Dopo quanto tempo dalla costruzione di un condominio bisogna redigere un regolamento?

[Rosa1968]

e ritornando al tuo discorso non esiste obbligo di legge per il costruttore di redigere il regolamento

La legge dice che è il proprietario a redigere il regolamento condominiale. Mi dici perchè il costruttore è escluso?

 

[EnzoR]

Ho capito che volevi aiutarmi, "Rosa1968" ma visto che anche gli altri proprietari non erano in possesso del regolamento, mi pare ovvio che abbia cercato di redigerlo in modo di spalmare le spese su tutti noi. Quello che non so è: era obbligato a farlo prima, compresa la ripartizione dei millesimi? Ora, noi proprietari dei 5 alloggi cosa possiamo fare di concreto? Quando parlava dei quattro alloggi cosa intendeva?

 

[topcasa]

Ho capito che volevi aiutarmi, "Rosa1968" ma visto che anche gli altri proprietari non erano in possesso del regolamento, mi pare ovvio che abbia cercato di redigerlo in modo di spalmare le spese su tutti noi. Quello che non so è: era obbligato a farlo prima, compresa la ripartizione dei millesimi? Ora, noi proprietari dei 5 alloggi cosa possiamo fare di concreto? Quando parlava dei quattro alloggi cosa intendeva?

Non esiste legge che lo imponga, perchè si presuppone che si autoregolamentano da soli, come del resto è avvenuto, ma a spese vostre.

 

[Rosa1968]

Quando parlava dei quattro alloggi cosa intendeva?

Obbligo di nominare l'amministratore

Ti rispondo dicendo che la legge dice che è obbligatorio redigere il regolamento del condominio se il condominio ha 10 unità immobiliari. Il proprietario era lui, quindi l'obbligo era il suo, avrebbe dovuto redigere il regolamento contrattuale, a norma di legge. Poi quello che è successo da voi non l'ho capito e tu non puoi saperlo. Poi tra l'altro il costruttore è amministratore che dirti ..... ti può dire quello che vuole.

 

[topcasa]

La legge dice che è il proprietario a redigere il regolamento condominiale. Mi dici perchè il costruttore è escluso?

Perchè quando si costruisce c'è solo un proprietario, pensa ad un costruttore che non riesce avenderli, cosa fa nomina un amministratore per se stesso? e considerato questo per minimizzare le spese, o fa un regolamento e si affida ad un amministratore da lui desidegnato così non paga niente anzi, gli fa un favore, oppure considerato che è lui stesso se lo fa pagare da tutti, vedi il caso in questione.

 

[Rosa1968]

cosa fa nomina un amministratore per se stesso

stai facendo confusione stiamo parlando di regolamento ......

 

[topcasa]

Obbligo di nominare l'amministratore

Ti rispondo dicendo che la legge dice che è obbligatorio redigere il regolamento del condominio se il condominio ha 10 unità immobiliari. Il proprietario era lui, quindi l'obbligo era il suo, avrebbe dovuto redigere il regolamento contrattuale, a norma di legge. Poi quello che è successo da voi non l'ho capito e tu non puoi saperlo. Poi tra l'altro il costruttore è amministratore che dirti ..... ti può dire quello che vuole.

Nooooo.......non dieci,...Il regolamento di condominio è obbligatorio nel caso che il numero di condomini sia superiore a dieci, e facoltativo in ogni altro caso; se i condomini sono solo due, possono trovare applicazione, in virtù del rinvio di cui all'art. 1139, le disposizioni sulla comunione

 

[topcasa]

stai facendo confusione stiamo parlando di regolamento ......

ok lasciamo perdere.

 

[topcasa]

Pur non di meno, per non risultare scortese,
ci sono tre tipi di regolamento, ma Non c'è nessun articolo di legge che obbliga il costruttore a redigere le tabelle millesimali e il relativo regolamento di condominio. Se questo obbligo è stato assunto quando ha stipulato i contratti preliminari con i rispettivi compratori allora è un suo preciso adempimentomento condominiale.

 

[topcasa]

qui ci sono indicati tre tipi di condominio, con la speranza di essere stato esplicito,.
Edificio in costruzione e riserva del costruttore a predisporre un regolamento

Capita sempre più spesso di notare, nei singoli atti di acquisto degli appartamenti o ancor prima nei contratti

preliminari di compravendita, la presenza di clausole con cui il compratore, o colui che si impegna ad

acquistare, accetta di conferire al venditore l’incarico di predisporre il regolamento del condominio che

andrà a costituirsi per l’intero edificio, di scrivere cioè le norme che andran



no a disciplinare la gestione dei

beni comuni, l’organizzazione condominiale, la sua amministrazione e, in genere, le regole

comportamentali che dovranno rispettare coloro che abiteranno nell’edificio condominiale. Si tratta di un

incarico ampio che comporta la formazione di un atto, appunto il regolamento, che la legge ritiene

obbligatorio quando il numero dei condomini è superiore a dieci e che ne stabilisce in gran parte il

contenuto in quanto destinato a regolamentare i futuri rapporti tra i condomini. Non ci sono dubbi, in

generale, sulla validità di una accettazione preventiva da parte dell’acquirente del contenuto di un

regolamento che il costruttore si riserva di redigere. Bisogna però vedere, nella pratica, il tipo di clausole

che quest’ultimo impone agli acquirenti delle unità immobiliari che compongono l’edificio. Nessun

problema se tale regolamento si limita solo a richiamare quanto previsto dalla legge sull’uso della parti

comuni, sulla ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino o sulla

tutela del decoro architettonico dell’edificio. Così non può dirsi nel caso in cui vengono invece previste

clausole che impongono limitazioni ai diritti dei condomini sull’uso della propria unità immobiliare.

Le diverse tipologie di regolamento
.

Ci sono infatti diverse tipologie di regolamento, ciascuna con le sue particolari caratteristiche di forma, di

contenuto, di limiti e, soprattutto, di possibilità di modifica. C’è quello contemplato dalla legge, vale a dire

il regolamento di origine interna (cosiddetto assembleare) perché approvato collegialmente dai condomini

in sede di assemblea che delibera a maggioranza. C’è poi il regolamento contrattuale di origine interna a cui

tutti i partecipanti al condominio, nessuno escluso, hanno manifestato la loro accettazione attraverso la

sottoscrizione del documento stesso. C’è infine quello di origine esterna perché proveniente da un terzo, sia

esso l’originario unico proprietario dell’edificio oppure il costruttore
-venditore. E’ il regolamento

cosiddetto contrattuale a cui i condomini hanno aderito nel momento stesso dell’acquisto dell’appartamento.

Trattasi di un atto che trae la sua forza vincolante non già dal consenso della maggioranza dei proprietari

delle unità immobiliar
i condominiali che ha inteso autoregolamentarsi, ma dalla volontà di quest’ultimi

espressa attraverso l’accettazione di una disciplina predisposta da persone esterne e destinata a divenire

parte integrante del rogito stesso. Una regolamentazione quindi più penetrante perché in grado di incidere

sulle posizioni dei singoli, più dettagliata rispetto a quella prevista dalla legge e più stabile perché destinata

a resistere ai mutevoli voleri della maggioranza. Quanto al contenuto, le clausole, pur se contenute in un

regolamento contrattuale, possono avere una natura regolamentare se si limitano a disciplinare la gestione e

l’amministrazione dei beni e dei servizi comuni. Sono invece contrattuali quelle norme che incidono in

modo stabile sui diritti di ogni singolo condomino di far uso sia delle parti comuni e sia delle proprietà

individuali. Le prime sono comunque modificabili dalla maggioranza dei condomini, mentre per le seconde

occorre l’unanimità dei consensi di tutti i partecipanti al complesso condominia
le.

Il particolare assume importanza nel caso in cui il costruttore, nei singoli atti di vendita, faccia accettare

all’acquirente un regolamento di condominio che ancora non c’è e che egli si riserva di andare a redigere.

Un impegno quindi ad a
ccettare un regolamento futuro di cui l’acquirente non ha una conoscenza effettiva

al momento della stipula dell’atto, sia esso il preliminare di compravendita o quello definitivo. Ebbene,

l’obbligo di rispettare un regolamento di condominio da predispors
i in futuro non può attribuire al

costruttore o al venditore una assoluta discrezionalità nel compilarne il contenuto. E così, nel futuro

regolamento
non potranno essere inserite, a pena di inefficacia, clausole diverse da quelle previste

dalla legge, clau
sole cioè dirette a porre vincoli sull’uso dei beni comuni o delle proprietà esclusive

oppure a derogare alle norme sulla gestione e sull’amministrazione del condominio.
In estrema sintesi:

il regolamento può vincolare l’acquirente solo se esistente al momento della stipula dell’atto d’acquisto o

del preliminare di compravendita, dovendosi ritenere inefficaci tutte quelle clausole che questi non abbia

avuto modo di fatto di conoscere prima della conclusione del contratto. Il che avviene, per quelle clausole

non previste dalla legge, solo se il regolamento sia stato, successivamente alla sua redazione,

volontariamente accettato dal futuro condomino in modo chiaro ed inequivocabile attraverso la

sottoscrizione di un documento di cui ha potuto prendere materiale cognizione.