Dimostrazione dell'avvenuto scavalco dell'agenzia

[STUDIO DUCHEMINO]

Francesca sta sottolineando il fatto che incarico e diritto alla provvigione non sono correlati.

Hai un incarico, vuoi uscirne, paghi la penale, fine.

Sono stato determinante per la conclusione di un affare, il famoso nesso causale, ho maturato il diritto alla provvigione.
Con incarico o senza incarico vigente all'epoca, non vigente: non rileva.

Perchè qui l'acquirente non è stato trovato dal venditore o da altra agenzia e ci sono le evidenze.

Secondo la Cassazione, sembrerebbe così, ma in questo caso le proposte non erano conformi, mi pare, perchè il cliente astutamente aveva previsto più di 350.000, giusto?

Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 27/10/2016, n. 21758 (rv. 641571)

In tema di mediazione, vige il principio generale per cui da un medesimo rapporto mediatorio, nascente da un contratto cd. di mediazione propria o da un contratto di mandato (cd. mediazione impropria), sorge il diritto ad un unico compenso, e ciò anche se, in successione di tempo, siano intervenute una mediazione tipica ed una atipica; tuttavia, il diritto alla provvigione, per l'espletamento fattivo e con esito positivo di una intermediazione, può coesistere con il diritto a percepire una somma ulteriore per lo stesso affare qualora il cliente non abbia accettato una precedente proposta conforme alle istruzioni date e nell'atto di conferimento dell'incarico sia stato espressamente pattuito il pagamento, in tale caso, di una penale corrispondente alla provvigione o comunque ad essa proporzionata. (Cassa con rinvio, App. Firenze, 31/01/2012)

Fonti:
CED Cassazione, 2016

 

[-csltp-]

Sicuramente la provvigione dal compratore è dovuta e facilmente recuperabile.

Dal venditore bisogna capire cosa han firmato per l’accordo sulla penale, capire cosa c’è scritto sull’incarico ecc…. Ma penso che qualsiasi buon avvocato recupera il maltolto facilmente.

 

[Archimede Spadaccino]

Se come mi è parso di capire, l'acquirente finale aveva fatto anche una proposta con te (non accettata dal venditore), dovresti avere la sua proposta che dovrebbe anche contenere l'accordo provvigionale. nulla cambia se invece non fosse uno di quelli che hanno fatto la proposta, ma hai un foglio visita. non accettare nessuna penale e porta tutto dall' avvocato, io manderei ad entrambi, addirittura una diffida ad adempiere.

 

[francesca63]

Per capirci, intendi dire che la penale prevista per il caso di recesso anticipato può convivere con la provvigione, mentre la penale prevista per l'inadempimento no? Però, in questo caso il cliente ha esercitato il recesso anticipato proprio per vendere lui, cioè per essere inadempiente col mediatore.

No.
Intendo dire che la penale è stata pagata per recesso anticipato.
Da quel momento in poi il proprietario poteva vendere liberamente a chiunque, tranne che a cliente agenzia.
Avendo venduto proprio a costui, secondo me l’agente ha diritto alla provvigione da entrambi, rendendo peraltro la penale ( su cui, incidentalmente, l’IVA non era dovuta.).

 

[Miciogatto]

Secondo la Cassazione, sembrerebbe così, ma in questo caso le proposte non erano conformi, mi pare, perchè il cliente astutamente aveva previsto più di 350.000, giusto?

Se l'affare è diverso ovviamente c'è da discutere e la posizione dell'AI sarebbe più debole. Ma per essere di fronte a un diverso affare dobbiamo essere in presenza o di un prezzo di conclusione sensibilmente differente o di un immobile (anche solo in parte) differente.

Se concludo a 280 per me è un diverso affare. Se concludo a 350 ma aggiungo il box che non era previsto nella proposta con l'agenzia, per me è un diverso affare.

Ma qui tutte le proposte pervenute sono partite da 350 e a volte con rilanci. E immagino che l'oggetto sia sempre il medesimo immobile.

Ritiro la prima proposta a 350.000, rifiutata.
Ritiro la seconda proposta a 350.000, rifiutata.
Ritiro la terza proposta a 350.000 con rilancio a 360.000 €, rifiutata.
Ritiro la quarta proposta a 350.000, rifiutata.
Ritiro la quinta proposta a 350.000, con rilancio a 360.00, con rilancio a 370.000, con rilancio a 380.000, rifiutata.

Chiunque sia che ha concluso privatamente tra i 5 soggetti di cui sopra l'affare sembra proprio il medesimo. Non guarderei l'incarico che regola soltanto tra agenzia e venditore. Il medesimo affare tra te e l'acquirente con l'agenzia non l'hai voluto concludere, direttamente con l'acquirente, in frode al mediatore, sì.

Poi, si sa, in giudizio è sempre un terno al lotto ma a me sembra che il nostro amico sia in una posizione forte in partenza.

 

[Roby]

Egr. Fondatore, io posso comprendere lo sdegno, però sinceramente quando l'agente propone la penale nel contratto è perfettamente cosciente sia del fatto che il cliente potrebbe vendere ad un cliente portato da lui, sia degli effetti concordati col cliente. O sbaglio?


Se chiedi un consiglio, significa che vuoi sapere come vorresti muoverti tu. Gli altri ti possono dire che cosa farebbero loro, ma la decisione finale spetta a te e io apposta ti chiedo se ritieni corretto ottenere contemporaneamente sia la penale, sia la provvigione, nonostante tu abbia firmato un contratto dove era prevista la penale nelle ipotesi in cui il cliente fosse stato inadempiente.

Di Egregio qui non c'è nessuno ) ci diamo del tu.
La Penale serve per svincolarsi dall'incarico, la mediazione è altro.

 

[ab.qualcosa]

Lui sa se accettare o meno la penale che potrebbe metterti nella condizione di non poter chiedere il pagamento delle provvigioni.

A naso direi che se prendi la penale e poi scopri lo scavalco avrai diritto a quanto manca per la provvigione piena (oltre che alla provvigione dall'acquirente).

E come lo dimostra la controparte che ne hai avuto conoscenza ora e non tra 6 o 12 mesi?

Non lo so.
Testimonianze (reali?)
Emali di qualche genere?

Il punto non è questo.

Bisogna considerare anche questa possibilità prima di decidere come muoversi.

 

[Roby]

A naso direi che se prendi la penale e poi scopri lo scavalco avrai diritto a quanto manca per la provvigione piena (oltre che alla provvigione dall'acquirente).

AB, occhio che la legge non funziona mai con la razionalità che crediamo noi, se no, non mi spiegherò mai perchè anni fa ho vinto una causa con parte acquirente che mi ha scavalcato ma non con parte venditrice, dopo che addirittura parte acquirente prima di andare in causa ha firmato un accordo dove mi pagava le provvigioni ammetendo di essere stata messa in contatto con il mio operato. Ma parte venditrice invece ha vinto.... bhoooooooo