Disdetta parziale contratto d'affitto

[Pennylove]

Sorvolando sui “giustificati motivi” (qualsiasi motivo può essere giustificato, senza per questo essere grave), se il contratto – come pare (la clausola non è molto chiara) – consente il recesso individuale (recesso parziale), che non necessita né del benestare degli altri conduttori né del locatore (a differenza del recesso in solido), colui che se ne va deve comunicare il recesso al solo locatore (questo non vuole dire, però, che il conduttore recedente debba tenere all’oscuro del recesso gli altri co-conduttori).

Appurato ora il termine semestrale di recesso, la data di recesso andava chiaramente indicata nella lettera raccomandata, in quanto non desumibile dalla data di ricezione della stessa: il recesso, nel caso di specie (“almeno sei mesi prima”), potrebbe variare da sei mesi in avanti (ad esempio dopo otto mesi e tre giorni). Si consiglia, quindi, di trovare un accordo con i conduttori recedenti, magari concordando una comunicazione integrativa in cui si dichiara esattamente la data ovvero l’invio di una seconda lettera raccomandata completa di data di recesso: è, infatti, da questo momento (data di cessione), vale a dire dalla “fuoriuscita” di uno o più conduttori che scattano i 30 giorni per pagare l’imposta di registro (dovuta anche in cedolare), il cui attestato di versamento (mod. F23), unitamente al mod. 69 (con barratura della casella CES), tu, o chi per te, dovrà presentare all’Agenzia delle Entrate.

 

[And29]

Thanks a lot...
il fatto che la clausola del recesso, purtroppo, non sia chiara potrebbe fare ritenere ai rimanenti di non dovere pagare per coloro che se ne vanno?

Pensavo di fare firmare a giorni a tutti (locatori e conduttori) una scrittura privata di questo tipo per la variazione.
Portebbe funzionare?
"in data XXXXXXXX è stato sottoscritto un CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO ai sensi dell'art. 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431(con esclusione delle fattispecie di cui all'art. 1, commi 2 e 3 , stessa legge) per l'unità immobiliare posta in XXXXXXXX, di seguito denominato contratto
considerato che
in data 27 novembre e 28 novembre sono state ricevute dalla signora XXXXXXX le disdette dei conduttori AAAAAAA e BBBBBBB
Le parti stabiliscono quanto segue
I due conduttori di cui sopra resteranno nell’unità immobiliare fino alla data del XX-XX-2014.
A decorrere da tale data la locazione prosegue nei confronti degli altri conduttori alle medesime condizioni di cui all’articolo 1 (durata contrattuale) e art. 5 (canone di locazione) del summenzionato contratto.
Resta la possibilità di trovare una sostituzione, che potrà avvenire solo ed esclusivamente dalla data di uscita di uno dei conduttori disdettanti.
Le spese condominiali da conguagliarsi con il primo canone disponibile sulla base dell’approvazione del consuntivo emesso dall’Amministratore del Condominio per la gestione condominiale ordinaria saranno pagate dai conduttori in quel momento sotto contratto. Qualsiasi rivalsa nei confronti di conduttori non più presenti sarà da farsi a cura dei conduttori stessi.
Il deposito cauzionale indicato all’articolo 12 resta invariato. La compensazione avverrà tra i conduttori.
Tutte le altre condizioni contrattuali restano invariate."

Il canone era stabilito un misura mensile "a corpo" (ovvero Tot euro al mese) senza specificare quanto a persona e lo stesso vale per spese e deposito cauzionale.

Grazie ancora

 

[Pennylove]

Le clausole predisposte dalle parti (le due clausole inserite a contratto paiono collegate tra loro) sembrano indicare che – salvo un eventuale subentro – se qualcuno se ne va, gli altri dovranno rispondere del contratto (intero canone compreso).

Il locatore …………………….

Il locatore ……………………

Il locatore …………………..

Il locatore ………………………

Il conduttore …………………

Il conduttore ………………….

Il conduttore ………………….

Il conduttore …………………

In richiamo al contratto di locazione ad uso abitativo sito in …………….. via ………………… n°…………… stipulato in data ………….. registrato presso l’Agenzia delle Entrate di ………………… al n° …………………… atti privati ………….. con decorrenza dal ……………..

Poiché il locatore ……………………… ha ricevuto:

- in data 27/11/2013 formale disdetta dovuta a ………………………………………… (indicare il motivo della disdetta anticipata) da parte del conduttore …………………………..

- in data 28/11/2013 formale disdetta dovuta a …………………………………………(indicare il motivo della disdetta anticipata) da parte del conduttore ……………………………..

relativamente al sopracitato contratto di locazione, le parti convengono:

1) I due conduttori sopra menzionati resteranno nell’unità immobiliare fino alla data del XX-XX-2014. A decorrere da tale data la locazione prosegue nei confronti degli altri conduttori alle medesime condizioni di cui all’articolo 1 (durata contrattuale) e art. 5 (canone di locazione) del summenzionato contratto.

2) Resta la possibilità di trovare un subentrante: ciò potrà avvenire solo ed esclusivamente dalla data di uscita di uno dei conduttori recedenti. I conduttori rimanenti (con o senza un subentrante) dovranno farsi carico – con obbligo unitario e solidale - del rispetto delle clausole contrattuali: il pagamento del canone d’affitto in rate …………….. anticipate e indivisibili di € ……………… ( …… / ... ), la costituzione del deposito cauzionale, le spese condominiali.

Queste ultime, da conguagliarsi con il primo canone disponibile sulla base dell’approvazione del consuntivo emesso dall’Amministratore del Condominio per la gestione condominiale ordinaria, saranno pagate dai conduttori rimasti (con o senza un subentrante). Qualsiasi rivalsa nei confronti di conduttori non più presenti sarà da farsi a cura dei conduttori stessi. Il deposito cauzionale indicato all’articolo 12 resta invariato. La compensazione avverrà tra i conduttori stessi, fermo restando invariate tutte le altre clausole contenute nel contratto stesso.

 

[And29]

Grazie mille.
Al momento sembra tutto chiaro....

 

[And29]

In effetti avrei una domanda: bisogna firmare i punti 1 e 2 come clausole vesatorie mettendo la frase " A mente dell'art. 1342, secondo comma, del codice civile, le parti specificamente approvano i patti di cui ai punti 1), 2)" vero?

 

[Pennylove]

La risposta è negativa, in quanto l’atto che voi intendete sottoscrivere non si configura né come uno statuto locativo, né tanto meno come un contratto concluso mediante la sottoscrizione di moduli prestampati o formulari. C'è di più. Non si tratta neppure di clausole vessatorie (che richiedono la doppia firma) che stabiliscono (a favore di colui che le ha predisposte) limitazioni di responsabilità, facoltà di recedere dal contratto, decadenze, restrizioni alla libertà contrattuale nei rapporti coi terzi, tacita proroga o rinnovazione del contratto, clausole compromissorie o deroghe alla competenza dell’autorità giudiziaria (art. 1341 del cod. civ.).

In tema clausole vessatorie, mi preme precisare una cosa: la maggior parte dei contratti di locazione immobiliare, predisposti da una sola delle due parti, che ogni giorno vengono stipulati non richiedono affatto la doppia firma (la prima per approvare il testo, la seconda per approvare quelle particolari clausole) proprio perché non contengono alcuna clausola vessatoria, mentre è diventata ormai regola costante, anche da parte delle stesse associazioni di categoria, inserire a fine contratto una clausola di stile di questo tipo o simili: “Dichiaro di aver letto il presente contratto e di approvare espressamente, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1341 e 1342 cod. civ., tutti i patti contenuti nel contratto stesso, nessuno escluso, ed in particolare, gli articoli 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18”. Perfino gli stessi modelli ministeriali allegati al DM 30 dicembre 2002, ripresi dai vari accordi locali, riportano una clausola di questo tipo: “A mente dell’art. 1342, secondo comma, cod. civ., le parti specificatamente approvano i patti di cui agli articoli 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 del presente contratto”.

Per quale ragione, mi domando e dico, posto che tutte codeste clausole non hanno alcun carattere vessatorio, in quanto riproduttive del contenuto stesso di norme di legge (legge n°392/1978 = spese di registrazione, deposito cauzionale, assemblee; legge n°431/1998 = durata, rinnovo, recesso del conduttore, recesso del locatore; DM 30 dicembre 2002: canone, oneri accessori) o dello stesso codice civile (uso, consegna, modifiche e danni, cessione, modifica per atto scritto)? La stessa clausola risolutiva espressa, secondo la Cassazione, non può considerarsi vessatoria in quanto riproduce il disposto dell’art. 5 della legge n°392/1978.

Tale comportamento, oltre che ad essere ingiustificato, è pure pericoloso, perché si corre il rischio che il giudice, in caso di contenzioso, sancisca l’inefficacia proprio delle stesse clausole vessatorie. Per la Suprema Corte, infatti “un richiamo indiscriminato alle clausole contrattuali, tanto vessatorie quanto non vessatorie, non adempie – secondo la corrente interpretazione giurisprudenziale – alla funzione propria della seconda sottoscrizione, occorrendo la certezza che l’obbligato sia stato posto in grado di fermare la sua attenzione sul contenuto di ogni clausola richiamata: come dire che non risponde alla suddetta esigenza la generica dichiarazione di aver preso conoscenza delle clausole contrattuali e di approvarle tutte […], mentre il richiamo in blocco di tutte le condizioni generali di contratto o di gran parte di esse, comprese quelle prive di carattere vessatorio, e la sottoscrizione indiscriminata di esse, sia pure sotto l’elencazione delle stesse secondo il numero d’ordine, non determina la validità ed efficacia, ai sensi dell’art. 1341, secondo comma, cod. civ., di quelle onerose, non potendosi ritenere che in tal caso resti garantita l’attenzione del contraente debole verso la clausola a lui sfavorevole compresa fra le altre richiamate”.

 

[And29]

Ciao Pennylove,
devo dire che la prima reazione è di sorpresa, ma pensandoci bene, soprattutto al fatto che spesso le clausole vessatorie fanno riferimento a tutte le clausole contrattuali, si capisce che la cosa non ha molto senso, ... ma temo non riusciremo a cambiarla facilmente.
Tornando a noi, dovrebbero fare una raccomandata integrativa (almeno con la data, non so per le motivazioni)
La disdetta comunque penso abbia decorrenza dalla prima raccomandata, corretto?
Se non indicano i "motivi" cosa possiamo/dobbiamo fare?
Le ragazze "lascianti" stanno procrastinando l'incontro e la cosa ci sta innervosendo un poco..
Vorremmo fare firmare la scrittura privata al più presto.
Se non risucissimo a fare una riunione con tutti non credo che i presenti possano firmare per delega quinidi sto pensando a come fare per avere tuute le firme (in totale siamo 9 da riunire...)
Possiamo fare 9 copie e chiedere di farcene mandare una firmata in originale appena possibile da chi eventualmenete fosse mancante ?
Ciao

 

[And29]

sembra che ci si veda prima di fine settimana.
non ci hanno ancora comunicato ufficialmente ne le date di disdetta ne i motivi.
Forse hanno mandato una raccomandata integrativa.
Se non ci sono i motivi creiamo dei problemi e/o un precedente (le prossimoe possono fare lo stesso)?

 

[And29]

Siamo (quasi) arrivati al momento della disdetta e, a parte il fatto che l'ADE ha cambiato la modulistica , al solito mi sorgono alcuni dubbi.
A fine mese una persona lascerebbe e in contemporanea dovrebbe subentrarne un'altra.
Per l'ADE dobbiamo/possiamo fare un unico modello RLI?
La presentazione è sempre 30 gg dalla data della variazione?
In che forma, dato che il Mod. 69 originario era stato presentato in maniera cartacea all'ADE a causa del numero di proprietari?
Penso faremo una scrittura privata (datata 31/05 probabilmente) per dire che al nuova persona subentra nel contratto ma non ne modifica le scadenze etc.
Sarà da allegare al Mod. RLI quando si presenta all'ADE?
Il versamento dei 67 euro è uno o sono due (uno per chi subentra e uno per chi se ne va)? Quando e chi la deve pagare (conduttore, locatore o 50/50)?
Dobbiamo fare una raccomandata al nuovo inquilino per comunicare che abbiamo esercitato l'opzione della cedolare secca?
Ho letto che in questi casi si consiglia la risoluzione anticipata e la firma (e presentazione all'ADE) di un nuovo contratto in quanto con la cedolare non ci sono costi di registrazione. Così facendo però il periodo (4+4) partirebbe dal nuovo contratto o si può fare qualcosa di diverso?
Grazie in anticipo

 

[studiopci]

Dovresti procedere alla redazione di una scrittura privata che funge da integrazione al contratto nella quale dichiarate il subentro di .... Che assume gli obblighi ed oneri contrattuali, Al posto di ... Che va via e poi procedere alla registrazione. Fabrizio