Conviene comprare o affittare casa?

[Mil]

secondo me vale un principio che sovverte tutti gli altri: "cosa fatta capo ha".
ormai l'hai comprata, ha poco senso andare a vedere quanto costano adesso le alternative; ancora meno se è stata una scelta conveniente.
mi piglierei a schiaffi mentre lo scrivo, perchè lo faccio sempre anch'io.. anche per cose che costano poche decine di euro

fatta questa doverosa premessa anche a me sembra essere stata una scelta azzeccata.
facendo due conti della serva, attualizzando i flussi di cassa alla meno peggio.
hai speso, se ho ben capito 120.000 euro circa (80+40); 70 tuoi, 50 di mutuo

la rata di 50.000 euro di mutuo equivale più o meno al canone di affitto che hai indicato (forse un po' di più, ma detraendo gli interessi siamo li)

veniamo ai 70mila euro che hai messo di tuo. 40k sono stati spesi per la ristrutturazione e metà ti rientra in 10 anni; diciamo che, attualizzati sono appunto 17k.
spesa totale tua circa 53k.
a me sembra che ti sia convenuto eccome...

scusa eldic non ho capito il ragionamento. Se non ho letto male il prezzo di acquisto odierno è 82 contro i 130 del 2012. Il costo totale sostenuto dalla tizia è 120 circa (80+40 di ristrutturazione). Ora se il calo in tre anni è stato di 50 mila euro come si fa a stabilire rispetto a cosa tu attualizzi e rispetto a cosa sia la convenienza? voglio dire stai supponendo che per i prossimi tre anni il prezzo sarebbe rimasto comunque a 82K, giusto?e dando per scontato che gli affitti non scendano giusto? Inoltre che intendi per spesa totale tua? voglio dire che sia capitale proprio o capitale preso a prestito quel che conta è la spesa globale, che è complessivamente circa 100, non 53...In generale non ho capito se consideri la convenienza spalmando l'affitto sui dieci anni futuri dando per certo che nessuna delle altre variabili cambi (prezzo iniziale della casa, canoni di affitto per case equivalenti per metratura etc) oppure se consideri la convenienza avuta ad andare in affitto solo rispetto al 2012, considerato il calo di quotazione da "sbolla". Non è il mio campo ma mi interessa. Potresti spiegarmi?In ogni caso anche se è difficile dare un parere tecnico senza vedere l'abitazione credo anche io sia uno dei casi in cui si è fatto un acquisto molto sensato e con una grande componente di capitale proprio.

 

[eldic]

Ho attualizzato solo i 20.000 euro (50% delle spese di ristrutturazione) recuperati in 10 anni a tranche di 2.000 euro l'anno.
nell'ipotesi di tassi ragionevolmente stabili dovrebbero essere 17.000 euro; un po' più un po' meno.
aspettative sul prezzo dell'immobile proprio non ne ho fatte.

 

[Mil]

Ho attualizzato solo i 20.000 euro (50% delle spese di ristrutturazione) recuperati in 10 anni a tranche di 2.000 euro l'anno.
nell'ipotesi di tassi ragionevolmente stabili dovrebbero essere 17.000 euro; un po' più un po' meno.
aspettative sul prezzo dell'immobile proprio non ne ho fatte.

ah, ok...dunque convenienza nell'acquisto considerata questa possibilità che è a tuo giudizio esclusa a chi opta per l'affitto giusto?

 

[eldic]

ah, ok...dunque convenienza nell'acquisto considerata questa possibilità che è a tuo giudizio esclusa a chi opta per l'affitto giusto?

non ho capito....

 

[Mil]

non ho capito....

volevo capire come fai a sostenere diciamo da un punto di vista finanziario, scientifico, che è convenuto alla signora utente l'acquisto....Voglio dire: da quanto ho capito ha comprato oggi e non nel 2012, quindi già in questo ha a parer mio avuto una convenienza trattandosi di una cifra più bassa (80 invece di 130) ed avendo speso in affitto meno di quanto è stato il calo sul prezzo della casa. In altre parole così a occhio sembra che non sia un acquisto folle ma molto sensato con un debito equilibrato per importo e durata. Ma quel che non mi è chiaro è se stiamo stabilendo che in valore assoluto le è convenuto acquistare piuttosto che andare in affitto che so, per altri tre anni....Le ristrutturazioni sono una variabile esogena. Secondo me in una prospettiva di mercato calante rimane comunque una scelta personale, nessuno può dire che tra due anni non avrebbe comprato a un prezzo più basso. Però mi interessava capire se invece ti basi su una proiezione futura di un prezzo fisso e attualizzandolo ad oggi stabilisci la convenienza dell'acquisto, ipotizzando canoni di affitto costanti.
In ogni caso credo anch'io che dopo un acquisto non ci sia da rodersi il fegato più di tanto sulla convenienza perchè del senno di poi son piene le fosse.....(e perchè se di fronte a cali e prezzi presumibilmente equilibrati instilliamo il dubbio di un affare comunque non buono è davvero la fine!)

 

[eldic]

provo a riformularlo più schematicamente, ribadendo che non si tratta di "metodo scientifico" ma di misurazioni "a spanne".

rata mutuo e canone affitto hanno lo stesso peso; si annullano.

il capitale che di suo ci ha messo è, tutto considerato, 53 mila euro. (sulla base dei conti della serva fatti poco sopra).

ora, fermo restando che ti do ragione circa il fatto che quanto speso in ristrutturazione spesso e volentieri si riduce parecchio quando si tratta di vendere, rimane il fatto che voglio sperare che il valore della casa sia superiore a 53.000 euro e tale rimanga tra 10 anni.
se è così, molto a spanne, direi che, dal punto di vista meramente finanziario l'acquisto è stata una buona scelta.

se poi vogliamo considerare altre variabili "eh! ma non hai più il tuo capitale disponibile", "e se poi vendi prima dei 10 anni?" "e se viene il terremoto e ti butta giù la casa?", io mi chiamo fuori

 

[Mil]

provo a riformularlo più schematicamente, ribadendo che non si tratta di "metodo scientifico" ma di misurazioni "a spanne".
rata mutuo e canone affitto hanno lo stesso peso; si annullano.
il capitale che di suo ci ha messo è, tutto considerato, 53 mila euro. (sulla base dei conti della serva fatti poco sopra).

ok, ho capito....in linea di principio però potremmo anche dire che in fasi diciamo calanti canone affitto può passare da x a x/2 in men che te lo aspetti....Però è un discorso ragionevole. In ogni caso dimostrazione del fatto che indipendentemente dai calcoli quando prezzo e percentuale di indebitamento sono sulla terra e non sulla luna le case si vendono ancora. (ripeto questo a prescindere da valutazioni reali, ma da un punto di vista solo finanziario. Può darsi che da un sopralluogo sia una casa anni '80 da 50k a dargliene tanti...questo non lo so).

 

[eldic]

ok, ho capito....in linea di principio però potremmo anche dire che in fasi diciamo calanti canone affitto può passare da x a x/2 in men che te lo aspetti....Però è un discorso ragionevole. In ogni caso dimostrazione del fatto che indipendentemente dai calcoli quando prezzo e percentuale di indebitamento sono sulla terra e non sulla luna le case si vendono ancora. (ripeto questo a prescindere da valutazioni reali, ma da un punto di vista solo finanziario. Può darsi che da un sopralluogo sia una casa anni '80 da 50k a dargliene tanti...questo non lo so).

Mah, sai, la percentuale di indebitamento (e l'LTV...) dipende anche da quanto guadagni e da quanto hai da parte (e mi perdoni monsieur de la palice per l'ovvietà).
quello che apparentemente è meno ovvio è che, per molti "quanto guadagni" è "meno di quanto guadagnava mio padre alla mia età".

come e quanto questo avrà impatto sull'andamento dei prezzi delle case... chissà.

 

[Mil]

Mah, sai, la percentuale di indebitamento (e l'LTV...) dipende anche da quanto guadagni e da quanto hai da parte (e mi perdoni monsieur de la palice per l'ovvietà).
quello che apparentemente è meno ovvio è che, per molti "quanto guadagni" è "meno di quanto guadagnava mio padre alla mia età".

come e quanto questo avrà impatto sull'andamento dei prezzi delle case... chissà.

già....finora è meno lapalissiano come a fronte di guadagni della metà dei padri i figli si indebitino per il doppio. Non dappertutto, ma al centro nord sì, con picchi nel nord ovest. Comunque non è questo il caso credo.

 

[eldic]

già....finora è meno lapalissiano come a fronte di guadagni della metà dei padri i figli si indebitino per il doppio. Non dappertutto, ma al centro nord sì, con picchi nel nord ovest. Comunque non è questo il caso credo.

ti dirò....
da quanto ho visto le tende alle finestre di case che "manco regalate" io non ho più certezze (non che ne avessi molte prima, a dire vero).

secondo me è tuttavia plausibile pensare che, con le dovute eccezioni, si vada incontro a un fenomeno nuovo; ovvero che, con il passare del tempo, il prezzo di una casa scenda, anziché aumentare.
che è poi quello che succede a qualunque bene di consumo, o bene produttivo, se vogliamo le case le case acquistate per darle in affitto.

certo è che, se sarà davvero così, si ridefiniranno un po' tutte le regole del gioco...