Donazione nuda proprietà e CONSAP

[lucafs]

Buongiorno,
scrivo per chiedere un chiarimento in merito al requisito di "impossidenza" previsto per l'accesso al "Fondo Prima Casa".

Sono un giovane under 36 che è in procinto di acquistare una casa in cui andare a vivere con la mia compagna.
Mi sono recato in banca per chiedere un mutuo con garanzia prima casa, presentando tutta la documentazione richiesta.
Al momento della compilazione del modello di domanda, l'impiegato mi ha bloccato in quanto, secondo lui, non rispetto solo uno dei requisiti, ossia quello descritto nel DECRETO 31 luglio 2014 - Art.3 comma 3 :

Il mutuatario,alla data di presentazione della domanda di mutuo, non deve essere proprietario di altri immobili ad uso abitativo, salvo quelli di cui il mutuatario abbia acquistato la proprieta' per successione a causa di morte, anche in comunione con altro successore, e che siano in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.

Da una visura catastale, risulta infatti che io possieda la "Nuda Proprietà" dell'abitazione in cui vivono i miei genitori.
Nell'anno 2013, i miei genitori tramite un atto di donazione, mi hanno donato la "Nuda Proprietà" dell'abitazione mantenendo invece l'usufrutto.

Tuttavia la banca non ha saputo darmi ulteriori indicazioni a riguardo.

Ho già letto nella sezione FAQ del sito CONSAP una domanda inerente al mio caso:

È POSSIBILE ACCEDERE AL FONDO NEL CASO IN CUI IL RICHIEDENTE AL MUTUO SIA NUDO PROPRIETARIO DI UN IMMOBILE?
La normativa prevede che i richiedenti alla data di presentazione della domanda non siano ”proprietari di altri immobili ad uso abitativo, salvo quelli di cui il Mutuatario abbia acquistato la proprietà per successione a causa di morte, anche in comunione con altro successore, e che siano in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.” Pertanto, considerato che la nuda proprietà di un immobile, viene acquisita a titolo oneroso con atto tra vivi, i soggetti proprietari di nuda proprietà non possono accedere al fondo poiché non sussiste il predetto requisito dell’impossidenza né la sua fattispecie rientra tra le eccezioni previste dalla norma.

Preciso che nel mio caso non si tratta di una "nuda proprietà acquistata a titolo oneroso" ma bensì di un atto di donazione da parte dei miei genitori.

Vi chiedo dunque:
L'acquisizione della sola "Nuda Proprietà" per "donazione" (quindi non a titolo oneroso) di un'immobile "in uso a titolo gratuito a genitori", considerando la donazione un anticipo sulla successione causa morte, può ritenersi compatibile con le eccezioni previste dalla norma ?

Attendo pareri in merito
Grazie!

 

[Utente Cancellato 72152]

Il mutuatario,alla data di presentazione della domanda di mutuo, non deve essere proprietario di altri immobili ad uso abitativo, salvo quelli di cui il mutuatario abbia acquistato la proprieta' per successione a causa di morte, anche in comunione con altro successore, e che siano in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.

La tua situazione è il "salvo che siano in uso a titolo gratuito a genitori".
I tuoi genitori hanno l'usufrutto e quindi stanno usando gratuitamente l'appartamento. La tua nuda proprietà dovrebbe essere "trasparente" ai fini del mutuo, tant'è vero che tu paghi solo le spese STRAORDINARIE, in qualità di nudo proprietario: tutto il resto è in capo agli USUFRUTTUARI, eventuale IMU compresa.

E' chiaro che questo è SOLO IL MIO PENSIERO, e che l'ultima parola spetta all'Istituto mutuante.

 

[francesca63]

Preciso che nel mio caso non si tratta di una "nuda proprietà acquistata a titolo oneroso" ma bensì di un atto di donazione da parte dei miei genitori.

La norma che hai citato prevede che non si debba essere proprietari di immobili, tranne se acquisiti per successione.
Tu hai acquisito per donazione.
Quindi, stando alla lettera della norma, non puoi accedere a Consap.

Si dice nella faq che hai riportato: “i soggetti proprietari di nuda proprietà non possono accedere al fondo poiché non sussiste il predetto requisito dell’impossidenza né la sua fattispecie rientra tra le eccezioni previste dalla norma”
L’eccezione riguarda solo la successione, non la donazione.

 

[plutarco]

La norma parla chiaro. Revocate per mutuo consenso la donazione.

 

[lucafs]

Vi sono grato la condivisione dei vostri pareri.
Mi pare di capire che l'unica speranza possa essere quella di revocare la donazione. In questi casi, bisogna rivolgersi al notaio, esatto?

salvo quelli di cui il mutuatario abbia acquistato la proprieta' per successione a causa di morte, anche in comunione con altro successore, e che siano in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.

La tua situazione è il "salvo che siano in uso a titolo gratuito a genitori".
I tuoi genitori hanno l'usufrutto e quindi stanno usando gratuitamente l'appartamento.

Purtroppo credo che la norma debba essere interpretata unendo le due frasi:

salvo quelli di cui il mutuatario abbia acquistato la proprieta' per successione a causa di morte .... e che siano in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.

E quindi, per come è scritta, credo sia più logico intendere che la successione a causa di morte sia l'unica eccezione prevista dalla norma a patto che l'immobile sia in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.

Si dice nella faq che hai riportato: “i soggetti proprietari di nuda proprietà non possono accedere al fondo poiché non sussiste il predetto requisito dell’impossidenza né la sua fattispecie rientra tra le eccezioni previste dalla norma”
L’eccezione riguarda solo la successione, non la donazione.

Nella faq è anche specificata la seguente premessa:
"Pertanto, considerato che la nuda proprietà di un immobile, viene acquisita a titolo oneroso con atto tra vivi". Il che non è sempre vero, in quanto nel mio caso, non ho acquisito la nuda proprietà a titolo oneroso. Mi sa tanto che non l'abbiamo proprio considerata la donazione quando hanno formulato sta roba. Per questo, ho provato a scrivere una mail di chiarimento a CONSAP, anche se non spero in una risposta.

 

[francesca63]

Nella faq è anche specificata la seguente premessa:

Si, ma fa testo la norma

 

[plutarco]

Vi sono grato la condivisione dei vostri pareri.
Mi pare di capire che l'unica speranza possa essere quella di revocare la donazione. In questi casi, bisogna rivolgersi al notaio, esatto?


Purtroppo credo che la norma debba essere interpretata unendo le due frasi:

E quindi, per come è scritta, credo sia più logico intendere che la successione a causa di morte sia l'unica eccezione prevista dalla norma a patto che l'immobile sia in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.



Nella faq è anche specificata la seguente premessa:
"Pertanto, considerato che la nuda proprietà di un immobile, viene acquisita a titolo oneroso con atto tra vivi". Il che non è sempre vero, in quanto nel mio caso, non ho acquisito la nuda proprietà a titolo oneroso. Mi sa tanto che non l'abbiamo proprio considerata la donazione quando hanno formulato sta roba. Per questo, ho provato a scrivere una mail di chiarimento a CONSAP, anche se non spero in una risposta.

Per quanto mi riguarda la prima frase soppianta la seconda. Sì, per la revoca è necessario un notaio.

 

[deb93]

Ciao lucafs,
per caso hai risolto la questione? Consap ti ha risposto? La banca ti ha concesso mutuo agevolato?
Ti ringrazio

Per questo, ho provato a scrivere una mail di chiarimento a CONSAP, anche se non spero in una risposta.

 

[Sarotto]

Ciao a tutti,

Mi trovo nella stessa identica situazione di lucafs.

Nel 2019 mia madre ha lasciato in donazione e in nuda proprietà (mantenendo il diritto di abitazione e usufrutto) un suo immobile a noi (4 figli).

A gennaio ho iniziato un mutuo consap. La Banca mi aveva detto che andava tutto bene per la pratica con fondo garanzia CONSAP per poi invece vedermi negata la delibera del mutuo proprio perché non ho il requisito di "nullatenenza" (causa questa nuda proprietà).

Come posso risolvere? E possibile cedere la mia parte di donazione ai restanti 3 figli o revocare l'accettazione della donazione?

Grazie infinite

 

[Utente Cancellato 72152]

Come posso risolvere? E possibile cedere la mia parte di donazione ai restanti 3 figli o revocare l'accettazione della donazione?

Più che altro andrebbe revocata la donazione, perché facendo un atto SUCCESSIVO di alienazione, dopo l'atto di donazione, non farebbe altro che complicare le cose.

Tutto questo poi solo per soddisfare il requisito di nullatenenza, e tieni presente che dopo che avrai fatto la revoca, non è matematico che ti diano il mutuo.

E' un rischio. Le banche possono sempre inventarsi qualcos'altro, dopo aver visto che ti sei spogliato della nuda proprietà revocando la donazione. Non ti hanno garantito che se revochi la donazione ti daranno il mutuo, ti hanno solo detto che ora non sei nullatenente! Sono due concetti completamente differenti!