Convenienza accollo mutuo o ex-novo

[fabio80mil]

Si si grazie sapevo della possibilità dell'estinzione parziale senza penali... No dai fogli informativi non ho letto nulla in quel senso anzi è riportato che in merito alla portabilità del finanziamento: nel caso in cui, per rimborsare il finanziamento, ottenga un nuovo finanziamento da un altro finanziatore, il cliente non deve sostenere neanche indirettamente alcun costo (ad esempio commissioni, spese, oneri o penali). Il nuovo contratto mantiene i diritti e le garanzie del vecchio.

Ma una domanda in merito alla surroga: è possibile passare da un mutuo originario a tasso variabile a uno fisso? E poi la Banca a cui mi rivolgerei può rifiutarsi di fare una surroga dopo pochi mesi? Ripeto ovviamente se vengono confermati questi tassi, la convenienza sarebbe solo se riesco a surrogare quasi subito.. Perché se ipotizzo un risparmio in caso di accollo di 3000 euro.. La discriminante è il fattore tempo!

 

[Utente Cancellato 72152]

Ma una domanda in merito alla surroga: è possibile passare da un mutuo originario a tasso variabile a uno fisso?

Sì, perché non esistono espressi divieti in tal senso.

E poi la Banca a cui mi rivolgerei può rifiutarsi di fare una surroga dopo pochi mesi?

I soldi sono della Banca: può rifiutarsi per 1000 ragioni, prima delle quali è che magari - in base ai SUOI parametri di valutazione - ti considera non mutuabile.

La discriminante è il fattore tempo!

Se oltre a pagare regolarmente la rata del mutuo riesci a mettere da parte qualcosa, la soluzione è l'anticipata restituzione parziale, più che volteggiare di qua e di là.

Anche lo stress psicologico da "Mi darà il mutuo o non me lo darà?" non è cosa da poco.

Molto più semplice mettere soldi nel salvadanaio e passarli alla banca quando diventano una cifra interessante, diminuendo la rata mensile.

Pensa che ai miei tempi (OGGI E' STATA RIMOSSA) c'era persino un INDENNIZZO DI ANTICIPATA RESTITUZIONE pari all'1% del capitale ANTICIPATAMENTE RESTITUITO.
Ripeto, oggi questa penale è stata ELIMINATA.
Ogni volta che io restituivo 10.000 Euro, dovevo pagare, oltre alla voce "conteggi, certificati, varie", anche la voce "indennizzo di anticipata restituzione", che nel caso dei 10.000 Euro veniva esattamente 100 Euro. In pratica la banca mi penalizzava perché, restituendo anticipatamente quei 10.000 Euro, non avevo rispettato il piano di ammortamento francese sino al ventesimo anno, facendole perdere dei soldi sotto forma di MANCATI INTERESSI SUL MUTUO.

Per correttezza preciso che in caso di anticipata restituzione parziale oggi si paga sicuramente la voce "conteggi, certificati, varie" più il rateo di interessi, sul solo capitale anticipatamente restituito, che vanno dalla data di scadenza dell'ultima rata, al giorno in cui si decide di presentarsi in banca per l'anticipata restituzione.
Stiamo comunque parlando di una cifra molto contenuta perché i tassi sono bassi, in generale.

 

[brina82]

Una cosa che non sai, perché anch'io quando ero giovane (20 anni fa) l'ho scoperto per caso perché mi è venuta questa idea spontaneamente, è che si può fare l'ANTICIPATA ESTINZIONE PARZIALE.

Ad esempio, il mutuo consiste in un capitale di 100.000 Euro, tu ogni volta che metti 10.000 Euro da parte (oltre a riuscire a pagare regolarmente le rate del mutuo!), puoi contattare la banca di riferimento, e chiedere appunto l'ANTICIPATA ESTINZIONE PARZIALE, in pratica con assegno circolare non trasferibile verserai alla banca (ti daranno loro le indicazioni) la somma di 10.000 Euro + spese per "conteggi, certificati, varie" (solitamente 50 / 100 Euro), e in pratica ti calerà la rata mensile perché il capitale da restituire passerà da 100.000 Euro a 90.000 Euro.

Se hai delle entrate extra che ottieni facendo lavoretti saltuari oltre al tuo primo lavoro, può capitarti di riuscire a mettere da parte abbastanza.

Io addirittura restituivo 5.000 Euro alla volta perché ci prendevo gusto vedendo che in pratica era come se "vincessi un tot al mese", perché mi calava la rata mensile del mutuo.

E infatti un mutuo ventennale l'ho fatto durare dal 1999 al 2003, complice anche mia mamma che ha regalato soldi extra, in parti uguali a me e mio fratello, per aiutarmi a liberarmi del debito.

Alla fine ti renderai conto che conviene fare l'anticipata estinzione parziale, piuttosto che saltare da una banca all'altra inginocchiandosi davanti al direttore di banca di turno, per ottenere la surroga.

Dipende sempre dalle tue convinzioni, e soprattutto dai tuoi obbiettivi: qualcun altro, anziché estinguere il mutuo, quei soldi li avrebbe investiti in altro, magari in qualcosa di molto più redditizio rispetto agli interessi risparmiati. Ho un caro amico proprietario di parecchi immobili, che dice sempre di essere stato fortunato per aver comprato sempre senza l'aiuto delle banche, e dice che secondo lui il segreto del suo successo è stato proprio quello di non doversi indebitare; diversamente, altri sono convinti di essere riusciti ad arrivare dove sono arrivati, proprio grazie ai prestiti bancari ricevuti, e che se non gli avessero fatto credito le banche, a quest'ora sarebbero rimasti ancora in affitto, non riuscendo mai a comprare nulla.

 

[fabio80mil]

si anche io propendo più per la linea di Brina, ossia a questi tassi anche avendo la possibilità di richiedere minor mutuo, secondo me è conveniente ricorrere al prestito bancario proprio per sfruttare diversamente i risparmi, o cmq garantirsi una stabilità diversa. Il problema è che essendo una nuova costruzione le spese non finiscono mai (arredo, antifurto, tasse) che se ci fosse la possibilità di risparmiare qualcosa con accollo lo avrei fatto volentieri, se però le condizioni applicate sono verfaemnte fuori mercato o c'è la minima possibilità che per qualche motivo non riesca a surrogare in tempi rapidi, a quel punto vado direttamente con un mutuoexnovo a condizioni già definitive, sia per durata che per tipo di tasso.

 

[Utente Cancellato 72152]

Dipende sempre dalle tue convinzioni, e soprattutto dai tuoi obbiettivi: qualcun altro, anziché estinguere il mutuo, quei soldi li avrebbe investiti in altro, magari in qualcosa di molto più redditizio rispetto agli interessi risparmiati.

Io di solito faccio i conti nelle mie tasche e non in quelle degli altri
Qualcun altro avrebbe fatto quello che avrebbe fatto, io non entro nel merito

Tra l'altro non si tratta solo di risparmiare gli interessi: avendo un mutuo, da solo (è la mia situazione) non posso accedere ad altri prestiti.
Se un giorno devo fare un intervento importante e mi serve un prestito, senza mutuo forse me lo concedono, con il mutuo sicuramente no perché ho già altre pendenze.
Potendo contare solo sul mio stipendio, sono portato a ragionare così.
Poi - torno a ripetere - ognuno sa quanta gente c'è nella propria famiglia, e quante persone portano lo stipendio a casa (anche in nero, se serve con la seconda attività), e si regola di conseguenza.

 

[Utente Cancellato 72152]

a quel punto vado direttamente con un mutuoexnovo a condizioni già definitive, sia per durata che per tipo di tasso.

In generale l'accollo mutuo comunque, se compri da costruttore, è più facile che vada a buon fine rispetto ad una richiesta di mutuo ex novo.
Parlo per esperienza personale.
Poi - ripeto - con le banche ognuno ha le sue esperienze: le mie sono state pessime.

 

[fabio80mil]

aggiornamento: in mattinata ho sentito telefonicamente la dipendente che si occupa dei mutui e dopo aver verificato la posizione del costruttore, mi ha confermato la possibilità dell'accollo e il risparmio che andrei ad ottenere, con i soli 100 euro per la pratica richiesti a me acquirente a fronte di risparmio di istruttoria, perizia, secondo atto di mutuo dal notaio. Però al momento del parlare dei tassi, mi ha confermato quelli pubblicati sui fogli informativi sul sito (ossia 1,75 spread sul variabile, 3,25 di fisso). alle mie rimostranze che sono assolutamente fuori mercato, mi ha fatto capire che la trattabilità in sede di discussione con il direttore è sicuramente minima e lontana dagli attuali tassi minimi che si possono trovare sui vari simulatori online (0,80% su un fisso a 20 anni) e ha lasciato intendere che la pratica non verrebbe istituita se poi dopo un mese me ne vado... ma le tempistiche di accettazione di una surroga non dovrebbero essere a carico della banca surrogante, ossia quella che andrei a scegliere? Possono loro non farmi fare o vincolare la surroga dopo pochi mesi dall'accollo? Nei fogli informativi non ci sono nè penali nè tempi minimi di permanenza, almeno su quelli pubblicati online... Inoltre altro problema: mi ha detto di riprovare a chiamarli a fine agosto/inizio settembre che ci saranno nuove condizioni, che magari potranno essere migliorative. Però il mio problema è che la fine lavori del cantiere potrebbe essere proprio per fine settembre/metà ottobre, quindi secondo me non c'è poi sufficiente tempo per avviare una pratica di mutuo presso altra banca, nel caso non concludessi accollo? Magari nel caso di accollo i tempi sono più stretti, ma ho letto che una pratica richiesta utilizzando i vari comparatori online, si parla di tempistiche di 2-3 mesi in condizioni normali... con il covid magari sono addirittura allungati

 

[Lin0]

Per fare la surroga ci sono alcuni requisiti
1 almeno 6 rate pagate
2 importo da surrogare inferiore all'80% del valore dell'immobile
3 tutto il resto è a carico della banca surrogante (perito, istruttoria, notaio)
4 dovrai stipulare un'altra assicurazione obbligatoria scoppio e incendio(a carico tuo) per intestarla alla nuova banca e non sempre quella precedente si può cambiare di intestazione

 

[fabio80mil]

grazie mille Lino per questa risposta... Quindi diciamo che anche se non è riportato nei fogli informativi, i 6 mesi richiesti sono la prassi per effettuare una surroga, oltre ai quali andranno ad aggiungersi i tempi effettivi di surroga (ho letto almeno 3 mesi).. quindi in condizioni ideali parliamo di quasi 1 anno in cui avrei tassi decisamente superiori alla media.
Per le altre condizioni, sono rispettate a parte quella dell'assicurazione: ossia ok farne una nuova per la banca che effettuerà la surroga, ma la precedente polizza fatta in fase di accollo sarà rimborsata oppure rimangono soldi persi?

 

[Lin0]

grazie mille Lino per questa risposta... Quindi diciamo che anche se non è riportato nei fogli informativi, i 6 mesi richiesti sono la prassi per effettuare una surroga, oltre ai quali andranno ad aggiungersi i tempi effettivi di surroga (ho letto almeno 3 mesi).. quindi in condizioni ideali parliamo di quasi 1 anno in cui avrei tassi decisamente superiori alla media.
Per le altre condizioni, sono rispettate a parte quella dell'assicurazione: ossia ok farne una nuova per la banca che effettuerà la surroga, ma la precedente polizza fatta in fase di accollo sarà rimborsata oppure rimangono soldi persi?

6 rate pagate più almeno 3 mesi per la surroga
La precedente polizza seguirà il fascicolo informativo, rimborsi penali tempistiche comunicazioni etc