Contratto di locazione con due garanti

[matrix2589]

Salve a tutti, è il mio primo messaggio sul forum quindi mi scuso in anticipo se ho sbagliato sezione . La mia questione è la seguente :
Sono uno studente, e dovendo studiare a Roma (sono di Salerno) ho la necessità di avere una abitazione sul posto . Insieme ad altri due miei colleghi abbiamo trovato un immobile in cui poter stare . La proprietaria dell'immobile fitta la casa ad 800 euro al mese con un contratto di durata di 1 anno . La proprietaria richiede che vi sia un garante . Poichè nessun genitore vuole prendersi la responsabilità di unico garante, abbiamo richiesto di inserire nel contratto di locazione, due garanti . Ci è stato risposto dalla proprietaria che inserendo due garanti il costo di registrazione del contratto aumenta considerevolmente . Ora poichè sono totalmente ignorante in materia, volevo chiedere innanzi tutto come si inserisce il gararante (o i garanti) nel contratto di locazione ; poi a quanto ammonta il costo di registrazione del contratto di locazione nel caso di un garante o di due garanti . Per completezza aggiungo che ciascuno di noi, ovvero noi 3 studenti, versa alla propiretaria due mesi di cauzione .
Ringrazio in anticipo chiunque riesca a darmi un aiuto .

 

[Limpida]

Ciao,
Il garante nel contratto di locazione viene inserito con tutti i suoi dati anagrafici. Se la proprietaria si avvalesse della cedolare secca, non dovreste pagare nessuna imposta per i garanti e nemmeno per la registrazione del contratto.
Non ho capito:
La proprietaria vi chiede due mesi di cauzione a testa, cioè sei mesi?

 

[matrix2589]

Innanzi tutto ti ringrazio moltissimo per avermi risposto . Comunque la proprietaria richiede che ognuno di noi versi due mensilità come cauzione (in pratica ciascuno dovrà cacciare 800/3*2 euro, ovvero 533,33 euro) .
Da come mi hai scritto, in pratica se la registrazione del contratto avvenisse con le modalità previste dalla cedolare secca non dovremmo pagare niente ? Perdonami se faccio domande che possono sembrarti sciocche ma sono davvero ignorante in materia .

 

[matrix2589]

Ho dimenticato una cosa . Adottare il regime della cedolare secca cosa comporta al locatore e ai conduttori ? Ancora grazie .

 

[Luca1978]

Ciao,
Il garante nel contratto di locazione viene inserito con tutti i suoi dati anagrafici. Se la proprietaria si avvalesse della cedolare secca, non dovreste pagare nessuna imposta per i garanti e nemmeno per la registrazione del contratto.
Non ho capito:
La proprietaria vi chiede due mesi di cauzione a testa, cioè sei mesi?

Salve a tutti, è il mio primo messaggio sul forum quindi mi scuso in anticipo se ho sbagliato sezione . La mia questione è la seguente :
Sono uno studente, e dovendo studiare a Roma (sono di Salerno) ho la necessità di avere una abitazione sul posto . Insieme ad altri due miei colleghi abbiamo trovato un immobile in cui poter stare . La proprietaria dell'immobile fitta la casa ad 800 euro al mese con un contratto di durata di 1 anno . La proprietaria richiede che vi sia un garante . Poichè nessun genitore vuole prendersi la responsabilità di unico garante, abbiamo richiesto di inserire nel contratto di locazione, due garanti . Ci è stato risposto dalla proprietaria che inserendo due garanti il costo di registrazione del contratto aumenta considerevolmente . Ora poichè sono totalmente ignorante in materia, volevo chiedere innanzi tutto come si inserisce il gararante (o i garanti) nel contratto di locazione ; poi a quanto ammonta il costo di registrazione del contratto di locazione nel caso di un garante o di due garanti . Per completezza aggiungo che ciascuno di noi, ovvero noi 3 studenti, versa alla propiretaria due mesi di cauzione .
Ringrazio in anticipo chiunque riesca a darmi un aiuto .

Ciao,
scusa Limpida ma non concordo con te, di recente ho registrato una cedolare secca con garante e all' AdE mi hanno richiesto in ogni caso il pagamento dello 0,50% sull'importo dell'intera garanzia. Dunque nel caso di Matrix 2589, 800 x12 = 9600*x 0,50% = 48€, imposta minima 168€

Detto questo le normali spese di registrazione senza cedolare secca sono il 2% del canone annuo (min.67€ per la prima registrazione), minimo 2 copie del contratto di locazione con 1 marca da bollo da 14,62 ogni cento righe, quindi di solito 4 marche da 14,62

Cmq Mmatrix 2589 può superare il problema del garante cointestando il contratto anche al garante e tanti saluti, tuttavia ti consiglierei di valutare contratti separati con gli altri coinqulini.

* da sommarsi aventualmente anche l'amministrazione ordinaria se il garante, come di logica, garantisce anche per queste spese.

 

[matrix2589]

Ringrazio prima di ogni cosa anche Luca1978 per aver fornito risposta al mio quesito . Comunque leggendo le cose scritte mi sorgono un pò di dubbi, ovvero :

-- Cointestando il contratto anche ai garanti (ripeto che con molta probabilità il garante non sarà uno solo, ma due, in quanto nessun genitore vuole assumersi da solo tutta la responsabilità) viene ugualmente fornita garanzia alla proprietaria (perchè la signora è molto diffidente ed ha paura che non le venga pagato il dovuto) ?

-- Luca1978 come mai mi consigli di valutare contratti separati con gli altri inquilini? Inoltre, fare in questo modo comporta spese di registrazione differenti ? Se si a quanto ammonterebbero ?

-- Ribadisco la mia più totale ignoranza in materia, e vi chiedo (probabilmente abusando della vostra enorme pazienza) se possibile, di darmi le cifre esatte che si andrebbero a pagare per la registrazione delle varie tipologie di contratto (cedolare secca, e non so quello al 2% che non so come si chiama, e magari se ne esistono altre modalità di cui ignoro l'esistenza), considerando sempre la presenza di due garanti, non di uno solo, ma sempre di due .

Vi ringrazio davvero infinitamente per il prezioso aiuto che mi state fornendo .

 

[Limpida]

Ciao Luca, già in un recente post di Pennylove si parlò delle imposte per la fidejussione nella locazione.
Non so quando hai registrato, ma il DL fiscale 2 marzo 2012 n.16 (art.4, comma 1-bis) ha apportato un modifica al comma 2 dell'art.3 del D. Lgs 14 marzo 2011 n.23, stabilendo che ai contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, qualora assoggettati alla cedolare secca, alla fidejussione prestata da terzi per il conduttore non si applicano le imposte di registro e di bollo. Pertanto l'imposta di registro sulle garanzie personali previste in un contratto di locazione rimane limitata al solo regime ordinario. Non mi meraviglio però che ci siano uffici dell'Ade che viaggiano per conto loro, non sarebbe una novità
per quanto riguarda il tuo discorso dell'amministrazione ordinaria e dei contratti separati non ho capito il tuo ragionamento e lo scopo.
Per rispondere a Matrix invece, il regime della cedolare secca viene scelto dal locatore e riguarda una scelta fiscale sua personale. Puoi sempre chiedere al proprietario se è favorevole, a voi non comporterebbe nessun aggravio di spese e per studenti potrebbe fare un contratto transitorio a canone concordato da sei mesi fino a 3 anni, sempre con cedolare secca.
Ci vediamo il prossimo anno! Auguri!

 

[Bastimento]

Intanto ti aggiungo qualche informazione.

La opzione della cedolare secca è una opportunità per il proprietario se il suo reddito è medio-alto: questo perchè la tassazione del reddito da locazione avverrebbe al tasso fisso del 21% invece che all'aliquota progressiva corrispondente al suo reddito.

I conduttori avrebbero a loro volta il vantaggio (insieme al locatore) di non pagare ulteriori imposte di registrazione (il famoso 2% del canone annuo).
Ci sarebbero altri vantaggi, tipo il blocco degli aumenti annuali dovuti all'incremento Istat, esenzione della tassa per le proroghe e risoluzione anticipata, cose che comunque non s applicano se il contratto ha durata annuale.

In regime normale (tassazione progressiva IRPEF) le garanzie prestate da terzi, rispetto agli intestatari del contratto, sono tassate con un ulteriore 0,5% sul canone garantito. Le garanzie prestate dei titolari del contratto non sono ulteriormente tassate.

Se il locatore adotta il regime di cedolare secca, anche le garanzie prestate da terzi "dovrebbero" essere azzerate: (darei quindi ragione a Limpida); perchè ricordo di aver letto una circolare di precisazione della AdE riguardo al tema, che forse era relativa alle fideiussioni di terzi.
Uso il condizionale, e non mi stupisce che gli uffici Ag. Entrate diano risposte discordanti: anche per loro adeguarsi al susseguirsi delle varianti di legge è un'impresa.

 

[Luca1978]

Ciao Luca, già in un recente post di Pennylove si parlò delle imposte per la fidejussione nella locazione.
Non so quando hai registrato, ma il DL fiscale 2 marzo 2012 n.16 (art.4, comma 1-bis) ha apportato un modifica al comma 2 dell'art.3 del D. Lgs 14 marzo 2011 n.23, stabilendo che ai contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, qualora assoggettati alla cedolare secca, alla fidejussione prestata da terzi per il conduttore non si applicano le imposte di registro e di bollo. Pertanto l'imposta di registro sulle garanzie personali previste in un contratto di locazione rimane limitata al solo regime ordinario. Non mi meraviglio però che ci siano uffici dell'Ade che viaggiano per conto loro, non sarebbe una novità
per quanto riguarda il tuo discorso dell'amministrazione ordinaria e dei contratti separati non ho capito il tuo ragionamento e lo scopo.
Per rispondere a Matrix invece, il regime della cedolare secca viene scelto dal locatore e riguarda una scelta fiscale sua personale. Puoi sempre chiedere al proprietario se è favorevole, a voi non comporterebbe nessun aggravio di spese e per studenti potrebbe fare un contratto transitorio a canone concordato da sei mesi fino a 3 anni, sempre con cedolare secca.
Ci vediamo il prossimo anno! Auguri!

Ciao Limpida,
ricordo bene l'eppisodio della garanzia sulla cedolare secca in quanto, trovandomi all'AdE per altre registrazioni, sottoposi il quesito alla funzionaria, la quale, non sapendomi rispondere su due piedi mobilitò i funzionari degli sportelli i quali convintamente indicarono l'obbligo del pagamento della garanzia.
Grazie alla tua info la prosima volta approfondirò ulteriormnete con l'AdE.
Cmq questa è l'ennesima dimostrazione dell'inefficenza della p.a.

Ringrazio prima di ogni cosa anche Luca1978 per aver fornito risposta al mio quesito . Comunque leggendo le cose scritte mi sorgono un pò di dubbi, ovvero :

-- Cointestando il contratto anche ai garanti (ripeto che con molta probabilità il garante non sarà uno solo, ma due, in quanto nessun genitore vuole assumersi da solo tutta la responsabilità) viene ugualmente fornita garanzia alla proprietaria (perchè la signora è molto diffidente ed ha paura che non le venga pagato il dovuto) ?

-- Luca1978 come mai mi consigli di valutare contratti separati con gli altri inquilini? Inoltre, fare in questo modo comporta spese di registrazione differenti ? Se si a quanto ammonterebbero ?

-- Ribadisco la mia più totale ignoranza in materia, e vi chiedo (probabilmente abusando della vostra enorme pazienza) se possibile, di darmi le cifre esatte che si andrebbero a pagare per la registrazione delle varie tipologie di contratto (cedolare secca, e non so quello al 2% che non so come si chiama, e magari se ne esistono altre modalità di cui ignoro l'esistenza), considerando sempre la presenza di due garanti, non di uno solo, ma sempre di due .

Vi ringrazio davvero infinitamente per il prezioso aiuto che mi state fornendo .

1--Assolutamente in quanto i garanti comprono eventuali inadempienze dagli obblighi contrattuali i conduttori, per cui la sig.ra è ugualmente garantita.

2-- Per la mia esperienza, pur partendo con un percorso comune, ho visto che gli studenti difficilmete proseguono per tanto tempo la stessa strada, spesso nascono problemi di ogni tipo, dalla banale difficoltà di convivenza, alla modifica dei precorsi di studio fino ad arrivare al motivo per il quale un genitore non se la sente di garantire per altri due studenti estranei, quindi ad esempio, tu firmi un contratto con Mario e Luigi se Mario e Luigi sono inadempienti, non necessariamente in mala fede, ma ad esempio Mario cambia sede di studio e Luigi lascia gli studi, tu dovrai continuare a pagare alla signora il canone anche per conto degli altri due inquilini, a maggior ragione più si è più si corre il rischio di imbattersi in problemi di questo tipo, ma anche considerando che uno dei tre di comune accordo se ne va e la proprietaria non vi dovesse chiedere la pigione per suo conto, dovreste a vostre spese annullare il contratto in essere e rifarne un'altro con altri costi, quindi nel mio piccolo consiglio sempre di fare contratti separati che ognuno gestisce a suo modo direttamente con la proprietaria.

3-- Alla domanda 3 credo ti abbia risposto esaurientemente bastimento.

Ciao
Ciao

 

[Bastimento]

Ringrazio Limpida che ha citato i riferimenti che ricordavo, ma che non sapevo più come rintracciare: evidentemente le due risposte si sono quasi sovrapposte.

Buon 2013 a tutti