Difformità immobile da pianta catastale

[Ange_lica]

Questo pomeriggio sono stata contattata dal notaio da me incaricato al rogito in qualità di acquirente, insieme all'agente immobiliare e al venditore. Dalla visura catastale risulta che la mansarda (trattasi di immobile con appartamento più mansarda collegata tramite scala interna) è difforme dalla pianta catastale poichè pare che l'architetto che si è occupato della trasformazione del sottotetto in mansarda abbia "rubato" parecchi cm da una sorta di pianerottolo confinante collegato al vano ascensore di proprietà condominiale, probabilmente per allargare il bagno che altrimenti sarebbe uno sgabuzzino.
Domani un tecnico andrà a verificare ce non sia sbagliato il disegno del catasto... Se così non fsse, che alternative ho tenendo conto che si dovrebbe rogitare a fine mese?

 

[studiopci]

Sinceramente credo sia un bel pasticcio, il tecnico che " erroneamente " si è appropriato di parte del pianerottolo la fatta grossa... il discorso è :
1 - se le cose stanno come da piantina catastale siamo in presenza di un abuso grosso come una casa ( è il caso di dirlo )
2 -il condominio potrebbe chiederti il ripristino dello stato di fatto fatti salvi i danni
3 - in alternativa potresti chiedere al condominio di acquistare la parte oggetto dell'abuso
Le prime soluzioni , sinceramente credo saranno difficilmente praticabili , tieni presente che l'atto di rogito in presenza di abuso e difformità non può essere fatto per cui il proprietario dovrebbe a sua cura e spese ripristinare o sanare il tutto per poi procedere al rogito, ma di certo so che è tuo diritto chiedere la risoluzione del contratto di compravendita per vizio occulto. Le strade percorribili a mio parere sono queste, ora dovrai scegliere quale delle possibilità è per te conveniente o possibile seguire, casomai chiedendo un parere di un tecnico di fiducia. Fabrizio

 

[H&F]

Sinceramente credo sia un bel pasticcio, il tecnico che " erroneamente " si è appropriato di parte del pianerottolo la fatta grossa... il discorso è :
1 - se le cose stanno come da piantina catastale siamo in presenza di un abuso grosso come una casa ( è il caso di dirlo )
2 -il condominio potrebbe chiederti il ripristino dello stato di fatto fatti salvi i danni
3 - in alternativa potresti chiedere al condominio di acquistare la parte oggetto dell'abuso
Le prime soluzioni , sinceramente credo saranno difficilmente praticabili , tieni presente che l'atto di rogito in presenza di abuso e difformità non può essere fatto per cui il proprietario dovrebbe a sua cura e spese ripristinare o sanare il tutto per poi procedere al rogito, ma di certo so che è tuo diritto chiedere la risoluzione del contratto di compravendita per vizio occulto. Le strade percorribili a mio parere sono queste, ora dovrai scegliere quale delle possibilità è per te conveniente o possibile seguire, casomai chiedendo un parere di un tecnico di fiducia. Fabrizio

Con un tecnico che fa di questi "errori" ci sarebbe da dubitare che ne esistano altri e magari urbanistici.

 

[ssimone75]

Quoto in toto i due commenti precedenti: dubito che non ci siano altri errori... tra l'altro, se per caso il fabbricato avesse esaurito la suscettività edificatoria, potrebbe essere un abuso non sanabile... sembra proprio un bel pasticcio!!!
E comunque l'eventuale correttezza del disegno catastale di per se' non prova niente... ti serve un'indagine (comune + catasto) a 360° (come comunque in tutte le compravendite)...

 

[Ange_lica]

Vi prego aiutatemiiiiiiiiiiiiiiiii, soprattutto a capire. Allora, stamattina ha fatto una perizia un tecnico incaricato dal venditore e questi ha dedotto che il "pezzo" aggiunto è di 1.50 x 1.40 cm (!!!!!!) e che il disegno catastale è corretto (ci mancherebbe altro, questo l'avevo capito anche io che sono profana in materia ed ecco perchè chiedo il vostro aiuto). Tra l'altro per motivi di lavoro non ero presente stamattina ma è chiaro che ho incaricato un mio geometra di fiducia a fare un sopralluogo la prox settimana.
Dato che la pianta catastale è corretta, i signoroni presenti (venditore, architetto che ha fatto il bel lavoretto 12 anni fa, agente immobiliare) hanno dedotto che non è stato sottratto nulla e che è sbagliata la piantina del regolamento condominiale dove questa "fetta" risulta di proprietà comune. E vorrebbero pure chiedere ad un disegnatore di modificarla perchè il mio notatio non rogita se non c'è corrispondenza tra le due.
Ora, da ignorante, mi dico: possiible che il costruttore abbia sbagliato a delimitare le proprietà? Non è più probabile che il tipo del catasto anni fa abbia disegnato la mansarda cosi' come gia' ristrutturata quando il proprietario aveva chiesto il condono senza verificare la rispondenza dei "confini" piuttosto che il contrario?
Cosa devo far verificare nel dettaglio al "mio" geometa?
Cosa significa, citando ssimone75, che se il fabbricato avesse esaurito la suscettività (cos'è?) edificatoria è un abuso non sanabile? Dove si verifica la suscettività?
Puo' essere questo pasticco motivo di revoca del contratto? Appellandomi anche al fatto che sicuramente la casa la prendo solo se sanata ed il rogito è il 21/9 quindi non credo che per quella data il venditore riesca a fare alcunchè.....
Vi prego datemi più dettagli possibili.
Vi leggo!

 

[Mil]

Che palle!! E va bene, avrà anche sbagliato il tecnico dodici anni fa però non se ne può più di difformità non sanabili e rogiti che saltano per cose che ci sono nel 50% delle case....

 

[ssimone75]

allora, penso che tu ti debba avvalere di una consulenza di un tuo tecnico, ti posso solo dire che in generale la piantina del regolamento condominiale non vale nulla, vale lo stato legittimato in comune + l'accatastamento e nel tuo caso il primo accatastamento con il quale venivano assegnate le proprietà (vedere anche il primo rogito): se anche il perimetro attuale corrisponde ok, altrimenti la parte in più è condominiale.
Altre cose tipo la suscettività (capacità) sono cose eventuali e che fanno parte di una serie di verifiche qualora si riscontrino delle difformità in comune.
In ogni caso:
- se non c'è conformità (comune e/o catasto) non si può andare a rogito
- ti serve un Tecnico (tuo), altrimenti ti devi fidare delle opinioni e/o dichiarazioni degli altri...

 

[Ange_lica]

Rispondo a Mil
Ma cosa scrivi????
Tu la compreresti una casa non sanata? Immagino di no. Io ho pagato fior di quattrini di provvigione ad un'agenzia che sapeva e ha taciuto. Al venditore ho versato 60.000 € di caparra e gliene devo altri 290.000. Amico del sole, sto parlando di soldi non di noccioline, ok? Poi se succede qualcosa le grane sono le mie. Alleluja a notai cosi', con le palle, come il mio. Ben vengano a frenare questi mercenari senza scrupoli.
E ora scusate ma sono davvero incavolata, mi aiutate? Merci

 

[Ange_lica]

Ho sbagliato a scrivere le misure, giusto per farvi capire il pezzetto.... 1.50 x 1.40 m (e non cm).
ssimone75@: Comunque l'unico rogito che esiste e dovrei chiedere (perchè non ho) è quello tra venditore e costruttore, giusto?

 

[studiopci]

Capisco il fervore della discussione e la delusione della vicenda, ma mantenere la calma e moderare il linguaggio consente una maggiore fruizione della discussione a tutti.