Data rogito che rischia di slittare di qualche giorno. Venditore minaccia conseguenze l

[brina82]

A colloquio il notaio asseriva proprio questo, dal momento che gli ho posto la stessa questione di @brina82 (scavalcamento dell' ipoteca mutuo in priorità).

Ha anche ammesso che è un evento raro, ma reale.

E oltre lui il notaio dell'agenzia immobiliare ha asserito lo stesso. Il rischio è raro ma esiste.

A me pare strano che se l'ipoteca viene scavalcata, le banche concedono mutuo senza farci caso...

 

[francesca63]

Ma esistono i privilegi particolari definiti per legge

Art. 2780 codice civile - Ordine dei privilegi sugli immobili

Quando sul prezzo dello stesso immobile concorrono più crediti privilegiati, la prelazione ha luogo secondo l'ordine seguente [ 2777...

www.brocardi.it

 

[brina82]

Art. 2780 codice civile - Ordine dei privilegi sugli immobili

Quando sul prezzo dello stesso immobile concorrono più crediti privilegiati, la prelazione ha luogo secondo l'ordine seguente [ 2777...

www.brocardi.it

Nell'art. non si fa riferimento all'esistenza di eventuale ipoteca, tuttavia, almeno dall'art. 5 bis ne deduco che sono casi in cui l'ipoteca sia assente (in presenza di ipoteca, nessun creditore promissario acquirente diventa privilegiato, rispetto all'ipoteca stessa).

 

[francesca63]

Nell'art. non si fa riferimento all'esistenza di eventuale ipoteca, tuttavia, almeno dall'art. 5 bis ne deduco che sono casi in cui l'ipoteca sia assente (in presenza di ipoteca, nessun creditore promissario acquirente diventa privilegiato, rispetto all'ipoteca stessa).

Con quell’art. volevo evidenziare che esistono privilegi speciali per crediti relativi ad imposte sugli immobili.
Qui alcune spiegazioni sul fatto che i privilegi speciali possono prevalere sulle ipoteche:

https://www.diritto.it/il-privilegio/#:~:text=In relazione agli istituti appena,2748 c.c.).

Non so per certo se anche il credito per rimborso imposta di registro per non riacquisto prima casa entro un anno sia un credito privilegiato che “segue” l’immobile (dovrei riaprire il manuale di diritto privato, visto che è un argomento “di nicchia”) ma se il notaio lo sostiene, presumo sia così.

 

[Michela_]

Ad integrazione

Art. 2772 codice civile - Crediti per tributi indiretti

Hanno pure privilegio i crediti dello Stato per ogni tributo indiretto, nonché quelli derivanti dall'applicazione dell' imposta...

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[stiggypop7]

Scusa che tasse dovrebbe pagare il venditore?

 

[Michela_]

Dispositivo dell'art. 2772 Codice Civile​

Hanno pure privilegio i crediti dello Stato per ogni tributo indiretto, nonché quelli derivanti dall'applicazione dell'imposta comunale sull'incremento di valore degli immobili(2), sopra gli immobili ai quali il tributo si riferisce [2780 nn. 4 e 5].
I crediti dello Stato, derivanti dall'applicazione dell'imposta sul valore aggiunto, hanno privilegio, in caso di responsabilità solidale del cessionario, sugli immobili che hanno formato oggetto della cessione o ai quali si riferisce il servizio prestato.
Eguale privilegio hanno i crediti di rivalsa, verso il cessionario ed il committente, previsti dalle norme relative all'imposta sul valore aggiunto, sugli immobili che hanno formato oggetto della cessione o ai quali si riferisce il servizio.
Il privilegio non si può esercitare in pregiudizio dei diritti che i terzi hanno anteriormente acquistato sugli immobili.
Per le imposte suppletive il privilegio non si può neppure esercitare in pregiudizio dei diritti acquistati successivamente dai terzi.
Lo stesso privilegio, per quanto riguarda l'imposta di successione(3), non ha effetto a danno dei creditori del defunto che hanno iscritto la loro ipoteca nei tre mesi dalla morte di lui, né ha effetto a danno dei creditori che hanno esercitato il diritto di separazione dei beni del defunto da quelli dell'erede.

 

[Michela_]

Ciao, abbi pazienza ma ci sono alcune cose che non capisco, faccio giusto due considerazioni:

La nuova data termine (registrata in scrittura privata) e con la dicitura "entro
e non oltre" è il 28/02/2024.

Riesco a fissare la data del rogito il 7 Marzo (tra 2 giorni).

Ho capito che il Notaio non era disponibile per la data del 28, ma perché non avete anticipato al 20, al posto di superare la data? In fondo il Notaio è tuo, lo hai scelto tu, perché non anticipare la data al posto di andare oltre? Forse perché, come da preliminare “trascorsa tale data il contratto si considera risolto per esclusivo inadempimento di parte venditrice”? È qui che si voleva arrivare? E come mai c’è questa clausola che dà per scontato “la colpa” al venditore?
Mi sembra una clausola scritta molto ma molto male perché il rogito poteva essere rimandato anche per impossibilità tua, ma il venditore diventava inadempiente “in automatico” e “a prescindere”. Strano!
Poi viene fuori il discorso del deposito cautelativo dei 28k, che forse ???? NON è stato comunicato al venditore con largo anticipo, ma presentato all’ultimo come imposizione, nemmeno come opzione è lui si poteva ben rifiutare visto che gli accordi iniziali erano diversi? Non so, mi pare strano, va tutto nel tuo interesse, forse ne dovevate parlare prima, mesi fa intendo…

 

[francis.manga]

@Michela_ ti sembra molto male.
Il notaio mi ha informato di questa "problematica" già a Giugno ed io l'ho comunicata seduta stante al venditore (che era tranquillo perche probabilmente era ancora intenzionato ad acquistare entro l'anno).

Si perché devi sapere che il venditore schizofrenico, siccome inadempiente con l'agenzia immobiliare che aveva col fiato sul collo e che non voleva pagare fino ad atto concluso, mi chiedeva per favore di rogitare il prima possibile, Giugno, salvo poi rimandare tre volte e facendomi per questo retrocedere (e ripagare in parte) la mia pratica di mutuo.
I rimandi erano: una volta perché il mutuo che stava "richiedendo" lui per acquistare il suo nuovo immobile era fermo, l'altra che la casa che voleva era stata venduta (ma come, non chiedevi il mutuo, quindi avevi una proposta?), un'altra volta, ingarbugliandosi nelle sue balle, rispuntava lo stesso mutuo, stavolta bloccato da chissà cosa, ecc.ecc.
Un giorno andai presso la casa che stavo acquistando per prendere due misure e dare un'occhiata alla cucina e c'era solo la moglie. Che mi dice che ancora stavano cercando casa (il marito il giorno prima ha detto che già era in chiusura mutuo con la banca).
Lasciamo perdere.
Si arriva alla data termine di Dicembre e questo chiede altro tempo restando sul vago (forse gennaio, forse febbraio, forse marzo).
A quel punto, dopo un anno di rotture di scatole, prese in giro e spese varie, si è chiesta quella scrittura privata (perché io già ero mezzo intenzionato a retrocedere chiamandolo dal notaio per l'atto le 2 volte necessarie per esercitare il recesso), in cui si stabilisse una data termine e dove il venditore si sarebbe preso qualsiasi responsabilità in sede di superamento della stessa.
E la scrittura è stata fatta sulla parola del venditore che stavolta stava acquistando un nuovo immobile (altrimenti manco l'avrei fatta) per il quale chiedeva più tempo ("a gennaio me lo consegnano, però per stare sicuri inseriamo un mese in più nella proroga").
Tutte balle. Ancora. Quando l'agenzia gli ha chiesto il preliminare di vendita ne ha inviato uno falso! E qualche giorno dopo ha detto che non avrebbe più acquistato andando così in affitto per liberare la casa (io già avevo prospettato eventuali problemi in merito, ovvero la volontà di non voler piu acquistare). Insomma, stava prendendo tempo a vuoto (come tutto il primo anno), ma con la clausula rescissoria non poteva piu scherzare.
Nel frattempo gli ultimi giorni ha sentito il notaio, che gli riepilogava il fatto che quel deposito fosse per tutelare da eventuali infrazioni sia lui che l'acquirente e ha ben capito che il suo debito con il fisco sarebbe stato in qualche modo ereditato da me, scegliendo di non voler piu fare nulla.
Lo ha ripetuto anche in sede di atto ("è una spesa che deve pagare lui -io-") ed è stato per questo anche ripreso dal notaio, che gli ricordava chi fosse la parte in torto, considerato che stava anche dichiarando che non era piu intenzionato ad acquistare frodando il fisco e scaricando la patata bollente altrove.
Di tutte le comunicazioni intercorse ed eventi accaduti saranno comunque disponibili a testimoniare nelle sedi congrue sia il mediatore immobiliare che lo studio notarile.
Ed entrambi sono rimasti sgomenti di fronte al comportamento di questo soggetto.

Ho capito che il Notaio non era disponibile per la data del 28, ma perché non avete anticipato al 20, al posto di superare la data?

Non è stata superata intenzionalmente.
Dal 23 il notaio sarebbe stato in ferie fino al 4.
E prima ci sarebbero stati problemi logistici col trasloco del soggetto, oltre che di perfezionamento pratica mutuo (che si sarebbe finalizzata quasi a ridosso).


Chiudendo: non avrei certo voluto questo apparente epilogo, dopo aver investito tutto questo tempo, denaro (30 mila e più euro) ed avendo acquistato la casa al prezzo (quasi) pieno di vendita.

È ovvio che se, anche inavvertitamente, c'è la possibilità di tutelarmi da casistiche del genere, colgo l'occasione e Ringrazio che sia passata la data stabilita.

 

[brina82]

Con quell’art. volevo evidenziare che esistono privilegi speciali per crediti relativi ad imposte sugli immobili.

Non so per certo se anche il credito per rimborso imposta di registro per non riacquisto prima casa entro un anno sia un credito privilegiato che “segue” l’immobile (dovrei riaprire il manuale di diritto privato, visto che è un argomento “di nicchia”) ma se il notaio lo sostiene, presumo sia così.

Sì, dovrebbe essere così: ho posto il quesito ad un Notaio e mi ha confermato che è come sostenete te, michela e micio.

A questo punto mi viene da pensare che probabilmente le banche che concedono mutui senza esigere un deposito delle somme dal Notaio (relative all'eventuale perdita di agevolazioni prima casa da parte del venditore) sottovalutano il problema oppure semplicemente gli sfugge.