Difformità catastale immobile in vendita

[corina]

Buon giorno,
sono nuova al forum e avrei urgente bisogno di un vostro consiglio. Ho messo la mia casa in vendità lo scorso anno trasferendomi all'estero, ho firmato un compromesso dal notaio lo scorso luglio e dovremmo firmare il contratto di compravendità tra circa 1 mese (data prevista sul compromesso).
A marzo, l'aquirente ha fatto fare dei controlli della casa dal geometra che ha rilevato una difformità nella lunghezza dei due lati perimetrali dell'immobile di circa 10-15 cm (per avere un'idea la palazzina è di circa 12mx12m) rispetto alla planimetria catastale (maggiore di quella catastale), cosa che non era mai stata rilevata in precedenza, considerando che la casa è anteriore all'anno '67 e che ha cambiato vari proprietari; noi l'abbiamo aquistata circa 4 anni fa. La comunicazione ci è stata inoltrata solo ieri (24 aprile) chiedendoci di sanare la situazione prima del rogito notarile. Considerando che i muri perimetrali coinvolgono anche l'altro proprietario dell'immobile (un duplex, di cui noi abbiamo un piano) vi vorrei chiedere un consiglio sul da fare:
1. Possiamo procedere al rogito con questo tipo di difformità non sanata?
2. Se avviassimo la pratica al più presto possiamo procedere al rogito prendendoci la responsabilità di pagare la sanzione stabilita dal comune anche dopo il rogito
3. Possiamo fare la richiesta di sanatoria in comune a nome nostro, senza coinvolgere il secondo proprietario?
4. Quali sono i rischi nel caso non riuscissimo a fare la richiesta di sanatoria prima della data prestabilita per il rogito nel compromesso?

Vi ringrazio di cuore
Corina

 

[roberto.spalti]

1. Possiamo procedere al rogito con questo tipo di difformità non sanata?
Non direi

2. Se avviassimo la pratica al più presto possiamo procedere al rogito prendendoci la responsabilità di pagare la sanzione stabilita dal comune anche dopo il rogito
Se l'acquirente è d'accordo si

3. Possiamo fare la richiesta di sanatoria in comune a nome nostro, senza coinvolgere il secondo proprietario?
No perché non puoi sanare un abuso solo di una parte, risulterebbe difforme l'altra e non sovrapponibile.

4. Quali sono i rischi nel caso non riuscissimo a fare la richiesta di sanatoria prima della data prestabilita per il rogito nel compromesso?
I rischi sono di risultare inadempienti con conseguente risoluzione del contratto e restituzione del doppio di quanto ricevuto.

Prima ho risposto in maniera secca alle domande poste, ora veniamo all'analisi della situazione.
Il catasto in Iatalia non è probatorio della conformità urbanistica per cui devi procedere in questo modo:
Verifica in Comune di eventuali progetti o elaborati grafici presenti (in teoria non dovresti trovare niente dato che è antecedente al 67) e se trovi qualcosa (perché sono state fatte modifiche sostanziali) l'importante è che la casa sia conforme a quanto depositato in Comune.
Se il Comune è a posto (o non c'è niente) non devi sanare alcunché ma chiedere ad un geometra di presentare un DOCFA per errata rappresentazione grafica e in pochi giorni sei a posto.
Se invece la casa non è conforme a quanto depositato all'ufficio tecncico allora si entra nel merito delle sanatorie, si allungano i tempi e si dilatano i costi.

 

[corina]

Grazie Mille,non saprei quali altri documenti sono disponibili in Comune. L'unica DIA che avevamo aperto noi, secondo il geometra dell'aquirente, sarebbe conforme alle misure reali. Pertanto, a quanto mi risulti, in Comune hanno i dati giusti.
Faro verificare al più presto.

 

[geomanera]

Se è a posto in comune non devi fare nulla. Le piantine catastali sono in scala 1:200 ovvero 1 cm = 2 mt.
La difformità di 10-15 cm è pari a meno di 1 mm !!!!!!!
ciao

 

[alessandro66]

Buon giorno,
sono nuova al forum e avrei urgente bisogno di un vostro consiglio. Ho messo la mia casa in vendità lo scorso anno trasferendomi all'estero, ho firmato un compromesso dal notaio lo scorso luglio e dovremmo firmare il contratto di compravendità tra circa 1 mese (data prevista sul compromesso).
A marzo, l'aquirente ha fatto fare dei controlli della casa dal geometra che ha rilevato una difformità nella lunghezza dei due lati perimetrali dell'immobile di circa 10-15 cm (per avere un'idea la palazzina è di circa 12mx12m) rispetto alla planimetria catastale (maggiore di quella catastale), cosa che non era mai stata rilevata in precedenza, considerando che la casa è anteriore all'anno '67 e che ha cambiato vari proprietari; noi l'abbiamo aquistata circa 4 anni fa. La comunicazione ci è stata inoltrata solo ieri (24 aprile) chiedendoci di sanare la situazione prima del rogito notarile. Considerando che i muri perimetrali coinvolgono anche l'altro proprietario dell'immobile (un duplex, di cui noi abbiamo un piano) vi vorrei chiedere un consiglio sul da fare:
1. Possiamo procedere al rogito con questo tipo di difformità non sanata?
2. Se avviassimo la pratica al più presto possiamo procedere al rogito prendendoci la responsabilità di pagare la sanzione stabilita dal comune anche dopo il rogito
3. Possiamo fare la richiesta di sanatoria in comune a nome nostro, senza coinvolgere il secondo proprietario?
4. Quali sono i rischi nel caso non riuscissimo a fare la richiesta di sanatoria prima della data prestabilita per il rogito nel compromesso?

Vi ringrazio di cuore
Corina

Hai provato a verificare se l'immobile ha l'abitabilità? Questo risolverebbe il problema a mio parere, significherebbe che è già stato tutto verificato ed approvato...avete la possibilità di reperire le planimetrie di progetto per fare un confronto?
In ultima analisi...è sicuro che la planimetria catastale sia corretta? Spesso ci sono degli errori e già se è in scala 1:200 è rischioso prendere per buone le misure rilevate sul disegno...mezzo millimetro sul disegno corrisponde 10 cm reali...
A parte tutto ciò, credo proprio che non ci siano gli estremi per pretendere un condono che, oltretutto non è chiedibile in quanto non ci sono condoni aperti, ma qualora si potesse chiedere non ce ne sarebbe bisogno perchè l'errore, sempre che ci sia errore è ampiamente al di sotto del 10% di tolleranza prevista...secondo me ce stanno a provà...

 

[corina]

Mi viene il dubbio anche a me...
Quello che vorrei capire se le tolleranze imposte dal regolamento comunale del 2007 (0.5% sul piano orizzontale) si possono applicare ad un immobile di molti anni prima. Non dovrebbero valere le regole di allora (cioe' ante 67?). Come fa ad essere una difformita' rispetto ad una regola se la regola non c'era? Il progetto era stato depositato pare con tutti i dettagli e l'errore e' del 1%. Qualcuno mi puo' aiutare dove si possono trovare i referimenti (le tolleranze) prestabilite per legge negli anni 60?
Grazie
Corina

 

[Marco Giovannelli]

ragazzi, se al comune non risulta è tutto ok, basta fare la variazione catastale per esatta rappresentazione grafica, e cmq se c'è una dia con le misure giuste è tutto ok! Però rivolgiti ad un collega che sappia controllare approfonditamente tutto ed eventualmente se serve fare una sanatoria avendo controllato i presupposti a norma di legge.

saluti

 

[alessandro66]

Mi viene il dubbio anche a me...
Quello che vorrei capire se le tolleranze imposte dal regolamento comunale del 2007 (0.5% sul piano orizzontale) si possono applicare ad un immobile di molti anni prima. Non dovrebbero valere le regole di allora (cioe' ante 67?). Come fa ad essere una difformita' rispetto ad una regola se la regola non c'era? Il progetto era stato depositato pare con tutti i dettagli e l'errore e' del 1%. Qualcuno mi puo' aiutare dove si possono trovare i referimenti (le tolleranze) prestabilite per legge negli anni 60?
Grazie
Corina

Dovresti sentire l'ufficio tecnico del Comune...ma non conosci un tecnico che possa aiutarti?

 

[akaihp]

Se è a posto in comune non devi fare nulla. Le piantine catastali sono in scala 1:200 ovvero 1 cm = 2 mt.
La difformità di 10-15 cm è pari a meno di 1 mm !!!!!!!
ciao

di tutta la vicenda raccontata questo particolare mi sembra quello più interessante.
Ammettiamo anche che la pianta sia rappresentata al 100, 1 mm sono 10 cm e al 200 1 mm sono 20 cm.
Fa parte dell'errore grafico.

Non dovrebbe esserci nemmeno errore di consistenza dal momento che viene calcolata in vani (sempr che stiamo parlando di abitazione). Se anche la situazione urbanitico-edilizia (atti di fabbrica cioè concessioni edilizie, permessi di costruire, DIA) è in regola, che problema c'è?

 

[corina]

Grazie a tutti,
oggi, dopo varie discussione con i tecnici sono riuscita a capire il contenzioso. In sostanza la difformità è stata rilevata rispetto al progetto originale degli anno '60 (depositato in Comune e pare molto dettagliato) e di fatto non c'è variazione sulla superficie utile (interna) che torna a cm, ma pare solo che ci sia una differenza sugli spessori dei muri (o solo di rivestimento perchè ci sono le pietre). I tecnici sono andati insieme in Comune (il mio e quello dell'acquirente) e in Comune pare che abbiano detto che è la prima volta che qualcuno vada a misurare con il laser una casa degli anni '60 e chieda una sanatoria per 3cm (questa sarebbe la differenza rispetto alla tolleranza 0.5%). Ma quello che non sono ancora riuscita a capire (nessuno me lo ha saputo spiegare) perchè si deve applicare una tolleranza definita con un regolamento del 2007 ad una casa costruita negli anni '60 e inoltre nessuno mi ha saputo dire cosa prevedeva il regolamento di allora. Inoltre sul regolamento del Comune c'è scritto quanto segue " Il R.E. non si applica, tuttavia, agli interventi per i quali sia stata regolarmente presentata richiesta di autorizzazione alla lottizzazione, progetto unitario (Art. 82 del presente R.E. e Art. 19 del R.U. ) richiesta di concessione edilizia, richiesta di autorizzazione edilizia o amministrativa, o Denuncia di inizio dell’Attività, in data antecedente quella di entrata in vigore." per cui il 0,5% di tolleranza per me non si deve appIl R.E. non si applica, tuttavia, agli interventi per i quali sia stata regolarmente presentata richiesta di
autorizzazione alla lottizzazione, progetto unitario (Art. 82 del presente R.E. e Art. 19 del R.U. )
richiesta di concessione edilizia, richiesta di autorizzazione edilizia o amministrativa, o Denuncia di
inizio dell’Attività, in data antecedente quella di entrata in vigore." Per cui per me la tolleranza del 0,5% non si applica. Inoltre ci sono state altri due condonni, una DIA etc in cui tutto era regolare. Voi cosa ne pensate?

Vi ringrazio molto a tutti per il supporto