Diritto di prelazione

[iorian]

Per esercitare il diritto di prelazione il locatario non deve possedere altri immobili di sua proprietà: se fosse in possesso della nuda proprietà di un immobile, potrebbe esercitare il diritto di prelazione ?

 

[francesca63]

Per esercitare il diritto di prelazione il locatario non deve possedere altri immobili di sua proprietà:

Non è così.
E’ il locatore che non deve possedere altri immobili, oltre a quello in cui vive, se vuole dare disdetta al primo rinnovo, per vendere.
In questo caso, il locatario ha diritto di prelazione.

Art. 3 legge sulle locazioni abitative - Disdetta del contratto da parte del locatore

1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del...

www.brocardi.it

 

[iorian]

Non è così.
E’ il locatore che non deve possedere altri immobili, oltre a quello in cui vive, se vuole dare disdetta al primo rinnovo, per vendere.
In questo caso, il locatario ha diritto di prelazione.

Art. 3 legge sulle locazioni abitative - Disdetta del contratto da parte del locatore

1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del...

www.brocardi.it

Grazie Francesca per la risposta.

Approfitto della tua disponibilità per chiederti un altro parere.

Ieri abbiamo formulato una proposta di acquisto per un immobile che è attualmente locato con contratto di locazione 4 + 4 fino al 31/12/2027 (prima scadenza).
L’immobile attualmente è adibito a B&B dal locatario.

Nella proposta è stata inserita la seguente clausola “L’immobile viene venduto libero di persone e con contratto di locazione regolarmente disdettato entro il rogito”.

Il rogito sarà da farsi entro il 30/09/2024 (termine essenziale).

Inoltre nella proposta è stato cancellato “compresa la situazione locativa, ove esistente” (v. allegato), a dimostrazione della nostra volontà di non ”ereditare” la situazione locativa.

Nel contratto di locazione è stata inserita la seguente clausola, che tuttavia ho appreso essere nulla ex lege
“In deroga all'art. 3 della L. 431/1998 e seguenti, entrambe le parti, potranno in qualsiasi momento di validità del contratto, inviare disdetta all’altro contraente, comunicando la cessazione del contratto, concedendo 6 mesi di preavviso. Questa deroga viene comunemente accettata senza possibilità di essere nuovamente discussa in seguito alla firma del contratto. La causa di questa scelta, viene determinata dalla vendita dell’appartamento in questione, contestuale alla suddetta locazione, il Locatore lo comunica ed il Conduttore ne è a conoscenza.”.

Le mie preoccupazioni:
1. Stando alla tua risposta, in questa situazione non esiste diritto di prelazione del locatario, non trovandoci della situazione di disdetta al primo rinnovo, giusto ?
2. Qualora il locatario non voglia “liberare” l’immobile, stando a quanto firmato, siamo tutelati nei confronti del venditore ?

 

[francesca63]

Scusa, ma mi pare un po’ un pasticcio, e l’agenzia dovrebbe conoscere le norme.
Quella clausola sulla disdetta in qualsiasi momento mi sembra nulla, e il locatario non ha nessun obbligo di liberare l’immobile, perché il locatore non potrebbe dare disdetta.
La può dare, per vendere, alla prima scadenza, se non ha altri immobili oltre a quello locato e alla sua abitazione; in quel caso il locatario avrebbe prelazione.

Nella proposta è stata inserita la seguente clausola “L’immobile viene venduto libero di persone e con contratto di locazione regolarmente disdettato entro il rogito”.

Il rogito sarà da farsi entro il 30/09/2024 (termine essenziale).

Se l’immobile non sarà libero per il rogito, come temo possa succedere, avrai diritto al doppio della caparra, ma le provvigioni in teoria sarebbero dovute.
Ripeto, mi pare proposta formulata in modo superficiale.

 

[iorian]

Grazie

Scusa, ma mi pare un po’ un pasticcio, e l’agenzia dovrebbe conoscere le norme.
Quella clausola sulla disdetta in qualsiasi momento mi sembra nulla, e il locatario non ha nessun obbligo di liberare l’immobile, perché il locatore non potrebbe dare disdetta.
La può dare, per vendere, alla prima scadenza, se non ha altri immobili oltre a quello locato e alla sua abitazione; in quel caso il locatario avrebbe prelazione.

Se l’immobile non sarà libero per il rogito, come temo possa succedere, avrai diritto al doppio della caparra, ma le provvigioni in teoria sarebbero dovute.
Ripeto, mi pare proposta formulata in modo superficiale.

Grazie.
Quindi se il locatario non libera l’immobile entro il termine essenziale, le possibilità sono due:
1. Avrei diritto al doppio della caparra (considerato che al preliminare avrò versato 30k, il doppio della caparra coprirebbe ampiamente le provvigioni dell’agente);
2. Sarei libero di decidere di comprare subentrando nel contratto di locazione, e in tal caso il locatario non avrebbe diritto alla prelazione. Corretto ?

 

[francesca63]

Corretto.
Ma prima di versare i 30.000 farei una ragionata; anzi, se la proposta non è stata già accettata, ne riparlerei con l’agente facendo presente le perplessità sulla proposta stessa

 

[iorian]

Corretto.
Ma prima di versare i 30.000 farei una ragionata; anzi, se la proposta non è stata già accettata, ne riparlerei con l’agente facendo presente le perplessità sulla proposta stessa

Grazie, l’ho già fatto presente all’agente.
Credo che l’unico modo per evitare problemi sia che venditori e locatario risolvano consensualmente il contratto di locazione, giusto ?

In realtà mi preme maggiormente che il locatario non possa esercitare in nessun modo la prelazione: il canone di locazione è molto alto e potremmo anche valutare di subentrare nel contratto di locazione, chiedendo oltretutto uno sconto ai venditori per averci promesso l’immobile libero di persone…

 

[francesca63]

Credo che l’unico modo per evitare problemi sia che venditori e locatario risolvano consensualmente il contratto di locazione, giusto ?

Esatto, è comunque necessario che vada via nei tempi previsti: ma mi pare difficile.
Più facile comprare con contratto in corso, riscrivendo la proposta, ma devi valutare se ti conviene.

 

[iorian]

Esatto, è comunque che vada via nei tempi previsti: ma mi pare difficile.
Più facile comprare con contratto in corso, riscrivendo la proposta, ma devi valutare se ti conviene.

L’agente mi ha risposto che in caso di accettazione si procederà con la risoluzione consensuale.
Secondo voi come potrei tutelarmi al preliminare ? Da farsi entro il 30/07.
Grazie

 

[Bagudi]

Secondo voi come potrei tutelarmi al preliminare ?

Vedendo la risoluzione consensuale e pretendendo l'immobile libero al rogito, controllando prima di rogitare.