Contratto preliminare senza successione

[pierocip]

Salve,



le scrivo perché vorrei una consulenza su un contratto preliminare (compromesso) che ho firmato il 22 aprile 2023 per l'acquisto di un immobile in Sicilia (io non abito in zona).
Ho firmato con l'avvocato di uno dei futuri eredi. Dico futuro perché la successione al momento della firma non era ancora stata fatta e ad oggi non lo è ancora.
In effetti, in seguito alla morte del padre nel mese di ottobre 2022, proprietario dell'immobile, la successione dovrebbe farsi tra la madre (che pare desideri rinunciare alla sua parte) e i due figli.
Io ho firmato con l'avvocato che aveva avuto delega notarile per farlo da "uno solo" dei due figli. Secondo il contratto la data limite per l'acquisto è il 31 ottobre.
Ho anche dato una caparra confirmatoria di 30.000€ (sul valore totale dell'immobile di 220.000€).
Comincio ad essere inquieto perché la successione che doveva farsi secondo quanto dettomi "in tempi rapidi" e grazie alla mia caparra in realtà non è ancora stata fatta. Non solo, il bene è persino stato messo in affitto breve per l'estate, trovandosi in riva al mare e il calendario delle disponibilità di affitto su Airbnb è aperto fino ben oltre il mese di ottobre!
A tutto ciò, si aggiungono le voci di alcuni conoscenti locali dell'avvocato in questione che mettono in dubbio della sua condotta passata.
Insomma temo per la mia caparra confirmatoria di 30.000€. C'è effettivamente a suo avviso il rischio che sia vittima di una truffa?
Grazie per la sua risposta,

 

[elisa35]

Perdona l’assegno a chi era intestato? Al defunto ( cosa che mi sembrerebbe strana) ,a tutti gli eredi, solo ad uno oppure all’avvocato?Avevi già scelto il notaio presso cui rogitare? Se si contattalo, ammesso che non sua già andato in ferie. Ti segue un agente immobiliare? Premesso che a volte la successione può essere un processo lungo, ad esempio se l’eredità viene accettata con beneficio d’inventario.

 

[pierocip]

Grazie per la risposta. L'assegno era intestato all'avvocato che aveva mandato di firma per il suo assistito, cioè uno dei due fratelli che dovrebbe ereditare il bene. Io ho firmato senza notaio e senza agente immobiliare. Alle ultime notizie che ho la successione non è ancora stata fatta. Anzi ho anche saputo che l'altro fratello non è d'accordo sul prezzo di vendita dell'immobile propostomi. Sostiene che il bene valga molto di più (un milione di euro a suo dire) e che persino non è al corrente della promessa che io ho firmato con suo fratello.

 

[Rosa1968]

Vai dall'avvocato, non quello del venditore, ma nomina un tuo avvocato e guarda che sia bravo!

 

[francesca63]

Anzi ho anche saputo che l'altro fratello non è d'accordo sul prezzo di vendita dell'immobile propostomi. Sostiene che il bene valga molto di più (un milione di euro a suo dire) e che persino non è al corrente della promessa che io ho firmato con suo fratello.

Se ha firmato l’avvocato per conto di uno solo dei proprietari ( si spera perlomeno in forza di regolare procura, ma non ne sarei sicura) il contratto non ha alcun valore nei confronti dell’altro.
Temo che dovrai rivolgerti velocemente ad un avvocato che ti possa tutelare, poiché quello che racconti non è la procedura normale.
O riesci ad avere la firma di tutti i proprietari, oppure il tuo obiettivo dovrebbe essere quello di recuperare quanto versato, e scappare da questo “affare”, e cercare un altro immobile

 

[elisa35]

Cerca un avvocato che sia specializzato in diritto immobiliare. Se l’altro fratello non ne sa nulla e non ha firmato nulla devi solo cercare di recuperare i tuoi soldi. Purtroppo accade, in presenza di più eredi, che uno dei due non sia d’accordo.

 

[Michela_]

Ho firmato con l'avvocato di uno dei futuri eredi.

Nel contratto, di fatto, chi si impegna a vendere?
Tu sei parte acquirente, ma parte venditrice chi è? L'avvocato per conto di un erede, o l'erede, e L'avvocato ha solo potere di firma e incasso assegno?

 

[brina82]

Ho firmato con l'avvocato di uno dei futuri eredi. Dico futuro perché la successione al momento della firma non era ancora stata fatta e ad oggi non lo è ancora.
In effetti, in seguito alla morte del padre nel mese di ottobre 2022, proprietario dell'immobile, la successione dovrebbe farsi tra la madre (che pare desideri rinunciare alla sua parte) e i due figli.
Io ho firmato con l'avvocato che aveva avuto delega notarile per farlo da "uno solo" dei due figli.

Concordo con le altre risposte. Il problema non è che ad oggi manca la successione, ma che l'altro fratello non vuol vendere.

Hai firmato con uno degli eredi, non futuri eredi. Se l'Avvocato aveva procura, di fatto tu hai firmato con uno degli attuali proprietari, non futuri. Questo perchè già tale azione di promettere un bene in vendita, implica accettazione di eredità, ed è questo ciò che conta ai fini legali, come dimostrazione di proprietà, mentre la successione ha solamente valenza fiscale, cioè è necessaria solamente per pagare le tasse sul trasferimento dei beni agli eredi.

Certo che questo fratello, di fatto firmando per tutti, si è assunto una bella responsabilità...

Di fatto quanto vale questo immobile?

 

[pierocip]

Grazie a tutti davvero per le vostre risposte e il vostro aiuto. Non mi aspettavo di ricevere tanto supporto. La situazione è piuttosto angosciante e le vostre risposte mi aiutano a capire un po meglio.

Il bene vale 230 mila euro secondo contratto ma a dire del secondo fratello un milione. Beh, io ammetto di essere stato attratto dal prezzo. Mi avevano detto che servivano dei soldi per pagare giustamente la successione di tutti gli averi del padre che tra le altre cose aveva anche molti terreni. E per avere i soldi nei tempi erano pronti a vendere a un prezzo più basso. Non sono un esperto ma mi pare di sapere la dichiarazione di successione deve essere presentata entro 12 mesi dall'apertura della successione che coincide, generalmente, con la data del decesso del contribuente. Il padre è morto a ottobre 2022 quindi entro la fine del notrso contratto (prevista per il 31 ottobre 2023) dovrebbero comunque e in maniera obbligatoria procede alla successione. Mi sbaglio?

Cosa mi consigliate fare? Attendere il 31 ottobre o già consultare un esperto legale? Un avvocato specializzato in diritto immobiliare o di altro tipo?

Grazie ancora per l'aiuto. Mi fa bene poter confrontarmi con voi su questa vicenda.

 

[Michela_]

@pierocip rispondi al mio dubbio per favore.

Nel contratto, di fatto, chi si impegna a vendere?
Tu sei parte acquirente, ma parte venditrice chi è? L'avvocato per conto di un erede, o l'erede, e L'avvocato ha solo potere di firma e incasso assegno?