Convenienza accollo mutuo o ex-novo

[PyerSilvio]

10 anni di matrimonio e 2 figli a carico, e nell'eventualità considererei quella casa per i miei figli.

Anche se, avevo pure considerato una tale ipotesi, per via della tua anagrafe, non si poteva darla per certa.

Del resto sono un semplice intermediario.

Non sono mica Harry Potter.

 

[Utente Cancellato 72152]

Consiglio assolutamente l'accollo mutuo già acceso da impresa costruttrice.

Se proprio ti trovassi male, potrai sempre, in futuro, procedere alla surroga, cioè alla sostituzione del mutuo con un altro mutuo, da te richiesto, che avrà durata più adatta alle tue esigenze e/o tasso d'interesse a te più favorevole.

Io nel 1999 ho fatto così e mi sono accollato un mutuo di 150.000.000 ex Lire (pari a Euro 77.468,53 Euro), con valore totale (casa + box) pari a 280.000.000 ex Lire (pari a 144.607,93 Euro).

 

[fabio80mil]

grazie per le testimonianze e consigli.
Allora nell'atto pratico, potete confermarmi le spese che vado a risparmiare nel caso di accollo:
- costo notaio per atto di mutuo
- imposta sostitutiva sul'importo finanziato (sia per poi risulti effettivamente prima o seconda casa?)
- costo perizia e istruttoria mutuo (ma il perito esce per valutare la casa oppure si basa sui progetti presentati dal costruttore?)

Polizza scoppio e incendio su fabbricato invece sarà da fare a mio carico, con beneficiaria la banca giusto?
Ipotizzando un costo per tutti i primi tre punti di 3000 euro (è presumibile?), diciamo che risulta conveniente accollo se gli eventuali maggiori interessi richiesti per il periodo minimo per la surroga siano inferiori a questo importo. La banca/costruttore mi può chiedere il pagamento di qualche onere/rimborso relativo al prestito in essere? (ho letto che qualche costruttore chiede il rimborso degli interessi pagati o anche la banca un rimborso per la pratica di accollo)

 

[PyerSilvio]

(ho letto che qualche costruttore chiede il rimborso degli interessi pagati o anche la banca un rimborso per la pratica di accollo)

Prassi che erano consuete e piu' utilizzate nel passato.

Sinceramente in tutta la mia carriera non le ho mai viste messe in pratica.

Il perito non serve perche' il finanziamento e' gia' in essere.

La banca, semplicemente "ritaglierà" quella particella di debito, ora tutta in capo al costruttore, imputandola a te con l'iscrizione di una nuova ipoteca.
Tu dovrai ottemperare a quel debito e, per questo effetto, il costruttore se lo vedra' ridotto.

 

[brina82]

Buongiorno vorrei aprire una discussione sul tema in oggetto. In caso di acquisto da costruttore e possibilità di fare accollo mutuo, secondo voi quale è la scelta piu conveniente, pensando di andare a rogito verso fine anno, epidemia permettendo?

La Banca che permette accollo, secondo voi può fare problemi per una richiesta di cointestazione mutuo in% diverse dal classico 50-50? Ma è vero che imposta sostitutiva è già stata saldata da costruttore e quindi non viene più richiesta nel caso di accollo?

Il mutuo puoi intestarlo anche solamente tu ed essere comproprietari al 50%, tanto l'altro minimo sarà garante/fideiussore (nonchè, nel caso, datore di ipoteca). In ogni caso ogni banca ha le proprie regole.

Per la convenienza o meno, mi farei 2 conti in base a preventivi attuali, confrontando la rata con quella relativa al mutuo in essere. Oppure ti prendi questo e poi nel caso farai la surroga.

 

[fabio80mil]

ciao a tutti, scusate se porto su questo post, ma la prossima settimana dovrei andare in banca per parlare delle condizioni del mutuo da accollare per la costruzione che dovrebbe prevedere fine lavori per ottobre/novembre. Nel compromesso costruttore mi ha dato la facoltà, non obbligo, di fare accollo con la banca (bcc del posto) con cui ha acceso mutuo edilizio nel marzo 2019.

Oggi ho visto online i fogli informativi dei mutui in promo, con data aggiornamento aprile 2020 e mi sono messo le mani nei capelli. In sostanza per il variabile lo spread è 1,75 e con tutte le altre spese (incasso rata, comunicazioni etc) arriviamo a un taeg circa del 2.1% su 20 anni.
Il fisso è proprio fuori mercato... 3,25%. Adesso non so se andando in filiale ci sono le possibilità di applicare condizioni diverse, ma nei fogli informativi ho letto che non ci sono penali per "portabilità-surroga" e neanche limiti temporali. Solo per accollo è richiesto un rimborso spese di 100 euro mentre per frazionamento (penso sia a carico del costruttore) 150 euro, così come 150 euro è la richiesta per cancellazione di ipoteche ordinarie (non semplificate).

A queste condizioni, anche ipotizzando di poter surrogare dopo qualche mese, non so se il risparmio derivante da mancato pagamento di istruttoria, perizia, imposta sostitutiva e secondo atto notarile sia comunque sufficiente. Il mutuo che dovrei richiedere è circa il 65% del valore casa.

 

[Utente Cancellato 72152]

Anche il mio mutuo (accollato dall'impresa costruttrice) era a tasso variabile. Ho iniziato a Dicembre 1999 e a fine 2003 l'avevo già estinto.

Non ricordo periodi in cui il fisso sia particolarmente convenuto rispetto al tasso variabile del medesimo periodo.

Il mio tasso variabile era basato sull'EURIBOR a 6 MESI.

Il tuo variabile a quale parametro di borsa e' agganciato?

Qui puoi trovare i tassi EURIBOR dal 1999 a oggi (2020):

https://www.telemutuo.it/culturamutui/euribor-storico.html

 

[fabio80mil]

si ovviamente non mettevo in discussione la scelta tra fisso e variabile... cmq è legato a euribor con rilevazione trimestrale. Il problema è lo spread applicato, ormai per mutui nuovi (da simulazione mutuionline) difficilmente si superano spread di 0,75% con le varie scontistiche... qui quasi 1 punto percentuale in più, che sarei disposto anche a spendere se avessi la certezza di surrogare subito dopo, cosa che non so se sia possibile anche se nel foglio informativo non ho visto clausole particolari in tal senso.

 

[Utente Cancellato 72152]

cosa che non so se sia possibile anche se nel foglio informativo non ho visto clausole particolari in tal senso

L'importante è che tu non abbia letto clausole che VIETANO la surroga per X mesi, tra l'altro credo che sarebbero clausole vessatorie cioè comunque non legali.

Tu teoricamente puoi accollarti il mutuo e dopo una settimana cambiare con la surroga.

Ma prima di farlo, valuta bene.

 

[Utente Cancellato 72152]

Una cosa che non sai, perché anch'io quando ero giovane (20 anni fa) l'ho scoperto per caso perché mi è venuta questa idea spontaneamente, è che si può fare l'ANTICIPATA ESTINZIONE PARZIALE.

Ad esempio, il mutuo consiste in un capitale di 100.000 Euro, tu ogni volta che metti 10.000 Euro da parte (oltre a riuscire a pagare regolarmente le rate del mutuo!), puoi contattare la banca di riferimento, e chiedere appunto l'ANTICIPATA ESTINZIONE PARZIALE, in pratica con assegno circolare non trasferibile verserai alla banca (ti daranno loro le indicazioni) la somma di 10.000 Euro + spese per "conteggi, certificati, varie" (solitamente 50 / 100 Euro), e in pratica ti calerà la rata mensile perché il capitale da restituire passerà da 100.000 Euro a 90.000 Euro.

Se hai delle entrate extra che ottieni facendo lavoretti saltuari oltre al tuo primo lavoro, può capitarti di riuscire a mettere da parte abbastanza.

Io addirittura restituivo 5.000 Euro alla volta perché ci prendevo gusto vedendo che in pratica era come se "vincessi un tot al mese", perché mi calava la rata mensile del mutuo.

E infatti un mutuo ventennale l'ho fatto durare dal 1999 al 2003, complice anche mia mamma che ha regalato soldi extra, in parti uguali a me e mio fratello, per aiutarmi a liberarmi del debito.

Alla fine ti renderai conto che conviene fare l'anticipata estinzione parziale, piuttosto che saltare da una banca all'altra inginocchiandosi davanti al direttore di banca di turno, per ottenere la surroga.