9.3 Contratti non registrati, registrati per un importo inferiore a quello
effettivo e comodati fittizi
L’articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 prescrive
che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di
50
godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati,
sono nulli, se ricorrendone i presupposti non sono registrati”.
Coerentemente con tale disposizione, il legislatore ha stabilito con
l’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo una specifica disciplina per i
contratti di locazione ad uso abitativo, che, ricorrendone i presupposti di legge,
non sono registrati entro i termini previsti di 30 giorni dalla stipula del contratto
o dalla sua esecuzione.
In particolare, il comma 8 del medesimo articolo 3 dispone che a tali
contratti si applica “la seguente disciplina:
a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla
data di registrazione, volontaria o d’ufficio;
b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all’articolo 2, comma 1, della
citata legge n. 431 del 1998;
c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in
misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal
secondo anno, in base al 75 per cento dell’aumento degli indici ISTAT dei
prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto
prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle
parti”.
La disciplina in esame regola gli effetti derivanti dalla mancata o tardiva
registrazione sulle future vicende del rapporto tra locatario e locatore, per quanto
concerne la durata del contratto, il rinnovo del medesimo e la determinazione del
canone.
In particolare, ex lege, la durata del contratto viene stabilita in 4 anni a
decorrere dalla data di registrazione (volontaria o d’ufficio). Viene, altresì,
previsto che al rinnovo dei contratti di locazione si applica la disciplina di cui
all’articolo 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998, il quale prevede che i
contratti siano rinnovati automaticamente alla scadenza per un periodo di 4 anni,
fatte salve l’eccezioni previste dal medesimo articolo 2.
51
A decorrere dalla registrazione del contratto, il canone è fissato in misura
pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, che trova applicazione
dall’anno successivo in base al 75% dell’aumento degli indici ISTAT.
Nell’ipotesi, quindi, in cui un contratto di locazione non sia stato
registrato o sia registrato tardivamente è dovuta l’imposta di registro e le relative
sanzioni, secondo le precisazioni contenute nel paragrafo 9.1.
contratto stipulato nell'aprile 2003 per un periodo di 12 mesi
, che si costringa un conduttore al pagamento della locazione solo a casa del Locatore, spero che abiti nei tuoi paraggi.
