Deposito C2 non regolare

[Sofocle]

Buonasera,
Mi trovo nella seguente situazione: sono in procinto di Rogito, fra circa un mese con preliminare firmato in dicembre 2021.
La proprieta' in acquisto (io sono parte acquirente) possiede due depositi, di cui non vi e' traccia a livello urbanistico.
L'appartamento ha subito un adeguamento funzionale nel 1988 con rilascio di licenza edilizia, per cui e' in corso richiesta di sanatoria in quanto risulta difforme dai progetti depositati in comune: (Trasformazione di finestre in porte, aumento di cucina di circa 2,50 e costruzione di balcone nn in progetto); i due depositi non risultano invece ne dai grafici comunali, ne da quelli del genio civile, questi sono presenti solo a livello catastale e considerati C2.
Ora da un atto di donazione del 1956 risultano essere menzionati i due depositi o meglio, uno dei due e' presente come deposito, denominato "porcile" e l'altro, che oggi e' un forno a legna chiuso con copertura, risulta essere in questo atto di donazione del 1956 come vaschetta.
Nessuno mi ha mai fatto presente durante la trattativa, che uno dei due depositi potesse essere non in regola e continuano a dirmi che e' tutto ok; questo sia da parte venditrice che agente immobiliare, ma io nutro dei seri dubbi al riguardo.Una vaschetta e' per natura priva di copertura enon coperta come lo e' ora....:sbaglio??
Ho anche incaricato un mio tecnico di indagare, ma continua a rimandare la questione (non capisco perche'!)
Dunque, a questo punto, vorrei capire se ho diritto a uno sconto del prezzo o se mi sto sbagliando e come dicono loro e' tutto in regola.
Cosa posso fare per tutelarmi?Non sarebbe stato piu' giusto chiedere un accertamento di conformita' anche per i depositi in questione di cui non e' stato richiesto nulla?Dimenticavo sulla zona grava anche un vincolo paesaggistico.Grazie anticipatamente a chi potra' darmi qualche spunto e aiuto.

 

[Sofocle]

Le superfetazioni sono le aggiunte, disorganiche, all'edificio principale. Hai le schede catastali? Hai già incaricato un Notaio?

Salve,si ho le schede catastali (se riesco provo a postarle qui, domani)e ho anche il notaio che, per fare un favore all'agenzia, pensando che così la comunicazione fosse più semplice, ho preso uno dei loro....

 

[Sofocle]

ciao, scusami ecco quello del catasto che ho!Non riuscivo a capire come caricare i file....
Intanto ho alcuni ulteriori dubbi...ossia: ho firmato un preliminare in cui, indipendentemente da esito sanatoria, ci impegnamo comunque a stipulare e in cui io mi sono fatta carico, in caso di esito negativo, di occuparmi della demolizione; ora invece alzando un po' il tiro e' venuto fuori, che vorrebbero farmi pagare anche la sanatoria stessa (???)e ho come la strana sensazione che mi incasteranno.... poiche'prima del rogito non credo, che arrivera' la risposta alla domanda di sanatoria fatta... e se capisco bene, una volta divenuta proprietaria, l'onere e " l'onore" di tale sanatoria passera' a mio nome?Oppure le oblazioni rimangono in capo a chi ha presentato la domanda??Sono un po' confusa....

 

[francesca63]

indipendentemente da esito sanatoria, ci impegnamo comunque a stipulare e in cui io mi sono fatta carico, in caso di esito negativo, di occuparmi della demolizione

Demolizione dei due "depositi", o anche dell'allargamento della cucina ?

Oppure le oblazioni rimangono in capo a chi ha presentato la domanda??

Per presentare una pratica di sanatoria, come pare si sia impegnato a fare il venditore, deve pagare quanto necessario.
Comunque mi pare che tu abbia firmato senza sapere in che situazione ti stavi cacciando; sicuramente era meglio aspettare, e capire cosa poteva essere sanato e con che tempistiche e costi.

 

[Sofocle]

Demolizione dei due "depositi", o anche dell'allargamento della cucina ?

Per presentare una pratica di sanatoria, come pare si sia impegnato a fare il venditore, deve pagare quanto necessario.
Comunque mi pare che tu abbia firmato senza sapere in che situazione ti stavi cacciando; sicuramente era meglio aspettare, e capire cosa poteva essere sanato e con che tempistiche e costi.

Si, ha ragione.Sinceramente mi sono fidata ed ho sbagliato...mi sembrava gente onesta, compreso l'agente, ma così purtroppo non è stato.
In caso di demolizione dovrò ripristinare come da progetto togliendo un balconcino e ripristinando le originarie finestre trasformate in porte finestre, questo era nei patti...non era invece nei patti che la sanatoria fosse a carico mio...
Dei depositi non è stato fatto accertamento di conformità:non mi chieda perché, non lo so e ne ho più volte chiesto il motivo senza risposta...
Consideri, che mi sto facendo seguire da un tecnico, che pensavo sapesse cosa fare...ma mi pare, in verità di no...
Che possibilità ho di dovermi sobbarcare gli oneri dell'eventuale sanatoria?Una volta rogitato passerà a me? Pensavo di bloccare una parte dei soldi su conto del notaio fino a esito sanatoria... potrei farlo oppure mi metto l'animo in pace e ingoio l'ennesima fregatura:non sarebbe la prima...? grazie per le idee

 

[MauroScherlin]

Si, ha ragione.Sinceramente mi sono fidata ed ho sbagliato...mi sembrava gente onesta, compreso l'agente, ma così purtroppo non è stato.
In caso di demolizione dovrò ripristinare come da progetto togliendo un balconcino

Quale balconcino? Da google earth l'immobile è seminterrato, con una corte in comune con i 2 depositi.

e ripristinando le originarie finestre trasformate in porte finestre, questo era nei patti...non era invece nei patti che la sanatoria fosse a carico mio...

Pur essendo in zona a vincolo paesaggistico, le portefinestre non sono visibili da spazi pubblici. Non ci dovrebbero essere problemi se la pratica è stata ben impostata.

Dei depositi non è stato fatto accertamento di conformità:non mi chieda perché, non lo so e ne ho più volte chiesto il motivo senza risposta...

Perché sono volumi, e se fossero irregolari e abbisognanti di sanatoria, il vincolo paesaggistico non la consentirebbe.

Consideri, che mi sto facendo seguire da un tecnico, che pensavo sapesse cosa fare...ma mi pare, in verità di no...

Manca l'ampliamento della cucina. Rispetto alle schede che hai mandato è stata ampliata "scavando" nel terrapieno?

Che possibilità ho di dovermi sobbarcare gli oneri dell'eventuale sanatoria?Una volta rogitato passerà a me? Pensavo di bloccare una parte dei soldi su conto del notaio fino a esito sanatoria... potrei farlo oppure mi metto l'animo in pace e ingoio l'ennesima fregatura:non sarebbe la prima...? grazie per le idee

Gli oneri e l'onorario del tecnico dovrebbero essere pagati dai venditori prima del rogito. Il deposito parziale del saldo prezzo, da svincolarsi solo all'esito positivo della sanatoria, sarebbe atto dovuto. Tuttavia ti sei impegnata a rimuovere gli abusi in caso di diniego, indi per cui sarebbe inutile il deposito.

Dritte per riavere il coltello dalla parte del manico:

-L'agibilità dell'immobile esiste?
-L'immobile ha un vespaio aerato?
-L'immobile quando è stato costruito? Esiste la denuncia al genio civile?
-Quanta umidità di risalita e in spinta dal terrapieno c'é? E' presente lo scannafosso?
-La casa è alta almeno 2,70metri?

Il tuo tecnico dovrebbe analizzare tutte queste questioni e redigere una relazione in merito. Se come penso l'immobile non è conforme alle istruzioni ministeriali del 1896 e al DM 1975, con l'aiuto di un avvocato potresti rinegoziare la somma totale di parecchio.

Inoltre, dal momento che l'agente immobiliari era a conoscenza di cause ostative alla vendita, dato che nella proposta o nel preliminare è stata citata la sanatoria e il tuo sobbarcarti degli oneri di ripristino in caso di diniego, mi risulta essere corresponsabile della mancata consegna di una copia della pratica in sanatoria e dei precedenti titoli edilizi. Sempre con un avvocato potresti intimare ai venditori e all'agente immobiliare la consegna della pratica protocollata e di tutti gli allegati, oltre ai precedenti titoli edilizi da analizzare assieme a tecnico di fiducia.

Per inciso, viste le caratteristiche, io farei di tutto per ritirarmi dall'acquisto.

 

[Sofocle]

Allora, ti ringrazio moltra ho capito...Ma perché non ho trovato un tecnico come te!!!
Nell'appartamento sottostrada c'è un balconcino lungo, davanti alle portefinestre, che non era previsto....da progetto solo finestre dovevano esserci...

La costruzione è davvero ante 1967 e prima del 1959... e ha altezze che arrivano anche a 3metri con volte,le volte sono tipiche del posto...,solo la cucina che è stata fatta con pratica edilizia dell'1988, arriva a 2,75 metri... praticamente è una costruzione sottoposta alla strada che è stata costruita solo negli anni 80,,/ la strada, nello stesso periodo a cui risalgono i lavori di adeguamento igienico/funzionale con pratica edilizia presente;

..prima era una cantina, ora e' classificata a livello catastale A4, nell'atto del 1956 e seguenti riporta "casetta rurale", ma il notaio mi ha detto che ha perso la ruralità e nn bisogna fare nulla...spero;le persone che abitavano lì prima: avevano la residenza...

Il vespaio areato non so'..:come potrei vedere se c'è ?Ho il progetto di dell'1988, ma non mi pare ci sia scritto vespaio areato;

La cucina è stata ricavata da un intercapedine, che c'era e come da relazione 1988 va a completare, così c'è scritto, i volumi;

Del genio civile ho solo la pratica inerente il cancellato pedonale aperto nel 2009 con regolare richiesta, ma altro del genio inerente la casa nn c'è e la cosa che mi ha colpito è proprio che in questa "planimetria"del genio non c'è uno dei depositi (se riesco, posto!)

Lo scannafosso: cos'è?
si, c'è umidità :si nota all'esterno dai muri neri...., ma anche interno; dall'esterno a circa 1metro dal basso;

Abitabilità loro non ce l'hanno, ma hanno detto che non dovrebbero esserci problemi mettendo a posto le varie cose....ci sono impianti non conformi....;

Non posso ritirarmi dalla vendita, poiché ho già comprato una parte della casa...fai conto che io sono già proprietaria del primo piano che ho dovuto comprare con atto alcuni mesi fa, poiché in corpo è un unico stabile, ma essendoci due cucine non era possibile fare un unico atto; sinceramente presentando domanda al comune per sapere i vari tributi è anche venuto fuori che è come se loro, avessero denunciato sino ad ora (non so se per ignoranza o volutamente), solo una "parte"di casa...;ossia al catasto sono due immobili A4 da 3,5 stanze, ma al comune come se ce ne fosse solo uno...non entrambi.
Grazie davvero! A questo punto capisco che non sono stati per nulla onesti.

 

[Sofocle]

Questo è quello che ho su genio e relazione.grazie e scusa per i molti dubbi

 

[MauroScherlin]

Allora, ti ringrazio moltra ho capito...Ma perché non ho trovato un tecnico come te!!!
Nell'appartamento sottostrada c'è un balconcino lungo, davanti alle portefinestre, che non era previsto....da progetto solo finestre dovevano esserci...

La costruzione è davvero ante 1967 e prima del 1959... e ha altezze che arrivano anche a 3metri con volte,le volte sono tipiche del posto...,solo la cucina che è stata fatta con pratica edilizia dell'1988, arriva a 2,75 metri... praticamente è una costruzione sottoposta alla strada che è stata costruita solo negli anni 80,,/ la strada, nello stesso periodo a cui risalgono i lavori di adeguamento igienico/funzionale con pratica edilizia presente;

..prima era una cantina, ora e' classificata a livello catastale A4, nell'atto del 1956 e seguenti riporta "casetta rurale", ma il notaio mi ha detto che ha perso la ruralità e nn bisogna fare nulla...spero;le persone che abitavano lì prima: avevano la residenza...

Il vespaio areato non so'..:come potrei vedere se c'è ?Ho il progetto di dell'1988, ma non mi pare ci sia scritto vespaio areato;

La cucina è stata ricavata da un intercapedine, che c'era e come da relazione 1988 va a completare, così c'è scritto, i volumi;

Del genio civile ho solo la pratica inerente il cancellato pedonale aperto nel 2009 con regolare richiesta, ma altro del genio inerente la casa nn c'è e la cosa che mi ha colpito è proprio che in questa "planimetria"del genio non c'è uno dei depositi (se riesco, posto!)

Lo scannafosso: cos'è?
si, c'è umidità :si nota all'esterno dai muri neri...., ma anche interno; dall'esterno a circa 1metro dal basso;

Abitabilità loro non ce l'hanno, ma hanno detto che non dovrebbero esserci problemi mettendo a posto le varie cose....ci sono impianti non conformi....;

Non posso ritirarmi dalla vendita, poiché ho già comprato una parte della casa...fai conto che io sono già proprietaria del primo piano che ho dovuto comprare con atto alcuni mesi fa, poiché in corpo è un unico stabile, ma essendoci due cucine non era possibile fare un unico atto; sinceramente presentando domanda al comune per sapere i vari tributi è anche venuto fuori che è come se loro, avessero denunciato sino ad ora (non so se per ignoranza o volutamente), solo una "parte"di casa...;ossia al catasto sono due immobili A4 da 3,5 stanze, ma al comune come se ce ne fosse solo uno...non entrambi.
Grazie davvero! A questo punto capisco che non sono stati per nulla onesti.

Tutto dipende dal prezzo pagato. Il fatto che tu abbia già l'appartamento di sopra rende l'acquisto interessante.

Ci sono molte incongruenze e contraddizioni, per esempio l'atto con i 2 immobili potevi farlo eccome, il fatto delle due cucine può essere ostativo solo per l'eventuale fusione catastale dell'immobile (avresti dovuto eliminare la cucina e rendere veramente unico l'appartamento).

Se l'hai pagato il giusto e la casa ti piace procedi pure.

Altrimenti occorrerà un avvocato che si intenda di urbanistica e un tecnico esperto.

Per quanto mi riguarda cercherei di ricorrere alla mediazione dell'agente immobiliare, promettendo una recensione positiva e di consigliarlo a parenti ed amici per il suo impegno.

 

[Sofocle]

Tutto dipende dal prezzo pagato. Il fatto che tu abbia già l'appartamento di sopra rende l'acquisto interessante.

Ci sono molte incongruenze e contraddizioni, per esempio l'atto con i 2 immobili potevi farlo eccome, il fatto delle due cucine può essere ostativo solo per l'eventuale fusione catastale dell'immobile (avresti dovuto eliminare la cucina e rendere veramente unico l'appartamento).

Se l'hai pagato il giusto e la casa ti piace procedi pure.

Altrimenti occorrerà un avvocato che si intenda di urbanistica e un tecnico esperto.

Per quanto mi riguarda cercherei di ricorrere alla mediazione dell'agente immobiliare, promettendo una recensione positiva e di consigliarlo a parenti ed amici per il suo impegno.

Ti ringrazio per la risposta...
Gliel'ho chiesto una miriade di volte e mi hanno detto che non si poteva...probabilmente sono finita nelle mani di gente che capisce poco...
Pago270ognuno...piu' 20ag...
La cosa che sinceramnte mi dispiace e' che ci sia stata poca chiarezza e la volonta' di non far emergere le cose, se non a ridosso dell'atto/atti....
Sto provando a richiedere l'intervento all'agente...non voglio proporre io sconti, ma mi aspetterei un gesto di buona volonta'....
comunque grazie davvero per la tua disponibilta' e se ti trovi in vacanza da quelle parti con la tua famiglia sei il benvenuto,con piacere!

 

[Bagudi]

Ho visto che l'immobile è a Ravello,luogo meraviglioso, ma in cui hanno sicuramente costruito di tutto e di più confidando nell'"Aumma aumma"...
Cerca di farti aiutare da notaio che dovrebbe sapere come districarsi...