Disdire proposta d'acquisto senza versamento di caparra

[Alecasto]

Salve,
navigando su internet ho trovato il vostro forum e lo trovo abbastanza easustivo e complento e di questo mi complimento veramente con tutti voi.

Vi racconto il mio problema, visto che sono in ricerca di una soluzione.
Circa un mesetto fa abbiamo visto ( io e mia sorella) due appartamenti in costruzione che saranno ultimati a luglio( mancano solamente le porte interne e gli spazi esterni da finire. Allora, visti e piaciuti gli immobili, abbiamo fatto due proposte d'acquisto senza lasciare caparra per la cifra di 165000 ad appartamento.
Richiamati in agenzia ci fu detto che la proposta non andava per il costruttore e che quindi veniva straccia oppure dovevamo spendere qualcosa in più.

Domenica, quindi a distanza di un mese, ci siamo recati presso l'agenzia in loco ed abbiamo fatto una nuova proposta d'acquisto per entrambi gli immobili, intestata solamente a me, di euro 350mila senza lasciare caparra. In piu l'AI mi proponeva l'ipotesi di accolarsi il mutuo cantiere ad un tasso agevolato del 2% fisso,previo accettazione della banca(mi sa tanto di specchietto per allodole). Ieri vengo richiamato telefonicamente avvertendomi che la proposta era stata accettata dal venditore, e nessuna notizia del muto.

Adesso scopro che devo pagare l'IVA sull'immobile, cosa che non mi era stata mensionata da nessuna parte. Le uniche spese che mi erano state mensionate erano gli allacci,la mediazione immobiliare, e l'atto per un totale di circa 12 mila euro. Facendo due conti invece arriviamo a circa 20mila. Cifra che non è a mia disposizione.

La mia domanda è: posso rinunciare alla proposta d'acquisto senza perdere nulla essendoci un vizio di forma dato che non è mensionata da nessuna parte l'IVA e la percentuale di mediazione dell'agenzia? A cosa vado incontro?

Gli accordi nella proposta di acquisto sono i seguenti

costo immobili piu garage 350mila
di cui euro 100mila al compromesso ed eventuale accettazione del muto.
nessuna altra specifica. tra l'altro non sono in possesso di nessuna copia di tale proposta.
Aiutaemi please.....

 

[Bagudi]

L'IVA è obbligatoria (al 4% in caso di prima casa e al 10% in caso di seconda casa) calcolata sul prezzo definito per la vendita nell'acquisto delle nuove costruzioni, così come la tassa di registro (3% in caso di prima casa, 10% in caso di seconda casa) calcolata sulla rendita catastale dell'immobile.
Lo Stato si fa pagare nelle compravendite !!!!!

Immagino che l'agenzia abbia dato per scontato che tu sapessi dell'IVA, anche se non si dovrebbe mai dare per scontato niente quando si ha di fronte un cliente.

Quanto al mutuo dell'impresa, è assolutamente normale che venga proposto l'accollo all'acquirente: se le condizioni sono buone, vale la pena accollarselo, perchè si risparmia l'onorario del notaio, dal momento che il trasferimento del mutuo avviene tramite il rogito di compravendita...
Ovviamente, la Banca si riserva di accettarlo in base alla situazione reddituale dei mutuatari, quindi ha bisogno che voi forniate la vostra documentazione dei redditi, cosa che non credo abbiate fatto, per cui non ci può essere ancora risposta su questo...

Non avere una copia della proposta d'acquisto è assolutamente non corretto.

Quanto alla tua domanda, il fatto di non avere versato caparra ti permetterebbe con tutta probabilità di svincolarti - spiegando le tue ragioni - dal costruttore.
Non ti libera da un'eventuale richiesta di mediazione dell'agenzia, sulla quale, se vuoi, si potrà anche discutere, ma non è così semplice sottrarsi...

Io ti consiglierei di spiegare la situazione non aggressivamente e cercare un aggiustamento con il costruttore, tramite l'agenzia, per vedere se - pur di non perdere la vendita - ti viene incontro scontandoti qualcosa per permetterti di pagare l'IVA.

Silvana

 

[smoker]

Secondo me, a naso, nella proposta firmata era ben specificato sia il prezzo + IVA, sia la mediazione + IVA.
Il versamento della caparra è prassi consolidata, ma non la regola, quindi il mancato versamento della caparra non inficia il contratto ed un eventuale recesso unilaterale espone la parte inadempiente alla richiesta danni da parte di quella adempiente.
Vizi di forma, senza leggere l' atto, è impossibile rilevarli, però la tua via di uscita potrebbe essere la mancata concessione, da parte della banca, del mutuo, considerato che, se non ho interpretato male, hai vincolato la proposta al mutuo, però anche in questo caso bisogna leggere la clausola per averne la certezza.
Consiglio del pomeriggio: prima di firmare qualsivoglia documento accertarsi sempre del suo contenuto ed eventualmente consigliarsi con professionista del settore per pareri pratici e dritte.

Smoker

P.S. per aver copia della proposta chiedi al tuo Agenti Immobiliari. Hai tutti i diritti di questo mondo di possederla.

 

[Alecasto]

L'IVA è obbligatoria (al 4% in caso di prima casa e al 10% in caso di seconda casa) calcolata sul prezzo definito per la vendita nell'acquisto delle nuove costruzioni, così come la tassa di registro (3% in caso di prima casa, 10% in caso di seconda casa) calcolata sulla rendita catastale dell'immobile.
Lo Stato si fa pagare nelle compravendite !!!!!

Immagino che l'agenzia abbia dato per scontato che tu sapessi dell'IVA, anche se non si dovrebbe mai dare per scontato niente quando si ha di fronte un cliente.

Purtroppo io lo davo per scontato, perche quando compro qualsiasi cosa ovviamente il prezzo è finito IVA compresa.

Quanto al mutuo dell'impresa, è assolutamente normale che venga proposto l'accollo all'acquirente: se le condizioni sono buone, vale la pena accollarselo, perchè si risparmia l'onorario del notaio, dal momento che il trasferimento del mutuo avviene tramite il rogito di compravendita...
Ovviamente, la Banca si riserva di accettarlo in base alla situazione reddituale dei mutuatari, quindi ha bisogno che voi forniate la vostra documentazione dei redditi, cosa che non credo abbiate fatto, per cui non ci può essere ancora risposta su questo...

Il problema di questo fantomatico acollo muto al 2% Fisso ( sarai ma vero vie mi chiedo?), e che era presente su i due appartamenti sovrastanti e L' AI mi ha detto che avrebbe parlato con la banca per il trasferimento di questo mutuo agevolato in questi due appartamenti, ovviamente non abbiamo ancora fornito alcuna certificazione reddituale alla banca in quanto dobbiamo incontrarci domani sera per discutere a 4 occhi.

Non avere una copia della proposta d'acquisto è assolutamente non corretto.

Si questo e vero, credo che anche averne fatta una per due personi differenti non credo sia molto corretto, è come se io mi impegnassi a comprarli entrambi

Quanto alla tua domanda, il fatto di non avere versato caparra ti permetterebbe con tutta probabilità di svincolarti - spiegando le tue ragioni - dal costruttore.
Non ti libera da un'eventuale richiesta di mediazione dell'agenzia, sulla quale, se vuoi, si potrà anche discutere, ma non è così semplice sottrarsi...

Io ti consiglierei di spiegare la situazione non aggressivamente e cercare un aggiustamento con il costruttore, tramite l'agenzia, per vedere se - pur di non perdere la vendita - ti viene incontro scontandoti qualcosa per permetterti di pagare l'IVA.

Silvana

Vedremo anche a me sembra la soluzione migliore di mediare con il costruttore e venirne a capo, in maniera pacifica
Grazie.

Aggiunto dopo 7 minuti :

Secondo me, a naso, nella proposta firmata era ben specificato sia il prezzo + IVA, sia la mediazione + IVA.
Il versamento della caparra è prassi consolidata, ma non la regola, quindi il mancato versamento della caparra non inficia il contratto ed un eventuale recesso unilaterale espone la parte inadempiente alla richiesta danni da parte di quella adempiente.

Scusa sono sicuro che sia l'IVA che la mediazione non sono indicati nella proposta d'acquisto, in quanto il mediatore si impegnava a ridurre la sua % a favore della riuscita dell'acquisto: es: a favore di una richiesta di 177 mila euro lu si sarebbe detratto 2 mila euro dalla sua parcella( tutto ciò a voce senza alcuna scrittura)

Vizi di forma, senza leggere l' atto, è impossibile rilevarli, però la tua via di uscita potrebbe essere la mancata concessione, da parte della banca, del mutuo, considerato che, se non ho interpretato male, hai vincolato la proposta al mutuo, però anche in questo caso bisogna leggere la clausola per averne la certezza.

La clausola inserita era versamento di euro 40mila al compremesso tra 30 giorni ed eventuale accettazione mutuo.

Consiglio del pomeriggio: prima di firmare qualsivoglia documento accertarsi sempre del suo contenuto ed eventualmente consigliarsi con professionista del settore per pareri pratici e dritte.

Smoker

Credo che l'agenzia dovrebbe in parte fare pure i miei interessi cosa che cosi non sembra sia stata fatta, ho dato una lettura alla proposta d'acquisto non trovando nulla di errato dal mio punto di vista ma il fatto di non averla in mano potrebbe nascondermi delle omissioni

P.S. per aver copia della proposta chiedi al tuo Agenti Immobiliari. Hai tutti i diritti di questo mondo di possederla.

Domani ho un incontro da loro in sede per rifinire l'accordo ed eventualmente trovare una via di uscita.
In che fase della trattativa devo pagare la quota dell'agente immobiliare? compromesso o atto?

Grazie

 

[smoker]

Mi spiego meglio: è facile che nella proposta fosse scritto così: prezzo dell' immobile € 350.000,00 + IVA e ....... provvigione per il mediatore 3% sul prezzo di acquisto + IVA...

Smoker

 

[Alecasto]

Mi spiego meglio: è facile che nella proposta fosse scritto così: prezzo dell' immobile € 350.000,00 + IVA e ....... provvigione per il mediatore 3% sul prezzo di acquisto + IVA...

Smoker

Sono sicuro che non sia cosi ma puo darsi che io mi sbagli...venerdi vi sapro dire di più, da quel che capisco credo che non ci sia via d'uscita, se non aspettando esito negativo della banca. In questo caso a cosa andrei incontro?cioe cosa devo pagare e cosa no?perdo la caparra data al compromesso?

 

[Bagudi]

Normalmente, viene pagata a compromesso, ma è chiaro che il compromesso devi farlo solo quando avrai l'accettazione dell'accollo del mutuo.

Quanto alla proposta effettuata da te per i due appartamenti, basta specificare le effettive intestazioni prima del compromesso e sei a posto.

Addirittura puoi modificare le intestazioni anche prima del rogito, se nel compromesso c'è la clausola "promittente acquirente, che acquista per sè, persona, persone o enti da nominare"....

Silvana

 

[smoker]

Per quanto riguarda il sorgere del diritto dell' Agenti Immobiliari alla provvigione cerca sul forum. Ci sono discussioni in merito esaustive, una anche recentissima, con tanto di massime giurisprudenziali.

Smoker

Aggiunto dopo 3 minuti :

Sono sicuro che non sia cosi ma puo darsi che io mi sbagli...venerdi vi sapro dire di più, da quel che capisco credo che non ci sia via d'uscita, se non aspettando esito negativo della banca. In questo caso a cosa andrei incontro?cioe cosa devo pagare e cosa no?perdo la caparra data al compromesso?

La mia è solo una ipotesi, senza gli atti è difficile parlare. Venerdì firmerai il compromesso?

Smoker

 

[Alecasto]

La mia è solo una ipotesi, senza gli atti è difficile parlare. Venerdì firmerai il compromesso?

Smoker

Ovvio anche io non posso essere sicuro al 100% ma spero di esserlo almeno avro dove appigliarmi... Giovedi alle 20 sono stato inviato in agenzia per discutere i dettagli. Vedremo di che dettagli si tratta.. Andro a spulciare gli argomenti Grazie per il suggerimento

 

[el gondolier]

Sono sicuro che non sia cosi ma puo darsi che io mi sbagli...venerdi vi sapro dire di più, da quel che capisco credo che non ci sia via d'uscita, se non aspettando esito negativo della banca. In questo caso a cosa andrei incontro?cioe cosa devo pagare e cosa no?perdo la caparra data al compromesso?

Se la proposta accettata rimanda ad un compromesso è un preliminare di preliminare e quindi potrebbe essere nulla, ti consiglio di informarti bene, leggiti il post nel forum che riporta la sentenza della Cassazione del 2 aprile 2009 n. 8083, fatti rilasciare la copia della proposta, se ci sono clausole vessatorie devono essere oggetto di trattativa pena la nullità dell'atto, potresti avere ancora margine di negoziazione.