Deposito C2 non regolare

[Sofocle]

Buonasera,
Mi trovo nella seguente situazione: sono in procinto di Rogito, fra circa un mese con preliminare firmato in dicembre 2021.
La proprieta' in acquisto (io sono parte acquirente) possiede due depositi, di cui non vi e' traccia a livello urbanistico.
L'appartamento ha subito un adeguamento funzionale nel 1988 con rilascio di licenza edilizia, per cui e' in corso richiesta di sanatoria in quanto risulta difforme dai progetti depositati in comune: (Trasformazione di finestre in porte, aumento di cucina di circa 2,50 e costruzione di balcone nn in progetto); i due depositi non risultano invece ne dai grafici comunali, ne da quelli del genio civile, questi sono presenti solo a livello catastale e considerati C2.
Ora da un atto di donazione del 1956 risultano essere menzionati i due depositi o meglio, uno dei due e' presente come deposito, denominato "porcile" e l'altro, che oggi e' un forno a legna chiuso con copertura, risulta essere in questo atto di donazione del 1956 come vaschetta.
Nessuno mi ha mai fatto presente durante la trattativa, che uno dei due depositi potesse essere non in regola e continuano a dirmi che e' tutto ok; questo sia da parte venditrice che agente immobiliare, ma io nutro dei seri dubbi al riguardo.Una vaschetta e' per natura priva di copertura enon coperta come lo e' ora....:sbaglio??
Ho anche incaricato un mio tecnico di indagare, ma continua a rimandare la questione (non capisco perche'!)
Dunque, a questo punto, vorrei capire se ho diritto a uno sconto del prezzo o se mi sto sbagliando e come dicono loro e' tutto in regola.
Cosa posso fare per tutelarmi?Non sarebbe stato piu' giusto chiedere un accertamento di conformita' anche per i depositi in questione di cui non e' stato richiesto nulla?Dimenticavo sulla zona grava anche un vincolo paesaggistico.Grazie anticipatamente a chi potra' darmi qualche spunto e aiuto.

 

[Sofocle]

Ho visto che l'immobile è a Ravello,luogo meraviglioso, ma in cui hanno sicuramente costruito di tutto e di più confidando nell'"Aumma aumma"...
Cerca di farti aiutare da notaio che dovrebbe sapere come districarsi...

Ehmmm....la zona è un po' problematica, a volte però ho notato che tante cose vengono fatte per ignoranza delle regole....e per l'incapacità di una risposta esauriente a livello comunale....
Certo è che ci sono anche i furbetti....come sempre: ce n'è di tutti i tipi!
Speriamo di concludere senza troppe tensioni.
Grazie per l'aiuto...vi terrò aggiornati!

 

[Sofocle]

Solo una cosa..
Mi interesserebbe capire come avrei potuto acquistare entrambi gli appartamenti insieme.... poiché mi è sempre stato detto che essendoci due cucine, una in un appartamento e una nell'altro non era possibile farlo...
Per via di ciò ho dovuto fare due atti separati e questo ha comportato, che il primo apt ho potuto acquistarlo come prima casa, ma il secondo mi diviene ora seconda....(in realtà trattasi di casa unica...)
Volevo capire era davvero possibile acquistare entrambi insieme?
Grazie per le info!A questo punto mi rimane come curiosità...

 

[Perizio]

Toglie una cucina

 

[francesca63]

Mi interesserebbe capire come avrei potuto acquistare entrambi gli appartamenti insieme.... poiché mi è sempre stato detto che essendoci due cucine, una in un appartamento e una nell'altro non era possibile farlo...

Si possono acquistare due immobili adiacenti come prima casa, avendo i requisiti necessari, se si dichiara a rogito che gli immobili saranno fusi per ricavarne uno unico: naturalmente il lavoro con relativa pratica edilizia va poi fatto realmente.

in realtà trattasi di casa unica...)

Se nella realtà è una casa unica, ma ufficialmente sono due unità separate, c’è qualcosa di irregolare.
Ma ormai mi pare inutile parlarne, visto che hai già acquistato.
Certo non pare che tu sia stata seguita in modo professionale , nemmeno dal notaio.

 

[plutarco]

Salve, grazie per il suo commento.Purtroppo ho provato più volte, ma mi hanno detto sempre che posso accedere a nulla pur essendo il promissario acquirente.
Quello che mi riesce difficile capire è come tutelarmi da eventuali problematiche urbanistiche che potrebbero sorgere in seguito con probabile rischio di demolizione, qualora l'opera venisse giudicata nn in regola...mi riferisco alla vasca diventata ora locale (C2) chiuso con copertura.
Purtroppo vivo all'estero e non saprei a chi altri rivolgermi per capire cosa fare....
Considerate che pure su mia insistenza, la domanda di sanatoria da dicembre (firma dei preliminari) è stata consegnata solo il 6.05...
E necessità anche di paesaggistica.
Insomma non so davvero come tutelarmi.
Scusate lo sfogoo e la lungaggine.

<Con delega scritta del venditore, a quanto ne so.

Quando è stato approvato il primo piano regolatore del comune in questione?

Si possono acquistare due immobili adiacenti come prima casa, avendo i requisiti necessari, se si dichiara a rogito che gli immobili saranno fusi per ricavarne uno unico: naturalmente il lavoro con relativa pratica edilizia va poi fatto realmente.


Se nella realtà è una casa unica, ma ufficialmente sono due unità separate, c’è qualcosa di irregolare.
Ma ormai mi pare inutile parlarne, visto che hai già acquistato.
Certo non pare che tu sia stata seguita in modo professionale , nemmeno dal notaio.

Sono meridionale ed ho imparato che nei limiti del possibile ci si debba provare a tutelare autonomamente qui.

 

[Sofocle]

Quando è stato approvato il primo piano regolatore del comune in questione?

C'è un piano regolatore in tempi recenti...;
Sinceramente non ho idea di come rispondere alla domanda...
Il comune in questione è Ravello...

Si possono acquistare due immobili adiacenti come prima casa, avendo i requisiti necessari, se si dichiara a rogito che gli immobili saranno fusi per ricavarne uno unico: naturalmente il lavoro con relativa pratica edilizia va poi fatto realmente.


Se nella realtà è una casa unica, ma ufficialmente sono due unità separate, c’è qualcosa di irregolare.
Ma ormai mi pare inutile parlarne, visto che hai già acquistato.
Certo non pare che tu sia stata seguita in modo professionale , nemmeno dal notaio.

Salve, si credo anch'io che il tutto sia stato poco professionale...
Mi sono affidata anche a un tecnico, che a quanto capisco mi ha tutelato ben poco...non so' cosa altro avrei potuto fare...
Per fiducia ho dato carta bianca all'agente, dandole la possibilità di scegliere anche il notaio pensando che così fosse più semplice l'interazione fra i vari componenti di questa trattativa e ahimè ho sbagliato!
Ho due interrogativi:
1-In che senso due unità separate in una casa unica sono irregolari?
2-La sanatoria che viene presentata dai venditori va in capo a chi l'ha presentata oppure gli oneri da versare passeranno poi a me non appena ne acquisto la proprietà; cioè andando a rogitare con sanatoria non conclusa paga chi l'ha presentata o chi acquista la proprietà dell'immobile ?
Grazie...sto cercando di salvare il salvabile...

 

[francesca63]

1-In che senso due unità separate in una casa unica sono irregolari?

Lo stato di fatto deve rispecchiare i permessi comunali, e le planimetrie catastali.
Se catastalmente si tratta di due unità separate, evidentemente il fatto che sia una casa unica non è regolare, perché non corrisponde ai documenti.
Per essere una casa unica, serve una pratica di fusione delle due unità.
Oltretutto, se sono due unità su una dovrai pagare IMU, anche se la casa fosse la tua abitazione principale.
Se invece le due unità fossero fuse ufficialmente, non pagheresti l?IMU (salvo che l'immobile sia superiore ai 240 mq, o diventi di categoria A/1 o A/8 o A/9).

2-La sanatoria che viene presentata dai venditori va in capo a chi l'ha presentata oppure gli oneri da versare passeranno poi a me non appena ne acquisto la proprietà; cioè andando a rogitare con sanatoria non conclusa paga chi l'ha presentata o chi acquista la proprietà dell'immobile ?

La sanatoria va presentata pagando gli oneri e eventuali sanzioni.
Quindi dovrebbero avere già provveduto.
Devi verificare, facendoti consegnare copia della pratica, e facendola controllare da un tecnico di fiducia.

 

[Sofocle]

Lo stato di fatto deve rispecchiare i permessi comunali, e le planimetrie catastali.
Se catastalmente si tratta di due unità separate, evidentemente il fatto che sia una casa unica non è regolare, perché non corrisponde ai documenti.
Per essere una casa unica, serve una pratica di fusione delle due unità.
Oltretutto, se sono due unità su una dovrai pagare IMU, anche se la casa fosse la tua abitazione principale.
Se invece le due unità fossero fuse ufficialmente, non pagheresti l?IMU (salvo che l'immobile sia superiore ai 240 mq, o diventi di categoria A/1 o A/8 o A/9).

La sanatoria va presentata pagando gli oneri e eventuali sanzioni.
Quindi dovrebbero avere già provveduto.
Devi verificare, facendoti consegnare copia della pratica, e facendola controllare da un tecnico di fiducia.

Ti ringrazio per le risposte.
La sanatoria è stata presentata, ma ancora non ha ricevuto l'esito e probabilmente non lo riceveremo quando faremo il rogito a fine giugno....
Ci eravamo impegnati a proseguire col rogito indipendentemente dall'esito, unica concessione che gli ho fatto e che in caso di esito negativo avrei pagato io la demolizione, ma ora vorrebbero rimangiarsi la parola e farmi pagare anche la sanatoria;Vorrei solo capire se possono farlo.
Nel preliminare che ho firmato c'era scritto che loro avrebbero avviato la procedura e pagato i relativi oneri e in caso di esito negativo io avrei pagato demolizione.Ora nn capisco cosa mi devo aspettare...ho chiesto anche al mio tecnico, che mi dice unicamente di pazientare:ma siamo quasi al rogito....
Grazie

 

[francesca63]

Secondo me, visto quanto dici che avete firmato, prima del rogito devono consegnarti la documentazione della sanatoria presentata , con relativi pagamenti; e se fossi in te farei controllare tale documentazione da un tecnico più...attivo.
Insomma, per il rogito qualche certezza sul fatto che abbiano eseguito quanto promesso io la vorrei avere.

 

[Sofocle]

Secondo me, visto quanto dici che avete firmato, prima del rogito devono consegnarti la documentazione della sanatoria presentata , con relativi pagamenti; e se fossi in te farei controllare tale documentazione da un tecnico più...attivo.
Insomma, per il rogito qualche certezza sul fatto che abbiano eseguito quanto promesso io la vorrei avere.

Mi hanno mandato il documento di richiesta accertamento paesaggistico redatta da un architetto;la cosa bella è che la richiesta la sta facendo il mio tecnico che poi è diventato il loro tecnico....
Gli scti chiedendo notizie in tutte le lingue, ma ogni volta mi dice di pazientare ed io ho come la sensazione che vogliano incastrarmi a pagare la sanatoria in caso che abbia riscontro positivo ed è per questo che solo ora hanno presentato la documentazione (il 5 Maggio) dall'originario gennaio in cui dovevano inoltrarla....
Trovandomi all'estero ho un po' le mani legate, nel senso che i miei unici mezzi sono il telefono (cui spesso non rispondono)e le email (stesso che per il telefono).....
Lo so' che può sembrare una cosa un po' strana, ma tutto questo problema è perché mi sono fidata....ma ho cercato anche di tutelarmi con le varie figure, ma che non abbiano saputo fare il loro lavoro l'ho capito solo ora...confrontandomi con voi qui...
Vi ringrazio per le dritte e le notizie preziose, che mi state dando....