Contratto preliminare di compravendita

[Utente Cancellato 76174]

Buongiorno,
sono in contestazione con il venditore in relazione all'acquisto di un immobile uso ufficio.

Sul preliminare di compravendita che abbiamo entrambi firmato, trovo la seguente dicitura:
"Quanto in contratto sarà trasferito nello stato di fattoin cui si trova alla data odierna come visto e gradito dalla parte promissaria e con tutti i diritti, azioni, ragioni, pertinenze ed accessori, servitù e passive apparenti se e come esistenti, nulla escluso"

Volevo capire se con questa dicitura il venditore si tutela su eventuali carenze documentali, esempio documentazione catastale non conforme, documentazione urbanistica non conforme, planimetrie da regolamento di condominio difformi, assenza di attestazione di prestazione energetica ecc. ecc. diventando quindi io acquirente solidale per quanto riguarda eventuali sanzioni che sarebbero addebitate nel momento in cui si andassero ad appianare tali mancanze.

Il preliminare di compravendita riporta come data di stipula del rogito 31/01/2019 e la parte venditrice agli inizi di maggio 2019 non mi aveva ancora prodotto la documentazione richiesta dal notaio per redigere l'atto.

Ho pertanto inviato raccomandata richiedendo l'annullamento del preliminare di compravendita e la restituzione dell'acconto per inadempienza citando i seguenti passi del preliminare regolarmente depositato all'agenzia delle entrate:

"La parte promittente in relazione alla legge 28/2/1995 n. 47 e successive modifiche, garantisce la conformità della porzione immobiliare in oggetto, alle leggi, strumenti edilizi urbanistici vigenti e/o agli atti di competenza della pubblica amministrazione, e si obbliga a fornire la documentazione prima della data prevista per la stipula del contratto definitivo di compravendita; il promittente venditore si obbliga comunque, se dovesse risultare necessario, a regolarizzare la situazione edilizia, urbanistica e catastale dell'immobile prima della data prevista per il contratto definitivo di compravendita"

ed inoltre

" Se entro la data prevista per la stipula del contratto definitivo di compravendita l'ggetto del presente contratto non dovesse risultare conforme a quanto garantito, ovvero non fosse stata fornita la documentazione relativa alla regolarità edilizia, urbanistica e catastale di quanto in oggetto, il promittente venditore sarà considerato inadempiente e il presente preliminare si intenderà risolto in diritto in seguito alla semplice dichiarazione del promissario acquirente ai sensi del secondo comma dell'art 1456 c.c."

A seguito della mia raccomandata (tra l'altro non ritirata da parte del venditore) mi è stata inviata raccomandata, la quale mi informava del fatto che il venditore sarebbe stato pronto con la documentazione richiesta ed aggiornata per il rogito dopo il 30/5.

Io ormai non voglio più acquistare l'immobile a seguito di contestazioni e discussioni emerse dopo il preliminare di compravendita, in eventuale causa come ritenete si possa chiudere la cosa?

Chiedo scusa per la lungaggine ma l'argomento ovviamente è delicato e a volte i cavilli sono importanti.

grazie per l'attenzione

 

[Zagonara Emanuele]

Con la clausola da te citata (quella iniziale) si intende lo stato di fatto dell'immobile, ovvero come si presenta visivamente parlando, ed aventuali altri aspetti quali ad esempio servitù attive e passive (ad esempio; ingressi, accessi, passaggi comuni, impiantistica, ecc...)

Ovviamente dalla suddetta clausola sono esclude eventuali irregolarità urbanistiche e catastali di cui giustamente si parla in una clausola successiva contenuta sul compromesso.
A tale proposito è infatti scritto in maniera chiara che l'immobile deve essere trasferito "in regola" a cure del venditore.

Il fatto che il venditore abbia "temporeggiato" fino ad ora (ovvero oltre 5 mesi) per rogitare (e conseguentemente ad incassare quanto pattuito), lascia pensare che abbia avuto necessità di regolarizzare qualche cosa riguardante l'immobile.

Resta il fatto, che il venditore è divenuto di fatto inadempiente in quanto non ha rispettao i termini del contratto, ovvero la data fissata per il rogito.

Che non abbia ricevuto la raccomandata ai fini legali è ininfluente poichè vale come se l'avesse ricevuta.

Che lui ti abbia comunicato che sarebbe stato pronto "dopo il 30/05" è bizzarro, poichè dopo tale termine c'è qualsiasi data.
Comunque sia, anche il 30 maggio è abbondantemente trascorso.

Tutto ciò come dicevo rende inadempiente il venditore, tuttavia per vederti riconosciuta la "ragione", se non riuscirai a comporre la vertenza in via amichevole e stragiudiziale, dovrai intentare una causa civile (annosa e costosa), che potrebbe anche riservarti delle sorprese in quanto al di là delle ragioni, a volte il giudice sentenzia cose diverse da quanto sperato e logico.

Perciò, vedi se riesci a trovare la quadra in "via amichevole".
Diversamente fai scrivere al venditore da un "bravo" avvocato, competente in materia e poi muoviti seguendo le sue indicazioni.

 

[Utente Cancellato 76174]

Ti ringrazio molto per l'esaustiva risposta.
E' mia intenzione cercare di chiuderla amichevolmente, non ho intenzione di chiedere il doppio dell'acconto (anche se l'ho scritto sulla raccomandata) e nonostante abbia sostenuto delle spese (deposito preliminare, istruzione iniziale della pratica da parte del notaio) mi basta riavere i miei soldi.

 

[PyerSilvio]

rende inadempiente il venditore

Per me le cose stanno diversamente Zagor.

Stavolta non sono d’accordo.

E' mia intenzione cercare di chiuderla amichevolmente, non ho intenzione di chiedere il doppio dell'acconto (anche se l'ho scritto sulla raccomandata

La dinamica della compravendita e’ stata interrotta da te.
Proprio dalla tua raccomandata.

Il venditore garantisce al rogito la casa regolare e conformata e per norma l’onere e’ imputabile a lui.
Quindi defalcabili dal prezzo.

Sanatorie, pratiche e burocrazie possono far dilatare i tempi.
Il venditore non era pronto per la data stabilita per il rogito.

Tuttavia il rogito dovevi convocarlo tu.

Come se invece della comunicazione di un matrimonio si comunicasse una separazione.

Il venditore, seppur tardivamente, bene ha fatto a rendersi disponibile per procedere al rogito.

Perche’ in una compravendita o si avanza o si arretra.
Chi avanza conquista.
Chi arretra rinuncia.
Questa la prammatica delle prassi nelle sedi giudiziarie.
A rinunciare. sei tu.

Con delle motivazioni volatili.

Quelle vere, che hai qui espresso, faresti molto meglio a non esprimerle mai, davanti ad una qualsiasi autorita’ giudiziaria incaricata.

Lo starsi simpatici o avere o non avere discussioni tra le parti esula dalle dinamiche di una compravendita.

Che ancora non stai comprendendo.

Evidentemente il venditore non ha le risorse necessarie per ottemperare.
Diversamente avrebbe sanato per procedere.
Se non ti restituisce i soldi (evitando gravami da doppia caparra) significa che non ha piu’ i soldi ricevuti in caparra.
Inghiottiti dal debito arretrato.

La circostanza, determinera’ che per il recupero, dovrai ricorrere ad un decreto ingiuntivo..

Ammettiamo che ti venga concesso .

Se il venditore non paga entro i termini dovrai procedere col pignoramento.

Per logica si puo’ capire.
Di come il venditore, che prima non aveva da pagare la sanatoria della casa, per venire da te al rogito ad incassare soldi;
Possa invece ora recuperare la provvista, magari pure piu’ onerosa di quella, per impiegarla a sanare il decreto, per poi venire a ridarti i soldi, che sono della separazione.

Se non li aveva per venire ad incassare.
Come poteva averli per venire a spenderli.

Cosi ti ritroverai ad ingrassare le fila dei creditori.
Tutti accaniti sulla stessa torta.
Ad attendere l’esito della vendita per poter regolare i conti.
Con diritti e privilegi tra contendenti dal peso specifico assai diverso.

Meglio non contare troppo, sulle prestazioni di un pignoramento, se devono competere con quelle dettate, da iscrizioni ipotecarie di prima istanza.

Meglio faresti a procedere a prenderti tutta la torta.

Avanza nell’acquisto
Se vuoi chiuderla amichevolmente.
Potresti spuntare un buon prezzo invece che buttare via soldi in azioni passive .

Considerato che ogni procedura, costo, servizio o prestazione, che si rendesse o vorresti necessaria, resta imputabile al venditore.
Defalcabile dal prezzo.

Diversamente l’onere spetta a lui.

 

[Utente Cancellato 76174]

Mi spiace ma le cose non stanno cosí!
Ti dico solo che dopo la mia raccomandata il venditore è venuto da me con la sua fuoriserie dicendomi che comunque non ha bisogno dei miei soldi per quell'immobile e che con l'acconto che gli ho dato, si cambia giusto giusto le gomme!
Il problema non è la solvibilità è purtroppo forse diventata una questione di principio....

 

[francesca63]

@nautilus_70 si è avvalso della clausola risolutiva espressa, inserita nel contratto.
Quindi non ha interrotto un normale processo di vendita , ma ha fatto valere la avvenuta inadempienza del venditore.
Accontentarsi della solo restituzione della caparra è saggio, ma se il venditore non versa spontaneamente, tanto vale chiedergli il doppio per via processuale.

Ovvero, se rispetti i patti non infierisco: se fai il furbo, ti pelo.

 

[TensioneLeone]

"La parte promittente in relazione alla legge 28/2/1995 n. 47 e successive modifiche, garantisce la conformità della porzione immobiliare in oggetto, alle leggi, strumenti edilizi urbanistici vigenti e/o agli atti di competenza della pubblica amministrazione, e si obbliga a fornire la documentazione prima della data prevista per la stipula del contratto definitivo di compravendita; il promittente venditore si obbliga comunque, se dovesse risultare necessario, a regolarizzare la situazione edilizia, urbanistica e catastale dell'immobile prima della data prevista per il contratto definitivo di compravendita"

Da quanto è scritto il venditore sii impegna a regolarizzare eventuali difformità urbanistico/catastali entro la data del rogito fissata per gennaio 2019 (???) o 2020?
Perchè se fosse 2020 non è inadempiente. Al contratrio lo sarebbe alla grande

 

[francesca63]

Da quanto è scritto il venditore sii impegna a regolarizzare eventuali difformità urbanistico/catastali entro la data del rogito fissata per gennaio 2019 (???) o 2020?
Perchè se fosse 2020 non è inadempiente. Al contratrio lo sarebbe alla grande

Queste sono clausole “di stile”, nel senso che anche se non scritte, è la legge che prevede che funzioni così.
Ma nel contratto c'è di più, c’è di più, cioè una clausola risolutiva espressa: “no regolarizzazione, contratto risolto, previa dichiarazione “ ( come sotto riportato)

Se entro la data prevista per la stipula del contratto definitivo di compravendita l'ggetto del presente contratto non dovesse risultare conforme a quanto garantito, ovvero non fosse stata fornita la documentazione relativa alla regolarità edilizia, urbanistica e catastale di quanto in oggetto, il promittente venditore sarà considerato inadempiente e il presente preliminare si intenderà risolto in diritto in seguito alla semplice dichiarazione del promissario acquirente ai sensi del secondo comma dell'art 1456 c.c."

 

[Utente Cancellato 76174]

Da quanto è scritto il venditore sii impegna a regolarizzare eventuali difformità urbanistico/catastali entro la data del rogito fissata per gennaio 2019 (???) o 2020?
Perchè se fosse 2020 non è inadempiente. Al contratrio lo sarebbe alla grande

Era 2019

 

[TensioneLeone]

Scusate ma trovavo talmente assurdo che con data rogito gennaio 2019 la Proprietà non avesse ancora regolarizzato che pensavo ci fosse stato un errore.
In questo caso la restituzione del doppio della caparra è il minimo. Ma puoi fargli veramente male