Contratto preliminare di compravendita

[Giuseppe Di Massa]

Buongiorno,
sono in contestazione con il venditore in relazione all'acquisto di un immobile uso ufficio.

Sul preliminare di compravendita che abbiamo entrambi firmato, trovo la seguente dicitura:
"Quanto in contratto sarà trasferito nello stato di fattoin cui si trova alla data odierna come visto e gradito dalla parte promissaria e con tutti i diritti, azioni, ragioni, pertinenze ed accessori, servitù e passive apparenti se e come esistenti, nulla escluso"

Volevo capire se con questa dicitura il venditore si tutela su eventuali carenze documentali, esempio documentazione catastale non conforme, documentazione urbanistica non conforme, planimetrie da regolamento di condominio difformi, assenza di attestazione di prestazione energetica ecc. ecc. diventando quindi io acquirente solidale per quanto riguarda eventuali sanzioni che sarebbero addebitate nel momento in cui si andassero ad appianare tali mancanze.

Il preliminare di compravendita riporta come data di stipula del rogito 31/01/2019 e la parte venditrice agli inizi di maggio 2019 non mi aveva ancora prodotto la documentazione richiesta dal notaio per redigere l'atto.

Ho pertanto inviato raccomandata richiedendo l'annullamento del preliminare di compravendita e la restituzione dell'acconto per inadempienza citando i seguenti passi del preliminare regolarmente depositato all'agenzia delle entrate:

"La parte promittente in relazione alla legge 28/2/1995 n. 47 e successive modifiche, garantisce la conformità della porzione immobiliare in oggetto, alle leggi, strumenti edilizi urbanistici vigenti e/o agli atti di competenza della pubblica amministrazione, e si obbliga a fornire la documentazione prima della data prevista per la stipula del contratto definitivo di compravendita; il promittente venditore si obbliga comunque, se dovesse risultare necessario, a regolarizzare la situazione edilizia, urbanistica e catastale dell'immobile prima della data prevista per il contratto definitivo di compravendita"

ed inoltre

" Se entro la data prevista per la stipula del contratto definitivo di compravendita l'ggetto del presente contratto non dovesse risultare conforme a quanto garantito, ovvero non fosse stata fornita la documentazione relativa alla regolarità edilizia, urbanistica e catastale di quanto in oggetto, il promittente venditore sarà considerato inadempiente e il presente preliminare si intenderà risolto in diritto in seguito alla semplice dichiarazione del promissario acquirente ai sensi del secondo comma dell'art 1456 c.c."

A seguito della mia raccomandata (tra l'altro non ritirata da parte del venditore) mi è stata inviata raccomandata, la quale mi informava del fatto che il venditore sarebbe stato pronto con la documentazione richiesta ed aggiornata per il rogito dopo il 30/5.

Io ormai non voglio più acquistare l'immobile a seguito di contestazioni e discussioni emerse dopo il preliminare di compravendita, in eventuale causa come ritenete si possa chiudere la cosa?

Chiedo scusa per la lungaggine ma l'argomento ovviamente è delicato e a volte i cavilli sono importanti.

grazie per l'attenzione

Quella frase si riferisce a tutto ciò per cui non esiste una Legge ad obbligare parte venditrice a venderti un immobile che al rogito sia in regola dal punto di vista urbanistico ecc

 

[PyerSilvio]

clausole “di stile”, nel senso che anche se non scritte, è la legge che prevede che funzioni così.
Ma nel contratto c'è di più, c’è di più, cioè una clausola risolutiva espressa: “no regolarizzazione, contratto risolto, previa dichiarazione “ ( come sotto riportato)

Resto poco convinto.

Perche’ i requisiti, per avvalersi della risolutiva espressa, non sono fondati.

La clausola si verificava, per la delusione da un mancato rispetto, di una obbligazione.

Vero e’ che sui contratti si puo’ scrivere di tutto e di più.

Pure dettare di stile, l’innesco di una clausola risolutiva espressa, al mancato verificarsi dell’ arrivo entro il 25 Dicembre, di Babbo Natale trainato dalle sue Renne.

Resta il fatto, che una tale circostanza, non sconfina nell’ambito di una mancanza di obbligazione,

La clausola, non puo’ essere inserita ed innescata, se e’ assoggetta ad un avvenimento futuro ed incerto.

Se vuoi entrare nel rettangolo di giuoco, dove si disputa una partita e dove si osservano le regole del Basket, non ti faranno entrare;
Se sei vestita con la divisa ed osservi le regole della Pallavolo.

 

[francesca63]

Resto poco convinto.

Perche’ i requisiti, per avvalersi della risolutiva espressa, non sono fondati.

La clausola risolutiva espressa è scritta bene, senza possibilità di equivocare.

Non ho la pretesa di convincerti.

 

[PyerSilvio]

La clausola risolutiva espressa è scritta bene, senza possibilità di equivocare.

Non ho la pretesa di convincerti.

Che non sarebbe neanche la cosa piu’ difficile daffare.


“ .Lo stabilire se nel caso concreto sussista una condizione risolutiva o una clausola risolutiva espressa dipende dalla interpretazione della volontà delle parti, rimessa al giudice di merito.

Eccolaqua.
Di facile interpretazione la volonta’ della parte:

o ormai non voglio più acquistare l'immobile a seguito di contestazioni e discussioni emerse dopo il preliminare di compravendita

“ i giudici di legittimità si soffermano sulla natura della clausola apposta al contratto preliminare laddove le parti contraenti, nel dare atto che l'immobile promesso in vendita era gravato da ipoteca a favore di due istituti di credito e che erano in corso, da parte del promittente alienante contatti per la definizione di tali rapporti, stabilivano che il contratto era condizionato alla "documentata sostanziale liberazione dell'appartamento promesso in vendita con dichiarazione proveniente dai due istituti bancari infra il termine di sei mesi dalla data del presente preliminare".

I Giudici nell'interpretare la contrattuale, avevano affermato che la predetta clausola non attribuiva al promissario acquirente il diritto potestativo di ottenere la risoluzione dei contratto per inadempimento, ma prevedeva, piuttosto, la condizione risolutiva derivante dall'omessa estinzione dei mutui bancari gravanti sull'appartamento entro il termine di sei mesi dalla stipula del preliminare, facendo quindi dipendere la risoluzione o meno del contratto da un evento futuro e incerto.

Secondo la corte di cassazione, infatti, l'affermazione secondo cui la clausola pattizia in oggetto faccia dipendere la risoluzione o meno del contratto da un evento futuro e incerto, desta delle perplessità sul piano logico”

CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE , SENTENZA 2 ottobre 2014 20854

Ora Francy il mio di quesito:

Stabilito che si trattava di condizione risolutiva e non di clausola espressa, l’acquirente perde l’efficacia del suo contratto..?

 

[francesca63]

Di facile interpretazione la volonta’ della parte:

La volontà delle parti è stata di inserire una clausola risolutiva espressa, dato che è addirittura richiamato il relativo articolo: 1456 cc
Non ci sono dubbi.

Nel caso della sentenza da te citata ( che però non c’entra con il caso della discussione) c’era una condizione .

Stabilito che si trattava di condizione risolutiva e non di clausola espressa, l’acquirente perde l’efficacia del suo contratto..?

Dipende se i debiti sono stati estinti nei sei mesi, o no.
Non c'è scritto.

 

[Utente Cancellato 76174]

Giusto per dare qualche info in più:
la parte venditrice a seguito della richiesta dei documenti necessari al rogito richiesti dal mio notaio, mi ha contestato il fatto che gli stavamo chiedendo anche il numero di scarpe e che lui aveva venduto tanti immobili senza produrre cotanta documentazione.
Per andargli in contro gli ho chiesto il riferimento del notaio a cui lui si appoggiava, disposto anche a pagare magari qualcosa in più ma a chiudere la questione, il suo notaio ovviamente mi ha richiesto la stessa documentazione (credo che sia superfluo dire che la documentazione necessaria è sostanzialmente uguale per tutti).

A fronte di ciò ha cominciato a produrre quanto richiesto ed in questa fase mi sono accorto delle difformità che ho iniziato a contestare.

Ovviamente i tempi hanno iniziato ad allungarsi, il notaio durante l'istruzione della pratica si è accorto che sull'immobile era presente una pratica di edilizia convenzionata (di cui non ero a conoscienza) ed ha chiesto lumi in merito.

Nel frattempo l'accordo purtroppo solo verbale che era stato raggiunto con il venditore per cui mi esentava dal pagamento degli affitti essendo ormai stato sottoscritto un preliminare è andato a monte e la parte venditrice mi ha chiesto di mettermi in regola con gli affitti arretrati in quanto i tempi si stavano allungando troppo (come se fosse colpa mia)

Quindi io oltre a dover pagare gli affitti arretrati nel frattempo stavo già pagando anche il finanziamento con i relativi interessi che ho avviato in vista dell'acquisto.

A questo punto come si dice oltre al danno la beffa, ecco perchè è andato tutto a scatafascio........ ed ho inviato la raccomandata facendo valere la clausola di inadempienza.

Ho sempre creduto che per effettuare un acquisto fosse sufficiente avere il danaro necessario, i documenti di identità e il notaio con cui effettuare il rogito, il resto della documentazione deve essere prodotta in regola da chi vende e non spetta a me preoccuparmi di chiedere e sollecitare il tutto, il business si deve fare in 2 se chi vende non è collaborativo direi che la pazienza ha poi un certo limite.
Ovviamente io all'interno di quei locali svolgo un'attività che mi impegna e non ho più di tanto tempo da dedicare alla cosa.

 

[TensioneLeone]

gli stavamo chiedendo anche il numero di scarpe e che lui aveva venduto tanti immobili senza produrre cotanta documentazione.

Questa è tra le frasi che mi fanno più innervosire quando le sento dire dai proprietari.
Digli che se ha venduto milioni di case senza mai aver prodotto cotanta documentazione è perchè viviamo in un Paese di pressapochisti e che grazie a Dio da pochi anni ci siamo finalmente allineati anche noi al normale buonsenso.
Un immobile può essere compravenduto se è regolare alla normative edilizio/urbanistiche/catastali.
Per cui servono tutti i Titoli Edilizi a giustificazione di ogni opera interna che è stata realizzata negli anni. Se , come capita spesso , il proprietario è stato mal consigliato o peggio in malafede ha fatto modifiche all'immobile senza denunciare nulla sono fatti sui.
Il " suo problema" non può diventare "il tuo problema"

 

[TensioneLeone]

Nel frattempo l'accordo purtroppo solo verbale

Nel frattempo l'accordo purtroppo solo verbale che era stato raggiunto con il venditore per cui mi esentava dal pagamento degli affitti essendo ormai stato sottoscritto un preliminare è andato a monte e la parte venditrice mi ha chiesto di mettermi in regola con gli affitti arretrati in quanto i tempi si stavano allungando troppo (come se fosse colpa mia)

Quindi io oltre a dover pagare gli affitti arretrati nel frattempo stavo già pagando anche il finanziamento con i relativi interessi che ho avviato in vista dell'acquisto.

Questo , purtroppo è stato un tuo errore. hai peccato di ingenuità. Negli affari gli accordi verbali valgono zero. Tutto sempre per iscritto

 

[TensioneLeone]

A questo punto come si dice oltre al danno la beffa, ecco perchè è andato tutto a scatafascio........ ed ho inviato la raccomandata facendo valere la clausola di inadempienza.

Come ti ho scritto precedentemente , fossi in te avvierei un'azione legale per inadempienza con richiesta di restituzione in forma doppia della caparra ed ulteriore richiesta danni ( potresti anche esercitare il diritto di acquisto coatto dell'immobile) .
Un bel decreto ingiuntivo sul suo bell'immobile in attesa che un giudice si esprima.
Così vediamo se ha voglia ancora di fare il gradasso.
Fatti seguire da un avvocato che tratta materia immobiliare. Non fare l'errore di affidarti ad un avvocato " amico" che anche in buonafede potrebbe non essere performante perchè tratta altre materie.

 

[davideboschi]

Quindi:
- se nella clausola c'è scritto "il contratto è subordinato a (condizione)" significa che se la condizione non si avvera il contratto non ha efficacia e ognuno per la sua strada, chi eventualmente ha dato dei soldi se li riprende e nulla più;
- se nella clausola c'è scritto "se (condizione) il contratto si intende risolto per colpa del venditore (o acquirente)" significa che al mancato avverarsi della condizione uno dei due è inadempiente e deve pagare.

Una conferma che le clausole, se si vuole che producano gli effetti che si hanno in mente, vanno scritte bene.