Difformità tra progetto originario e planimetria catastale edificio ante 1967

[indirizzoip78]

Salve a tutti!

ho acquistato da un mese un appartamento in cui devo far fare lavori di ristrutturazione, con spostamento di un muro divisorio interno. Per far questo, ho incaricato un ingegnere per la CILA, ma quest'ultimo ha riscontrato difformità tra la piantina attualmente accatastata e il progetto originario conservato in Comune: in sostanza il soggiorno (confinante con un appartamento vicino) è più piccolo nel progetto, ma più grande allo stato di fatto attuale (sul progetto la parte "in più" era dell'appartamento vicino).
L'appartamento è stato costruito prima del 1967, in una zona che all'epoca era fuori del centro abitato.
L'ufficio tecnico del Comune pensa che sia per forza necessaria una sanatoria da circa 500 euro per procedere, ed in ogni caso (secondo la piantina catastale attuale), risulta in ogni caso irregolare perchè non rispetterebbe i criteri aero-illuminanti.
I lavori di ristrutturazione che andremmo a fare risolverebbero quest'ultimo problema.

Vi faccio a questo punto due domande:

- Siete a conoscenza di qualche riferimento normativo o qualche sentenza evitare di pagare la sanatoria?
- in caso negativo, posso rivalermi sul vecchio proprietario, sul notaio o sull'agenzia immobiliare? Questa difformità non mi è stata assolutamente comunicata da nessuno prima del rogito, è venuta fuori per i lavori che devo fare.

Grazie a tutti!

 

[Giuseppe Di Massa]

Da agente immobiliare dico che l'agenzia dovrebbe fare certe verifiche e capirle (soprattutto), trasmetterle al proprietario perché risolva prima di vendere o all'acquirente perché sia informato nel valutare l'acquisto.
Non accorgersene o non informare le parti suppongo sia una negligenza.
Credo che anche te ed il notaio che hai scelto (e pagato) potevate fare di meglio...

 

[indirizzoip78]

Da agente immobiliare dico che l'agenzia dovrebbe fare certe verifiche e capirle (soprattutto), trasmetterle al proprietario perché risolva prima di vendere o all'acquirente perché sia informato nel valutare l'acquisto.
Non accorgersene o non informare le parti suppongo sia una negligenza.
Credo che anche te ed il notaio che hai scelto (e pagato) potevate fare di meglio...

Purtroppo non credo di avere molte colpe, in quanto faccio tutt'altro nella vita, e non ho tempo di fare ricerche che (in teoria) dovrebbe aver fatto l'agenzia immobiliare.
Mi è stata fatta vedere solo la piantina catastale.
Tutto il resto l'ho imparato tra ieri e oggi (non avevo nemmeno idea di cosa fosse uno stato concessionato, la legge ante 67 ecc ecc).
Il notaio...mi è stato "caldamente" consigliato dall'agenzia immobiliare, e dato che non conoscevo altri notai, mi sono fidato...

 

[ingelman]

- Siete a conoscenza di qualche riferimento normativo o qualche sentenza evitare di pagare la sanatoria?

Non credo sinceramente che tu possa evitare la sanatoria ... quello che potresti provare a fare è coinvolgere per le spese il proprietario dell'immobile confinante anche perchè la cosa riguarda anche lui.
(se non ricordo male la sanzione almeno riferita a due unità attigue è una sola almeno qui a Roma)
Ti dico questo perchè il problema oltre a riguardare te di conseguenza coinvolge l'unità immobiliare confinante

Se da progetto non è stata variata la cubatura di tutto il piano ma la difformità consiste in una diversa rappresentazione grafica e il tuo soggiorno risulta essere più grande
la conseguenza logica, come tu hai specificato, è che quello del vicino risulta essere più piccolo rispetto il progetto originario (il problema coivolge tutti e due).
Quindi per logica aspetterebbe ad entrambi i proprietari delle unità attigue regolarizzare grazie all'aiuto di un tecnico le difformità tra lo stato attuale e le risultanze in Comune.

 

[Cistef@no]

Concordo pienamente con ingelman! Coinvolgi il vicino e decidete assieme cosa fare, rivolgetevi ad un tecnico esperto di pratiche catastali, che saprà sicuramente come poter risolvere il problema!

 

[indirizzoip78]

Mi sa che, a quanto pare, c'è da pagare...
Mi posso però rivalere, dato che non potevo sapere di questa situazione ed oltretutto l'agenzia immobiliare avrebbe dovuto informarsi in merito?

 

[ingelman]

Mi sa che, a quanto pare, c'è da pagare...
Mi posso però rivalere, dato che non potevo sapere di questa situazione ed oltretutto l'agenzia immobiliare avrebbe dovuto informarsi in merito?

L'unica rivalsa che potresti fare è contro il precedente proprietario venditore
(ma visto l'entità dei costi per regolarizzare secondo me nemmeno conviene)
Anche l'agenzia in questo caso ha lavorato con la giusta diligensa che compete al mediatore visto che la costruzione oltre che ante 67 è stata edificata con regolari titoli urbanistici
E' impensabile che per ogni transazione l'Agente vada a tirare fuori i progetti originari
come prima cosa è un onere che non gli compete
(diverso se le difformità sono evidenti e riscontrabili già da quanto risulta in catasto - planimetrie.)
secondo, pur volendo intraprendere questa ipotesi, in alcune località diventerebbe quasi Mission impossible ...

Qui da noi parlo di Roma se richiedi un progetto originario bene che ti và lo ottieni dopo un mese e mezzo dalla richiesta sempre che ritrovino in archivio cartaceo il progetto stesso che spesso viene dichiarato disperso per costruzioni così vetuste ..
Figuriamoci che responsabilità possa avere l'AI a riguardo
Comunque nel tuo caso il problema non è grave e di facile soluzione

 

[Giuseppe Di Massa]

Da agente immobiliare dico che l'agenzia deve accertarsi della uniformità delle planimetrie, è semplicissimo infatti chi gli segue il lavoro di ristrutturazione ci è arrivato.
Penso sia basilare e nei doveri professionali come leggere gli atti di provenienza.
Però l'acquirente è il primo a diversi tutelare, affidarsi ad occhi chiusi e poi lamentarsi non è del tutto giusto, almeno moralmente
In bocca al lupo!

 

[adimecasa]

la sanatoria la devi fare, sempre che sia sanabile, al vecchio proprietario non puoi chiedere più nulla, erano normative da 60 anni fà ora le normative attuali sono diverse, e non tutto è sanabile

 

[ingelman]

Da agente immobiliare dico che l'agenzia deve accertarsi della uniformità delle planimetrie, è semplicissimo infatti chi gli segue il lavoro di ristrutturazione ci è arrivato.

Ti sfugge un piccolo particolare
In questo thread il nostro amico ha detto che le risultanze catastali sono conformi allo stato di fatto (planimetria catastale = a quello che risultano i luoghi).

riporto la citazione:

tra la piantina attualmente accatastata e il progetto originario conservato in Comune:

Il problema è emerso andando a tirare fuori il progetto originario in Comune ...
quindi secondo la tua logica @Giuseppe Di Massa , ogni Agente Immobiliare , oltre che esaminare la planimetria catastale e confrontarla con lo stato dei luoghi, dovrebbe tirare fuori in Comune anche il progetto originario di 50 anni fa?
quindi questo è un onere che ricade sull'Agente Immobiliare?
tanto per capire