Dubbi su perizia bancaria, prima della proposta

[xman80]

Sono arrivato ad un accordo economico per un appartamento di 60 mq+ 50 di giardino+ garage+ 40 mq di cantina ( h 2,20) trasformata in taverna con cucina e bagno.
Inoltre l ingresso di casa si raggiunge passando su una strada non asfaltTa di proprieta privata appartanente ad una villa poco distante.
Dubbi quando il perito della banca fara' storie per la taverna o cmq ci sia rischio che diminuisca valore della casa (150k)??
L appartamento che ho visto fa parte di una serie di villette a schiera, non so gli accordi che ci siano per l ingresso su strada non di proprieta... Ci potrebbe essere rischio che tra x anni possano chiudere quella strada e rimango senza accesso a casa??
Che documenti dovrei avere in mano?
Planimetria catastale
Classificazione energetica
......

 

[Architetto]

Ciao, per il tuo quesito, credo che ci sia qualche problema e che in atto di proposta chiedere maggiori info su:
- Cantina: se catastalmente è data come tale, difficilmente tale ambiente è utilizzabile come ambiente di vita (taverna), perchè di sicuro non ha i requisiti, oltre all'altezza ... per questo chiederei se l'ambiente è stato trasformato con atti in comune ...
- Passaggi: se il confinante nel suo terreno si trova una servitù passiva di passaggio per la tua abitazione, difficilmente può chiuderla ... pertanto chiederei l'atto della servitù passiva, oppure se citato nel rogito e se del caso eventuali atti comunali in corso ...
- se l'appartamento è una villetta schiera, (anche se difficilmente si verifica, ma) potrebbe essere presente un amministratore condominiale, pertanto chiederei se presente, e se favorevole, allora le spese di gestione e quanto necessario ...
- Altri documenti: eventuali presenze di difformità tra stato di fatto e scheda catastale, e del caso eventuali processi in corso per sanare o sistemare i documenti tecnici comunali.
Spero esserti stato d'aiuto.

 

[xman80]

Grazie della risposta, ho in mano una piantina comunale di alcuni mesi fa, la cantina risulta sempre cantina e non risulta neanche il bagno.
Quindi andrebbe prima sanato almeno il bagno...anzi avendo altezza di 2.20 non so se sia possibile sanarlo..
Quindi al proprietario cosa devo dire? Che deve sanare e far aggiornare la piantina altrimenti perito nn passa la pratica?

 

[Architetto]

Innanzitutto, dici bene va sanato il bagno ... e credo se non ci sono vincoli particolari nel regolamento edilizio si possa fare ... per la cantina (come anticipato) tale resta ... per cui niente taverna, se non fatta in casa tua e nessuno sa niente (abusiva) ...
Pertanto, prima del compromesso, o altro, chiedi che sia sanato il tutto e conforme alla scheda catastale... a mio parere sarebbe buona cosa vedere la casa anche con un tecnico di fiducia, o conoscente, affinché possa accorgere particolarità che una persona non addetta ai lavori non farebbe caso ...

 

[xman80]

Ok grazie mille.
La cucina e' alimentata a metano.
Teoricamente devono togliere la cucina e togliere tubazioni del metano. Cosi la cantina sarebbe come da catasto e devono sanare il bagno.
Se lasciano la cucina, ci sarebbe un abuso edlizio e sicuramente la pratica non andrebbe avanti giusto?
Caso limite se faccio togliere tubazione metano, fornelli e forno..perito potrebbe chiudere occhio e constatare che si tratta solo di mobilo/ dispensa e dopo perizia invece del metano faccio mettere fornelli ad induzione...

 

[Architetto]

Attenzione alla posizione della cantina ... se interrata, non si può assolutamente installare cucine alimentate a gpl, e tanto meno a metano, se non hanno almeno una parete perimetrale che sia completamente libera ... per predisporre foro ventilazione e canna esalazione ...
Da ciò che dici, penso che se una volta completato il tutto, consapevole che utilizzi un locale non idoneo, come ambiente di vita, allora la piastra ad induzione, può essere una soluzione, ed elimineresti una serie di problemi impiantistici ...
Per la perizia, se non gli dai un aspetto di cantina, penso che il perito si accorga subito della destinazione d'uso ...

 

[eldic]

da bancario ti confermo che, al momento dell'uscita del perito, la cantina deve essere... cantina.
il che significa che magari qualche mobile e i pensili li puoi lasciare; puoi lasciare anche al limite il frigorifero e, tirando la corda, il lavandino.
devono sparire fuochi, attacchi del gas (al limite puoi tirare su una parete di cartongesso temporanea) e magari anche la lavastoviglie se c'è; ripristinerai a perizia effettuata, CONSCIO DEL FATTO CHE, QUALUNQUE COSA DOVESSE SUCCEDERE UN DOMANI IN QUEI LOCALI, SARANNO ROGNE ANCHE DI NATURA PENALE.
questo detto, oltre a questa cucina, nell'appartamento ce n'è una seconda, vero?

 

[Architetto]

da bancario ti confermo che, al momento dell'uscita del perito, la cantina deve essere... cantina. ...
devono sparire fuochi, attacchi del gas (al limite puoi tirare su una parete di cartongesso temporanea) e magari anche la lavastoviglie se c'è; ripristinerai a perizia effettuata, CONSCIO DEL FATTO CHE, QUALUNQUE COSA DOVESSE SUCCEDERE UN DOMANI IN QUEI LOCALI, SARANNO ROGNE ANCHE DI NATURA PENALE.
questo detto, oltre a questa cucina, nell'appartamento ce n'è una seconda, vero?

Scusami, concoro con quasi tutto il tuo intervento, perdonami, ma non condivido la parete in cartongesso ... perchè come detto in post precedenti, in certi ambienti non possono esistere cucine o altre destinazioni, in particolare se vi sono alimentazioni di gas, metano o gpl ... appoggio la parte sulle ripercussioni in caso di incidenti ...

 

[xman80]

si la taverna sarebbe la seconda cucina.
domanda se faccio togliere tutto, cucina e tubazioni del metano
il bagno con soli 2,20m è sanabile??
se dopo la perizia metto su una cucina con piastre ad induzione ,almeno sarebbe forse piu sicuro??

 

[Architetto]

si la taverna sarebbe la seconda cucina.
domanda se faccio togliere tutto, cucina e tubazioni del metano
il bagno con soli 2,20m è sanabile??
se dopo la perizia metto su una cucina con piastre ad induzione ,almeno sarebbe forse piu sicuro??

Credo di averti già risposto ... #4, #6