Contratto di locazione in scadenza

[m.barelli]

Vorrei sottoporvi l’ipotesi alternativa della “occupazione post contrattuale senza titolo” così impostata

- la procedura della disdetta e del rientro in possesso da parte del Locatore continua il suo corso come giustamente ha indicato Studiopci, ma viene solo rallentata. D’altra parte l’art. 3 “disdetta del contrato del Locatore” della L. 431/98 non mi risulta detti disposizioni esplicitamente contrarie ad un periodo di occupazione senza titolo post contrattuale.
- il Conduttore rimane nell’appartamento per un periodo post contrattuale, continuando a pagare quello che viene definito non più canone, ma indennizzo per l’occupazione senza titolo.
- il Locatore rilascia ricevuta per l’indennizzo, dichiara questo reddito nel quadro RL “redditi diversi” e con l’usuale contributo del Conduttore versa la tassa di registrazione sempre in base al 2% dell’indennizzo percepito. Le relative annualità decorrono dall’inizio dell’occupazione senza titolo, cioè dalla scadenza del contratto.
- se l’attuale clima di accordo continua al maturare dei due anni l’appartamento viene rilasciato e rientra nel possesso del Locatore
- in caso subentrasse un disaccordo, ipotesi sempre possibile come ci ha ricordato Studiopci, la vertenza sarebbe analoga a quella della locazione e passerebbe per la Commissione di conciliazione.
- non essendo io un legale, consiglierei comunque a Luvi80, nel caso gli interessasse questa ipotesi, di trovare (non è difficile) e farsi confermare o meno il tutto da un Avvocato civilista che abbia pratica immobiliare.

Un saluto

 

[studiopci]

La soluzione che prospetti " occupazione post contrattuale di immobile", o per meglio dire occupazione " sine titolu " di proprietà altrui è un reato penale previsto dall' art. 633 c.p.... personalmente la ritengo pericolosa sia per l'inquilina che per il proprietario ed anche se prospetti una sorta di ufficialità ( denunciando gli introiti ) non cambia il senso , l'inquilina sarebbe una " abusiva " con tutte le conseguenze del caso e questo sarebbe il lato pericoloso per lei, ma per il proprietario potrebbe comunque configurarsi il reato di mascheramento del contratto di affitto... ripeto, la materia dell'affitto è una materia molto delicata, nella quale è sempre consigliabile muoversi rispettando tutti i dettami di legge... personalmente ritengo che se non ci fosse stata la lettera di disdetta, il proprietario avrebbe potuto, in virtù del buon rapporto con l'inquilina e con una buona dose di fiducia nella stessa, richiedere il rilascio sulla parola dell'immobile nel momento in cui ne avesse avuto bisogno, si sarebbe trattato sempre e comunque di una soluzione " intra loro " soggetta a preghiere serali da parte del proprietario... purtroppo, però, la presenza di questa lettera nelle mani della conduttrice produce un effetto prova di reato che sommato al fattore tempo ( 2 anni ) rende molto pericolosa ogni possibile soluzione non prevista de iure. Personalmente, data la delicatezza della questione, non mi sento di esporre nessuna soluzione extra legale che non produca danni per l'una o l'altra parte, ma potrebbe essere un mio limite, un passaggio con un avvocato forse però aprirebbe ad una soluzione. Fabrizio

 

[Luvi80]

Grazie a tutte per le vostre risposte.
A questo punto sentiremo di sicuro un avvocato per valutare le soluzioni migliori.
Data la disdetta se alla fine optassimo per continuare i 4anni ci sarebbero problemi? Il contratto è un 4+4 quindi immagino di no.
Grazie ancora.

 

[studiopci]

Basta semplicemente che mandi una lettera raccomandata nella quale fai presente che venuta meno l'esigenza di entrare in possesso dell'immobile annulli la precedente comunicazione riportando tutto alla normalità. Fabrizio

 

[Luvi80]

Grazie Fabrizio,
sei stato molto gentile. Ora farò una chiacchierata con l'inquilina e vedremo che fare.

 

[studiopci]

 

[Luvi80]

Ciao a tutti,
riprendo questa discussione perchè è sempre da qui che partono i miei dubbi!
Alla fine abbiamo deciso, di comune accordo con l'inquilino, di non recedere dal contratto a luglio(termine dei primi 4 anni) e di proseguire per i successivi 4. L'inquilino è stato avvisato a suo tempo della nostra decisione di optare per la cedolare secca, cosa che anche a lui va bene.
Mi chiedo, ora come devo procedere? Ho chiamato al caf e mi hanno detto che dovevo optare per la cedolare in sede di dichiarazione dei redditi, cosa che mi sembra strana e che non trovo scritta da nessuna parte!
Il contratto scade a luglio, immagino di dover presentare il modello 69 all'AE. Il pagamento delle tasse viene rimandato alla successiva dichiarazione dei redditi o devo versare qualcosa tramite F23?
In questa dichiarazione (730 2012) dovrebbe esser rientrato il solo reddito per l'affitto 2011, quindi non ancora oggetto di cedolare secca mentre nel successivo 730 immagino di dover pagare le tasse relative all'affitto in misura pari all'aliquota prevista dal regime della cedolare. Il mio inquilino, invece, non dovrebbe più pagare nulla, corretto?
Inoltre, miei adempimenti (modello 69 e altro(?)) entro che termine vanno effettuati? Il contratto scade ai primi di luglio. Ho tempo tutto luglio?
Grazie a chi vorrà aiutarmi.