Contratto di natura transitoria (art.5 legge 431/98) e restituzione cauzione

[Manu88]

Questo è quello che ho trovato riguardo l'eventuale rimborso del canone eccedente, rispetto agli accordi locali, e dell'eventuale trasformazione ad un contratto 4+4. In merito cito l'articolo in questione (art 13 comma 5 legge 431/98):

5. Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresí richiedere, con azione proponibile dinanzi al pretore, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 2 ovvero dal comma 3 dell'articolo 2. Tale azione è altresí consentita nei casi in cui il locatore ha preteso l'instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, in violazione di quanto previsto dall'articolo 1, comma 4, e nel giudizio che accerta l'esistenza del contratto di locazione il pretore determina il canone dovuto, che non può eccedere quello definito ai sensi del comma 3 dell'articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell'articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l'alloggio per i motivi ivi regolati; nei casi di cui al presente periodo il pretore stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti.

In pratica avrei diritto ugualmente al rimborso. Qualcuno può confermare o smentire?

 

[Manu88]

Questo è quello che ho trovato riguardo l'eventuale rimborso del canone eccedente, rispetto agli accordi locali, e dell'eventuale trasformazione ad un contratto 4+4. In merito cito l'articolo in questione (art 13 comma 5 legge 431/98):

5. Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresí richiedere, con azione proponibile dinanzi al pretore, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 2 ovvero dal comma 3 dell'articolo 2. Tale azione è altresí consentita nei casi in cui il locatore ha preteso l'instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, in violazione di quanto previsto dall'articolo 1, comma 4, e nel giudizio che accerta l'esistenza del contratto di locazione il pretore determina il canone dovuto, che non può eccedere quello definito ai sensi del comma 3 dell'articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell'articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l'alloggio per i motivi ivi regolati; nei casi di cui al presente periodo il pretore stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti.

In pratica avrei diritto ugualmente al rimborso. Qualcuno può confermare o smentire?

Nessuno può confermare o smentire che in caso di trasformazione ad un contratto 4+4, avrei diritto ugualmente al rimborso dei canoni pagati in più rispetto gli accordi locali?

Grazie mille

 

[Valeria Morselli]

Nessuno può confermare o smentire che in caso di trasformazione ad un contratto 4+4, avrei diritto ugualmente al rimborso dei canoni pagati in più rispetto gli accordi locali?

Grazie mille

Qui entriamo nei dettagli di una legge del '98 e quindi non è così semplice confermare o smentire. Bisognerebbe sapere se tutti gli articoli e i commi vari di quella legge sono ancora validi (in occasione del varo di nuove leggi o decreti ministeriali spesso vengono abrogati articoli e commi delle leggi precedenti). Di conseguenza solo un avvocato può confermare o smentire.

 

[Manu88]

legge 431/98 art.13 patti contrari alla legge.

1. E' nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.
2. Nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, pò chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misure superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato.
3. E' nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge.
4. Per i contratti di cui al comma 3 dell'art.2 é nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito, per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie, dagli accordi definiti in sede locale. Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell'art.2, caso di Manu88 a mio parere), sono nulli, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi obbligo del conduttore nonché qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito.
5. Nei casi di nullità di cui al comma 4, il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme versate indebitamente. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere con azione proponibile dinanzi al Pretore, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'art.2 ovvero dal comma 3 dell'art.2

Penso che in ogni caso bisogna fare riferimento all'art.13 della legge 431/98

 

[Manu88]

La clausola 2 non mi è molto chiara. Evidentemente né tu né il proprietario sapevate che nel caso dei contratti transitori e per studenti universitari la legge impone di attenersi ai modelli di contratto allegati alla legge stessa (vedi Decr. Minist. 30.12.2002, art. 1, commi 11 e 12).

Vedi anche: http://www.confedilizia.it/D.M CONTR. LOC. 2003 menu.HTML

La disdetta va data almeno tre mesi prima, il che vuol dire che l'inquilino quei tre mesi li deve pagare e il deposito cauzionale non sta lì per pagare le mensilità, ma per una garanzia al proprietario per eventuali danni o spese accessorie non saldate. Infatti se questi danni e queste spese non ci sono, deve venire restituito e pure con gli interessi (oppure il proprietario trattiene la somma relativa alle spese non saldate).

Secondo voi, anche in caso di trasformazione del contratto ad un 4+4, la clausola 2 varrebbe ugualmente?

Grazie mille

 

[Valeria Morselli]

Secondo voi, anche in caso di trasformazione del contratto ad un 4+4, la clausola 2 varrebbe ugualmente?

Beh, se il contratto attuale viene dichiarato nullo, tutto dovrebbe procedere di conseguenza...

 

[Manu88]

Beh, se il contratto attuale viene dichiarato nullo, tutto dovrebbe procedere di conseguenza...

Speriamo in bene per me, visto che credo di non essere nel torto alla luce del contratto...

Aggiunto dopo 12 minuti...

Speriamo in bene per me, visto che credo di non essere nel torto alla luce del contratto...

Io in ogni caso ho firmato che posso lasciare la casa anche nel mese in corso. Così era stato pattuito.

 

[bdannibale]

Il dubbio su che tipo di contratto transitorio sia, comma 1 o comma 2, può essere risolto leggendo la motivazione addotta sul contratto circa la transitorietà. Se non c' è nessuna motivazione siamo di fronte ad un contratto pasticciato.
Comunque da quello che scrivi mi sembra che hai abbastanza ragioni per avere la meglio sul tuo locatore, ma nulla è sicuro in ambito giudiziario, dipende sempre dall'interpretazione del giudice e dei relativi tempi biblici.
Penso che una lettera su carta intestata di un avvocato può sboccare la situazione, sempre se il locatore non sia un'ignorante prepotente.

 

[Manu88]

Il dubbio su che tipo di contratto transitorio sia, comma 1 o comma 2, può essere risolto leggendo la motivazione addotta sul contratto circa la transitorietà. Se non c' è nessuna motivazione siamo di fronte ad un contratto pasticciato.
Comunque da quello che scrivi mi sembra che hai abbastanza ragioni per avere la meglio sul tuo locatore, ma nulla è sicuro in ambito giudiziario, dipende sempre dall'interpretazione del giudice e dei relativi tempi biblici.
Penso che una lettera su carta intestata di un avvocato può sboccare la situazione, sempre se il locatore non sia un'ignorante prepotente.

Ho già inviato una lettera del Sunia, fatta da un loro avvocato. Fino ad ora, dopo più di 10 giorni, non ho avuto nessuna risposta. Penso che andrò in settimana per far dare mandato all'avvocato, altrimenti la situazione non si sblocca.

 

[Manu88]

Stamane ho avuto comunicazione del conduttore. Sembra d'accordo a restituire la cauzione, (di fatti su consiglio del legale del Sunia ho inviato un telegramma con cui mi metto a disposizione per la consegna dell'immobili in una data da me stabilita) ma contesta che non ha ricevuto la raccomandata di disdetta da me inviata in data 29/09/2011. In ogni caso ho la ricevuta della missiva, e comunque avevo comunicato che lasciavo la casa giorno 27/09/2011, peraltro i presenza di testimoni. Cosa mi consigliate? Ho inviato la raccomandata troppo tardi? Entro quando doveva essere inviata la raccomandata? La ricevuta fa testo?

Grazie a chi risponderà