Scusa, bsiam, ma la situazione è un po’ confusa (perlomeno per me). Al #1 scrivi: “Lui sostiene che non vuole farlo visitare ad altri […] Ora non vuole più visite”, dal che sembrerebbe dedursi che prima non si era opposto alle visite periodiche presso l’immobile. Sbaglio, forse?
Al #7 precisi poi che “noi abbiamo già trovato la persona per rimpiazzarlo, esattamente quando lui lascia”. Tale persona è forse la stessa che prima aveva visitato l’immobile e aveva manifestato interesse allo stesso?
Perché se le cose stanno in questi termini, una volta sondate le reali intenzioni del potenziale nuovo inquilino, basterebbe raggiungere tempestivamente un accordo amichevole con il conduttore recedente in cui si pattuisca che la parte locatrice si impegna a non fa più visitare l’immobile ad altre persone, a patto che il medesimo comunichi, entro e non oltre .………, con lettera raccomandata o mezzi equipollenti (la disdetta verbale è nulla) la sua volontà di recedere dal contratto a decorrere dal........, in difetto della quale il contratto continua il suo regolare decorso.
Ad ogni modo, comunque stiano realmente le cose, provo a riportarti i principi dedotti dalla maggior giurisprudenza, le implicazioni civilistiche inerenti il recesso anticipato del conduttore e i poteri e i doveri delle parti riguardo le visite all’immobile locato.
Recesso anticipato: nella fattispecie, pare di capire, per clausola a contratto (e non per legge per gravi motivi), con preavviso di almeno tre mesi.
E’ bene subito precisare che parlando della forma del recesso, è nullo ogni atto recettizio unilaterale non esercitato per iscritto (per notifiche effettuate da soggetti privati si vedano gli artt. 1334 e 1335 cod. civ.). Secondo soluzione costantemente accolta dalla giurisprudenza, l’atto di recesso rimane soggetto allo stesso vincolo di forma imposto per il contratto di locazione, pertanto, nonostante nulla dica l’art. 3, ultimo comma della legge n°431/1998 (a differenza di quanto previsto dagli artt. 4 e 27 della legge cosiddetta sull’equo canone, che prevedono lettera raccomandata come forma di comunicazione), l’imposizione di un preavviso implica necessariamente la forma scritta dell’atto di recesso (lettera raccomandata o altro mezzo equipollente comunque idoneo allo scopo).
Nel contratto di locazione ad uso abitativo, occorre poi aggiungere che, in ipotesi di recesso anticipato del conduttore senza il rispetto del previsto termine di preavviso, egli resta comunque obbligato a pagare il corrispettivo per tutto tale periodo, potendo il locatore accettare l’anticipata riconsegna dell’immobile locato, con la riserva però di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del recesso. Fino a quando il conduttore non avrà pagato quanto dovuto, il locatore può trattenere in tutto o in parte il deposito cauzionale, a copertura di specifiche inadempienze contrattuali (che nel caso qui esposto, pare, non manchino: invalida comunicazione di recesso/non rispetto del termine di preavviso/rifiuto del conduttore a consentire l’accesso all’immobile), tuttavia, se il locatore vorrà trattenerlo, dovrà fare specifica domanda giudiziale per appropriarsene, a compensazione dei canoni non corrisposti.
Vale considerare anche che l’eventuale fuoriuscita dall’immobile del conduttore, in costanza di pagamento del periodo di preavviso, e dunque prima della scadenza del trimestre – nel caso in parola - non sussiste più se nell’arco di quel tempo qualcun altro subentra nell’immobile. Se il locatore acconsente ad una risoluzione consensuale di questo tipo, vale a dire anteriore alla effettiva data di rilascio, occorre redigere una scrittura privata tra le parti per risolvere consensualmente il contratto in essere.
Visite all’immobile locato: il codice civile e le leggi vigenti che disciplinano i rapporti di locazione tacciano al riguardo, pertanto si va o per patto contrattuale o per usi locali.
Ora, se nel contratto in questione è inserita una apposita clausola che autorizza il locatore o una persona da lui incaricata, a visitare l’immobile per determinate esigenze e con particolari modalità, vale detta specifica clausola.
Ne consegue che il ripetuto, ingiustificato rifiuto del conduttore a consentire la visita dell’immobile da parte del locatore o suoi incaricati, integra gli estremi del grave inadempimento a seguito del quale può essere richiesta la risoluzione del contratto medesimo o il risarcimento davanti all’autorità giudiziaria.
Tutto ciò considerato, per evitare lunghi e costosi giudizi, non rimane che un accordo in via transattiva (nei modi a cui sopra si accennava, o altri da definirsi) o la mediazione (le controversie riguardanti tutte le questioni relative al contratto, al deposito cauzionale, al risarcimento danni ecc. devono prima passare attraverso il preventivo esperimento di tale istituto).
