Difformità acquisto asta

[ETTO]

Buongiorno a tutti,

vorrei sottoporvi il seguente quesito:

i primi del 2023, mi sono aggiudicato un box di mq. 50 catastali, all’interno di una palazzina con più appartamenti locati, il cui unico proprietario era l’esecutato. Oggi tutte le unità sono state vendute e la procedura chiusa. Pochi giorni fa, a seguito di una infiltrazione di acqua nel mio locale, ho constatato che ad un lato del box fu realizzato, dal precedente proprietario, sembrerebbe nell’anno 2018 ed a suo dire “solo provvisoriamente”, per risolvere un problema di approvvigionamento di acqua momentaneo, senza alcuna delibera assembleare condominiale, né variazione catastale, un vano autoclave di circa mq. 7, a servizio del condominio, sottraendo la superficie al locale poi aggiudicatomi. Nè la perizia di stima del CTU avvenuta nel 2021, né il custode giudiziario, hanno rilevato che mio locale fosse di metratura inferiore all’accatastamento presentato e difforme al progetto autorizzato dal Comune.

Quindi oggi mi ritrovo un immobile di dimensioni inferiori, su cui pago imposte, condominio ecc per uno più grande e con infiltrazioni di acqua consistenti proveniente dal vano abusivo che adopera il condominio.

In tali condizioni non si può neanche vendere, essendoci difformità anche urbanistiche che sono difficilmente sanabili oltre che onerose.

Interpellato il condominio per risolvere il problema, non la intende.

Qualcuno mi può consigliare su come agire? Grazie

 

[brina82]

Buongiorno a tutti,

vorrei sottoporvi il seguente quesito:

i primi del 2023, mi sono aggiudicato un box di mq. 50 catastali, all’interno di una palazzina con più appartamenti locati, il cui unico proprietario era l’esecutato. Oggi tutte le unità sono state vendute e la procedura chiusa. Pochi giorni fa, a seguito di una infiltrazione di acqua nel mio locale, ho constatato che ad un lato del box fu realizzato, dal precedente proprietario, sembrerebbe nell’anno 2018 ed a suo dire “solo provvisoriamente”, per risolvere un problema di approvvigionamento di acqua momentaneo, senza alcuna delibera assembleare condominiale, né variazione catastale, un vano autoclave di circa mq. 7, a servizio del condominio, sottraendo la superficie al locale poi aggiudicatomi. Nè la perizia di stima del CTU avvenuta nel 2021, né il custode giudiziario, hanno rilevato che mio locale fosse di metratura inferiore all’accatastamento presentato e difforme al progetto autorizzato dal Comune.

Quindi oggi mi ritrovo un immobile di dimensioni inferiori, su cui pago imposte, condominio ecc per uno più grande e con infiltrazioni di acqua consistenti proveniente dal vano abusivo che adopera il condominio.

In tali condizioni non si può neanche vendere, essendoci difformità anche urbanistiche che sono difficilmente sanabili oltre che onerose.

Interpellato il condominio per risolvere il problema, non la intende.

Qualcuno mi può consigliare su come agire? Grazie

Tu hai comprato quanto riportato nella planimetria catastale, punto.

Se stanotte qualcuno ti sottrae superficie, o anche il giorno prima dell'asta, o il giorno prima o dopo il decreto di trasferimento, non cambia nulla: tu sei proprietario di quanto vedi nella planimetria catastale valida all'epoca della perizia, che dovrebbe essere la stessa che si trova oggi in atti.

 

[ingelman]

Qualcuno mi può consigliare su come agire?

Affidandoti ad un avvocato esperto in urbanistica

 

[ETTO]

Tu hai comprato quanto riportato nella planimetria catastale, punto.

Se stanotte qualcuno ti sottrae superficie, o anche il giorno prima dell'asta, o il giorno prima o dopo il decreto di trasferimento, non cambia nulla: tu sei proprietario di quanto vedi nella planimetria catastale valida all'epoca della perizia, che dovrebbe essere la stessa che si trova oggi in atti.

quello che dici è giusto. ma all'epoca del sopralluogo del CTU, il vano autoclave esisteva, ritengo che andava evidenziato in perizia, e magari fatto un nuovo accatastamento!

 

[brina82]

quello che dici è giusto. ma all'epoca del sopralluogo del CTU, il vano autoclave esisteva, ritengo che andava evidenziato in perizia, e magari fatto un nuovo accatastamento!

Nella descrizione del decreto di trasferimento cosa c'è scritto? Anche in termini di superficie... quello hai comprato, poi ciò che andava o non andava fatto, sarebbe da approfondire.

 

[irma]

Interpellato il condominio per risolvere il problema, non la intende.

Non dici se l'autoclave è ancora in funzione e da quale contatore prende l'elettricità e neppure se il vano autoclave risulta accessibile solo esternamente o anche dal tuo box.
Per la superficie di proprietà quello che fa fede non è la piantina catastale (che ha scopo fiscale) ma piuttosto la piantina allegata alla licenza edilizia e quanto riportato sul rogito di compravendita.
Un vano autoclave, dovrebbe essere specificato come "vano tecnico" e non pesare fiscalemente.
Sembrerebbe che sia stata creata una servitù di cui art. 1062 c.c, per destinazione del padre di famiglia, che doveva essere considerata al momento della compravendita del primo appartamento e costituzione del condominio.
Ora sei il proprietario del box e dovrai sentire un tecnico di tua fiducia per sistemare la piantina catastale, dopo aver valutato bene come è descritto in rogito il box di tua proprietà ( se il vano risulta realmente di tua esclusiva proprietà e non si parla in nessun documento dell'autoclave ... potresti anche decidere di ripristinare lo stato dei luoghi, purtroppo a tue spese)

 

[brina82]

Per la superficie di proprietà quello che fa fede non è la piantina catastale (che ha scopo fiscale) ma piuttosto la piantina allegata alla licenza edilizia

E no: la planimetria catastale allegata agli atti di compravendita non ha solamente valore fiscale... perchè serve a indicare cosa diavolo hai acquistato.

 

[ETTO]

Non dici se l'autoclave è ancora in funzione e da quale contatore prende l'elettricità e neppure se il vano autoclave risulta accessibile solo esternamente o anche dal tuo box.
Per la superficie di proprietà quello che fa fede non è la piantina catastale (che ha scopo fiscale) ma piuttosto la piantina allegata alla licenza edilizia e quanto riportato sul rogito di compravendita.
Un vano autoclave, dovrebbe essere specificato come "vano tecnico" e non pesare fiscalemente.
Sembrerebbe che sia stata creata una servitù di cui art. 1062 c.c, per destinazione del padre di famiglia, che doveva essere considerata al momento della compravendita del primo appartamento e costituzione del condominio.
Ora sei il proprietario del box e dovrai sentire un tecnico di tua fiducia per sistemare la piantina catastale, dopo aver valutato bene come è descritto in rogito il box di tua proprietà ( se il vano risulta realmente di tua esclusiva proprietà e non si parla in nessun documento dell'autoclave ... potresti anche decidere di ripristinare lo stato dei luoghi, purtroppo a tue spese)

L’autoclave attualmente è in funzione, prende la corrente dall’utenza condominiale e risulta accessibile solo esternamente con propria porta di accesso, è un vano autonomo. Fu realizzato un muro ed installata una porta, utilizzando la parte laterale del mio locale. A detta del vecchio proprietario, doveva essere una sistemazione provvisoria ….. ma tantè.

Ho controllato sia il progetto approvato allegato alla licenza edilizia, sia il decreto di trasferimento del tribunale, sia la perizia del CTU ed in nessuno di questi documenti è riportato il “vano tecnico” realizzato. Da una piccola indagine tra quanti abitano la stabile, lo stesso fu realizzato successivamente la prima vendita e con il condominio già costituito.

 

[irma]

Dunque il CTU non ha considerato quel vano perchè a vista risulta estraneo al tuo box.
Ribadisco che la piantina catastale ha solo valore fiscale ed eventualmente indiziario, ma non probatorio di proprietà.
Carte alla mano senti il parere di un tecnico di tua fiducia ... se risulta sulla tua proprietà un muro non regolare non possono vietarti di demolirlo e rimuovere l'autoclave, visto che ti stà causando danni. Forse il Tecnico ti consiglierà di aggiornare la piantina catastale per diminuire i metri catastali e in tal caso di mandare diffida al condominio per eliminare la perdita e riparare i danni (la tua proprietà esclusa perchè non usufruisci dell'autoclave)

 

[brina82]

Ribadisco che la piantina catastale ha solo valore fiscale ed eventualmente indiziario, ma non probatorio di proprietà.

A parte che si dice pianta, perché le piantine stanno al mercato, anzi al vivaio [cit.], il catasto non è probatorio nel senso che se una casa è catastalmente intestata a Tizio, potrebbe essere benissimo di Caio (nella realtà, quindi dai pubblici registri), ma se allegata all'atto ho una certa planimetria catastale, quella roba hai comprato.

Hai 3 stanze? 3 stanze hai comprato, altrimenti spiegami come dovrebbe dimostrarsi la proprietà, leggendo solo gli atti e quindi dalla sola descrizione dell'immobile?

Non penso proprio.