Contratto preliminare - Termine per la stipula del definitivo - Natura non essenziale

[Avv Luigi Polidoro]

La Cassazione con ordinanza n. 1552 del 19 gennaio 2022 ha ribadito che "il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce normalmente un termine essenziale, il cui mancato rispetto legittima la dichiarazione di scioglimento del contratto".

 

[marcanto]

A proposito di Preliminari di vendita ......resto in tema.
Vizi/abusi rinvenuti dopo il preliminare
Corte di Cassazione Ordinanza n. 7521/2022
"se l’abuso non oltrepassa la parziale difformità rispetto al titolo edilizio dell’immobile in vendita, il contratto preliminare di compravendita può essere considerato valido"

Nel contenzioso trattato gli abusi erano sanabili

 

[Avv Luigi Polidoro]

@marcanto , decisione interessante quella da te indicata.
In sostanza l'acquirente aveva fondato le proprie difese non sull'inadempimento di parte venditrice, bensì sulla nullità del contratto per incommerciabilità a causa delle difformità edilizie.
La Cassazione naturalmente ha respinto l'eccezione di nullità ed accolto la domanda del venditore

 

[Giuseppe Di Massa]

La Cassazione con ordinanza n. 1552 del 19 gennaio 2022 ha ribadito che "il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce normalmente un termine essenziale, il cui mancato rispetto legittima la dichiarazione di scioglimento del contratto".

Vero, ricordo già sentenze analoghe in passato, se non sbaglio.
Salvo che nella stipula del preliminare le parti non concordino la perentorietà del termine motivandola, ad esempio, indicando che dopo una certa data il venditore perderebbe le agevolazioni prima casa e pertanto non avrebbe più interesse a vendere alle condizioni pattuite, oppure che dopo una certa data non potendo dare una risposta per un trasferimento di lavoro o per un proprio acquisto, l'acquirente non avrebbe più ragione di comprare ecc, senza un patto esplicito e motivato non si intende mai come termine perentorio, anche se si scrive il famoso "entro e non oltre".

 

[Avv Luigi Polidoro]

Sì, @Giuseppe Di Massa , anche l'ordinanza 1552/2022 specifica infatti che la natura essenziale può essere riconosciuta qualora in tal senso depongano indici interpretativi della volontà delle parti

 

[marcanto]

@marcanto , decisione interessante quella da te indicata.
In sostanza l'acquirente aveva fondato le proprie difese non sull'inadempimento di parte venditrice, bensì sulla nullità del contratto per incommerciabilità a causa delle difformità edilizie.
La Cassazione naturalmente ha respinto l'eccezione di nullità ed accolto la domanda del venditore

E' si, da parte alienante non vi erano inadempienze informative in virtù di una scrittura privata tra le parti
Alla fine l'acquirente soccombe.

La sentenza tra le altre cose ribadisce un principio (Cass., S.U., n. 8230/2019) già fatto proprio dalla giurisprudenza in tema di dichiarazione del titolo edilizio:
<I giudici rilevano che nel contratto preliminare sono riportati gli estremi della concessione edilizia che ha assentito l’immobile in vendita. .......
..........in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato >

 

[brina82]

Quindi se esiste il titolo edilizio si deve andare a rogito per forza, anche in presenza di difformità, sanabili o non (abusi insanabili ma comunque parliamo di cose irrisorie): solo a valle del rogito l'acquirente potrà richiedere il risarcimento del danno, specie se si fa dichiarare a parte venditrice la piena conformità urbanistica.

Ma se non la dichiara? Se nel rogito il venditore non dichiara la piena conformità urbanistica ma dichiara solamente che la costruzione è stata costruita in virtù della licenza x dell'anno y? Che succede in presenza di difformità "nascoste" o/e che magari non conosceva neppure lui?

Questi sarebbe esente da responsabilità?

Se però l'abuso è più rilevante, tipo una stanza in più? A quel punto si potrebbe sfociare nell'ambito della vendita di una cosa per un'altra (aliud pro alio, promessa di un trilocale che è in realtà molto più piccolo, diciamo un bilocale) e penso che ci si possa tirare indietro dalla compravendita... visto che nel caso di compravendita l'atto sarebbe nullo...

Mi piacerebbe aver padronanza su queste questioni.

 

[francesca63]

Quindi se esiste il titolo edilizio si deve andare a rogito per forza, anche in presenza di difformità

Non direi: il senso della sentenza citata è che il rogito non è nullo, se sono menzionati i titoli edilizi. Ma se le irregolarità sono scoperte prima del rogito, e non vengono sanate prima dell’atto, il venditore è inadempiente, con le normali conseguenze (doppio caparra, o risarcimento danni).

Che succede in presenza di difformità "nascoste" o/e che magari non conosceva neppure lui?

Che ne risponde comunque.

 

[marcanto]

Il principio della sentenza si incentra sulla commerciabilita' dell'immobile e sulla validità del preliminare/rogito.

Mentre per gli altri aspetti
Restano inpregiudicate le responsabilità del venditore....ovviamente.

 

[brina82]

Non direi: il senso della sentenza citata è che il rogito non è nullo, se sono menzionati i titoli edilizi. Ma se le irregolarità sono scoperte prima del rogito, e non vengono sanate prima dell’atto, il venditore è inadempiente, con le normali conseguenze (doppio caparra, o risarcimento danni).

Questo, se nel preliminare garantisce la piena conformità urbanistica, ma se non la garantisce, perchè il venditore sarebbe inadempiente?