausola di adeguamento automatico - si pensi ad esempio ai contratti stagionali e le locazioni turistiche di durata inferiore all'anno e non prorogabili - non esonera il contribuente dall'obbligo di effettuare la comunicazione: la circolare, al paragrafo 8.3, consente di non inviare la raccomandata solo se il contratto esclude espressamente qualsiasi possibilità di aggiornamento.
In mancanza di questa clausola, quindi, bisognerebbe mandare la raccomandata anche al turista giapponese titolare di un contratto di locazione stagionale della durata di due mesi; peraltro, in considerazione del fatto che per questo tipo di contratto non è configurabile un aggiornamento del canone, si potrebbe comunque evitare la spedizione della raccomandata. Per farlo, però, servirebbe una conferma da parte del clemente e misericordioso dott. Befera.

 

[Limpida]

La comunicazione preventiva, da effettuare a mezzo lettera raccomandata, ha per oggetto sia la volontà di optare per la cedolare sia la rinuncia all'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.
Lo "spiraglio" aperto dal paragrafo 8.3 della circolare °26/E è proprio quello ricordato da Limpida: "Per i contratti di locazione nei quali è espressamente disposta la rinuncia agli aggiornamenti del canone di cui al paragrafo 2.3 si ritiene che non sia necesario inviare al conduttore la comunicazione in questione." In questo specifico passaggio, il direttore del'Agenzia delle Entrate dott. Attilio Befera non fa distinguo tra nuovi contratti e contratti già registrati: per i contratti di locazione che già prevedono la rinuncia agli aggiornamenti non è necessaria spedire la lettera raccomandata. Quando si stipulerà un contratto, quindi, basterà semplicemente inserire una clausola specifica.

Non sono d'accordo con te su questo punto:

Quando si stipulerà un contratto, quindi, basterà semplicemente inserire una clausola specifica.

perché è una tua libera interpretazione.
Meglio svincolare il contratto da scelte e non scelte che si faranno o non si faranno, a secondo delle situazioni presenti o future..
La comunicazione per l'opzione della cedolare secca é obbligatoria, non é una garanzia sufficiente per il conduttore trascriverlo solo sul contratto di locazione.La comunicazione, al di là dell'aumento o meno istat,( che in questo ultimo caso si riferiva ai contratti già in essere, presupponendo che il conduttore fosse già a conoscenza che il contratto di locazione fosse già stato registrato), pone il conduttore di sapere, che per il periodo di durata dell'opzione non é tenuto al pagamento dell'imposta di registro. Come fa a sapere il conduttore che effettivamente il locatore ha fatto la scelta della cedolare secca e non é soggetto a pagare l'imposta di registro entro 30 giorni ?
Invito a leggere TUTTA la circolare n.26 e al di là delle nostre interpretazioni personali o nell'attesa di conferme del Dott Befera, e concludo con una riflessione:
- Non faccio alcun danno al Locatore se nei nuovi contratti di locazione, gli suggerisco di inviare la raccomandata al conduttore, mentre gli farei un danno se aspettassi eventuali o non conferme dall'agenzia delle entrate che potrebbero annullare l'opzione ( ai sensi del comma 11 dell'art.3 del decreto legislativo 14 marzo 2011).

 

[Pennylove]

La comunicazione per l'opzione della cedolare secca é obbligatoria, non é una garanzia sufficiente per il conduttore trascriverlo solo sul contratto di locazione.La comunicazione, al di là dell'aumento o meno istat,( che in questo ultimo caso si riferiva ai contratti già in essere, presupponendo che il conduttore fosse già a conoscenza che il contratto di locazione fosse già stato registrato), pone il conduttore di sapere, che per il periodo di durata dell'opzione non é tenuto al pagamento dell'imposta di registro. Come fa a sapere il conduttore che effettivamente il locatore ha fatto la scelta della cedolare secca e non é soggetto a pagare l'imposta di registro entro 30 giorni ?

Ne viene direttamente a conoscenza all'atto della registrazione del contratto tramite il nuovo modello 69 che deve essere presentato in modalità cartacea, in duplice copia, agli uffici dell'Agenzia delle Entrate. E' sufficiente che il proprietario consegni al conduttore una copia del modello 69 insieme alla copia di contratto.

 

[Limpida]

Ne viene direttamente a conoscenza all'atto della registrazione del contratto tramite il nuovo modello 69 che deve essere presentato in modalità cartacea, in duplice copia, agli uffici dell'Agenzia delle Entrate.

E' sufficiente che il proprietario consegni al conduttore una copia del modello 69 insieme alla copia di contratto.

- E se non lo consegna entro il termine?
Chi tutela il conduttore sugli obblighi derivanti dalla scadenza del termine?

 

[superpilu3000]

onestamente non sono molto daccordo con limpida, e spiego il perchè, usando un semplice ragionamento si considera opzionabile la cedolare secca solo se si invia la raccomandata con la scelta dell'opzione e la rinuncia a qualsiasi aggiornamento del canone per la semplice motivazione che il legislatore ha voluto la certezza che il conduttore ne fosse a conoscenza e quindi evitare che qualche locatore furbetto paghi con l'opzione cedolare ma applichi aumenti al conduttore.
Ora vi chiedo ha più valore una raccomandata ho un contratto sottoscritto e registrato dove sono inserite le reali obbligazioni delle parti?
Io onestamente per i nuovi contratti inserisco la clausola tipo quella di Pennylove e non credo utile effettuare una raccomandata quando il corpo della lettera è inserito nel testo del contratto debitamente firmato tra le parti.

 

[Roby]

Sapete che faccio??
Onde evitare problemi, inserisco nel contratto la dicitura della cedolare secca, lascio le imposte di registro e bolli e l'aggiornamento Istat specificando che non avranno ragione d'essere fino alla revoca (qualora avvenga) della opzione della cedolare secca, e prima della registrazione del contratto faccio inviare la R.R. oltra ovviamente compilare il mod. 69 per la cedolare.
Più di cosi.......