Deposito cauzionale non corrispondente a 3 canoni

[il_dalfo]

e ma questa è una clausola vessatoria, il onduttore a diritto di conoscere nel dettaglio le spese condominiali, e dovrà pagare solo quelle anche perchè come si giustificherebbe un pagamento superiore fiscalmente?

tutto giusto salvo la vessatoria: nel contratto puoi inserire il canone mensile di € 1300 (esempio) specificando che € 900 son di pigione e 400 son di spese condominiali. in AdE poi ti fanno il calcolo sui 900.
Nulla vieta che il conduttore conosca le spese condominiali ne nulla vieta che paghi le stesse con la formula che più gli aggrada.

 

[Bruno2301]

tutto giusto salvo la vessatoria: nel contratto puoi inserire il canone mensile di € 1300 (esempio) specificando che € 900 son di pigione e 400 son di spese condominiali. in AdE poi ti fanno il calcolo sui 900.
Nulla vieta che il conduttore conosca le spese condominiali ne nulla vieta che paghi le stesse con la formula che più gli aggrada.

Si, su questo tutto d'accordo, dico solo che se facciamo l'esempio le spese condominiali nella realtà ammontano a 400 Euro l'anno e tu dichiari di pagare invece che 900 + 400 ..... 700 +600, le 200 Euro in più, non sono obbligato a dartele perchè a fine anno il conduttore fa il conguaglio. Anche ammesso che sia un "bravo conduttore" un domani al fisco come le giustifichi?

 

[il_dalfo]

Si, su questo tutto d'accordo, dico solo che se facciamo l'esempio le spese condominiali nella realtà ammontano a 400 Euro l'anno e tu dichiari di pagare invece che 900 + 400 ..... 700 +600, le 200 Euro in più, non sono obbligato a dartele perchè a fine anno il conduttore fa il conguaglio. Anche ammesso che sia un "bravo conduttore" un domani al fisco come le giustifichi?

Ti giustifichi con la legge: il contratto a canone libero (4+4) è l'unico che permette di inserire una clausola che preveda un forfait fisso per le spese, invariabile ed indipendente da quelli che sono i consumi o il reale importo delle spese incluse.
Questa tesi è avvalorata da una sentenza (18510 dell'8 marzo 2007), che recita: «se in un contratto di locazione abitativa si pattuisce una clausola di forfetizzazione degli oneri accessori a carico del conduttore in aggiunta al canone propriamente detto, l'importo pattuito resta invariabile ed è indifferente alla effettiva entità e all'esistenza degli oneri, senza che possa configurarsi a carico del locatore l'onere di dimostrare e documentare l'entità degli oneri, e anche nel caso che questi non siano stati effettivamente sostenuti, e senza che possa ritenersi attribuita al conduttore la facoltà di dimostrare che le spese sono state inferiori al forfait, o non sono state effettuate».
A questo si arriva grazie all'abrogazione dell'art. 79 della legge 392/1978 ed alla contestuale persistenza dell'art. 9 della Legge 392/78 - non abrogato dalla Legge 431/98 - che può tuttora costituire norma di riferimento, per la disciplina delle spese nella locazione.

 

[il_dalfo]

per assurdo: 1 € di canone e 1299 di spese condominiali (a forfait).... ciao tasse

 

[ludovica83]

per assurdo: 1 € di canone e 1299 di spese condominiali (a forfait).... ciao tasse Vedi l'allegato 15636

considerala già letta...

 

[CheCasa!]

per assurdo: 1 € di canone e 1299 di spese condominiali (a forfait).... ciao tasse Vedi l'allegato 15636

Ovviamente così non è.
Il fatto che una pratica possa essere lecita civilisticamente, non significa che detti importi possano risultare esclusi da tassazione in automatico (cosa che infatti la cassazione non sostiene).

Anzi, la forfettizzazione delle spese, soprattutto quando non riporti la dicitura "salvo conguaglio" può essere letta dall'ADE come tentativo surrettizio di estromettere da tassazione parte del canone, ed è quindi fortemente sconsigliabile...

Per questo motivo, rispondendo a @marcobl88 , direi che il principale motivo per il quale il proprietario dovrebbe distinguere le due spese (e bene farebbe ad indicarne il futuro conguaglio) è proprio legato all'ipotesi di una maggiore tassazione o della difficoltà di uno scomputo che renderebbe impossibile la vita al commercialista. E' quindi probabile che gli importi verranno distinti sul contratto.

Le clausole comunque invalide producono la loro stessa nullità ma non quella dell'intero contratto. Per cui chi ci scrive può stare tranquillo che l'accordo non potrà essere disconosciuto in presenza di una singola clausola illeggittima...

 

[Bruno2301]

Ti giustifichi con la legge: il contratto a canone libero (4+4) è l'unico che permette di inserire una clausola che preveda un forfait fisso per le spese, invariabile ed indipendente da quelli che sono i consumi o il reale importo delle spese incluse.
Questa tesi è avvalorata da una sentenza (18510 dell'8 marzo 2007), che recita: «se in un contratto di locazione abitativa si pattuisce una clausola di forfetizzazione degli oneri accessori a carico del conduttore in aggiunta al canone propriamente detto, l'importo pattuito resta invariabile ed è indifferente alla effettiva entità e all'esistenza degli oneri, senza che possa configurarsi a carico del locatore l'onere di dimostrare e documentare l'entità degli oneri, e anche nel caso che questi non siano stati effettivamente sostenuti, e senza che possa ritenersi attribuita al conduttore la facoltà di dimostrare che le spese sono state inferiori al forfait, o non sono state effettuate».
A questo si arriva grazie all'abrogazione dell'art. 79 della legge 392/1978 ed alla contestuale persistenza dell'art. 9 della Legge 392/78 - non abrogato dalla Legge 431/98 - che può tuttora costituire norma di riferimento, per la disciplina delle spese nella locazione.

Sentenza interessante, ma mi pare strano il poter dichiarare un canone basso e mettere tutto sul condominio, se poi non viene effettivamente riversato allo stesso, è una chiara frode fiscale...... ma non solo, ho dei dubbi anche sulla legittimità, del chiedere un ammontare diverso del condominio se è illegittimo anche nei confronti del conduttore...... non ho letto nel dettaglio la sentenza ma non vorrei che si riferisse come oneri accessori ad esempio utenze relative all'appartamento...... dove invece di concordare nel pagamento delle bollette si fa un forfait un tot al mese e li mi stà bene. Se invece parliamo di spese condominiali documentabili, dubito che alla richiesta del conduttore il giudice non gli dia ragione. anche perchè sarebbe una quota impropriamente detenuta dal locatore ed ingiustificata......

 

[il_dalfo]

Sentenza interessante, ma mi pare strano il poter dichiarare un canone basso e mettere tutto sul condominio, se poi non viene effettivamente riversato allo stesso, è una chiara frode fiscale...... ma non solo, ho dei dubbi anche sulla legittimità, del chiedere un ammontare diverso del condominio se è illegittimo anche nei confronti del conduttore...... non ho letto nel dettaglio la sentenza ma non vorrei che si riferisse come oneri accessori ad esempio utenze relative all'appartamento...... dove invece di concordare nel pagamento delle bollette si fa un forfait un tot al mese e li mi stà bene. Se invece parliamo di spese condominiali documentabili, dubito che alla richiesta del conduttore il giudice non gli dia ragione. anche perchè sarebbe una quota impropriamente detenuta dal locatore ed ingiustificata......

La sentenza è nata da spese condominiali straordinarie ma il tutto vien poi ad essere applicabile alle ordinarie.
In generale son d'accordo con te sul "senso di giustizia", però la cosa esiste e si può usarla. Ovvio che come dice @CheCasa! , non bisogna esagerare o lAdE ti crocifigge

 

[Bruno2301]

La sentenza è nata da spese condominiali straordinarie ma il tutto vien poi ad essere applicabile alle ordinarie.
In generale son d'accordo con te sul "senso di giustizia", però la cosa esiste e si può usarla. Ovvio che come dice @CheCasa! , non bisogna esagerare o lAdE ti crocifigge

Ma se è per le spese straordinarie allora sarà il caso di un forfait in quanto non si sapeva prima del contratto a quanto ammontassero ed hanno fatto un forfait, ma per le ordinarie è tutto nero su bianco e quindi ti rifai all'anno precedente e poi conguagli, quindi puoi indicare un forfait , ma in vista del conguaglio a fine anno.... dove poi andrai a pagare l'effettivo. ma non credo che nessuno sia disposto a pagare più del dovuto o nessuno possa pretendere di più del dovuto...... Poi capisco che tutto si può fare e tutto fila liscio finchè...... " le camere di commercio non controllano"...... scherzo ovvimente....

 

[il_dalfo]

Ma se è per le spese straordinarie allora sarà il caso di un forfait in quanto non si sapeva prima del contratto a quanto ammontassero ed hanno fatto un forfait, ma per le ordinarie è tutto nero su bianco e quindi ti rifai all'anno precedente e poi conguagli, quindi puoi indicare un forfait , ma in vista del conguaglio a fine anno.... dove poi andrai a pagare l'effettivo. ma non credo che nessuno sia disposto a pagare più del dovuto o nessuno possa pretendere di più del dovuto...... Poi capisco che tutto si può fare e tutto fila liscio finchè...... " le camere di commercio non controllano"...... scherzo ovvimente....

Si può fare per le ordinarie proponendo cifra superiore e senza conguaglio. L'importante è che sia riportato nel contratto.
La formula tutela anche il conduttore: abbassa la base di calcolo per l'eventuale aumento ISTAT.
come sempre, son situazioni da valutare caso per caso