Dubbio su proposta di acquisto

[Irealle]

Buonasera,
Riscrivo il messaggio, avevo postato nella sezione sbagliata. Scusate ma sono nuova.
Ho un dubbio sulla proposta di acquisto che ho ricevuto x il mio appartamento.
L'agenzia mi ha convocato ieri in ufficio per sottopormi la seguente proposta:
Prezzo di acquisto di 5.000€ inferiore a quello richiesto;
Il preliminare di vendita da fissare entro 6 mesi dalla proposta, subordinato alla vendita di un appartamento di proprietà della parte acquirente (incarico affidato alla medesima agenzia).
la proposta era corredata di un assegno di 5000€

Io non ho accettato la proposta, ma l'ho riformulata chiedendo un anticipo più cospicuo (10.0000€) e un termine di tre mesi. La mia richiesta di aumentare la caparra dipende dal fatto che togliere l'appartamento dal mercato per tre mesi senza certezza di venderlo mi è sembrato molto impegnativo. L'agente immobiliare mi ha detto peró che non era possibile chiedere un importo maggiore e che comunque avrebbe continuato comunque a far vedere l'appartamento e che in caso di proposta migliore avrei potuto recedere dalla proposta accettata. Io lo trovo un comportamento poco corretto eticamente, mi chiedo se lo sia legalmente e se ci siano rischi per me. L'ultima cosa che mi ha lasciato perplessa è che l'assegno che mi hanno fatto vedere era intestato al mio compagno che é contestatario al 50% con me della casa. È corretto.
Grazie mille!

 

[imm.righettini]

Sicuramente dal mio punto di vista e' un po' anomala, ed in tutti i casi l'assegno deve essere cointestato, comunque bisognerebbe legge tutto il testo della proposta!!!!! ttenzione

 

[marcellogall]

Il pericolo è che, trascorsi i sei mesi dall'accettazione, la proposta potrebbe decadere con la conseguiente restituzione della caparra confirmatoria. Non mi sembra corretto. In casi come questo mi comporto diversamente. Il preliminare deve essere firmato entro 20 giorni dall'accettazione e il rogito viene fissato
entro un anno, con possibilità di anticipo in caso di vendita dell'appartamento dell'acquirente. Naturalmente ci deve essere una congrua caparra confirmatoria.
La proposta iniziale potrebbe essere accettata qualora l'acquirente fosse disposto a perdere i 5.000 euro
di caparra e l'agente immobiliare nulla pretendesse, in questo caso, dal venditore,
L'acquirente deve essere interessato alla conclusione del contratto dalla possibilità di perdere la caparra.
Bisogna considerare il fatto che l'acquirente potrebbe, nell'intervallo dei sei mesi, trovare un appartamente a lui più congeniale e rinunciare al tuo senza doverne pagare le conseguenze.

 

[studiopci]

Concordo che è necessario vedere come è stata scritta la proposta , ma a naso possiamo già dire che è un pò " pasticciata" tieni presente però alcune cose fondamentali :
1 - è legale applicare una clausola sospensiva della proposta finalizzata alla vendita dell'immobile dell'acquirente legandola ad un periodo di tempo, ma è inutile chiedere in questo caso un " congruo anticipo " in quando applicando tale clausola o condizione , l'assegno tu non lo potrai incassare ne tantomeno ritirare, dovrà rimanere in custodia all'Agente Immobiliare fino al verificarsi o meno della condizione ( vendita dell'appartamento dell'acquirente ) e solo se questa si avvererà nei tempi e nei modi descritti allora il negozio della compravendita sarà perfezionato e tu potrai incassare , quindi 10, 100, 1.000 non cambia.
2 - La proposta , se riveste per forma e contenuto caratteristiche di compromesso, diventa preliminare di vendita con validità legale dell'obbligazione assunta, nel momento in cui viene controfirmata ed accettata, e deve essere anche registrata, quindi in parole povere è inutile rimandare ad un compromesso in quanto la proposta già lo è a termini di legge e tu ti sei già impegnata.
3 - Sulla base della famosa sentenza della Cassazione ( di cui troverai il forum pieno di discussioni ) la proposta che rimanda ad un compromesso è per legge compromesso di compromesso , pertanto si annulla tutto.
4 - non è vero che se accetti la proposta dell'acquirente alle sue condizioni tu sei libera di continuare a far vedere l'immobile ed accettare una eventuale proposta migliorativa, per i principi sopra esposti ( la proposta ha valore di preliminare ) e per il fatto che hai accettato la proposta ( quindi ti sei obbligata ) ... puoi si far vedere l'immobile ( anche se non è corretto ) ma se accetti una proposta migliorativa, tu hai rotto un patto contrattuale ( con il primo proponente ) e dovrai pagare le spese ( il doppio della caparra ).
5 - nel caso di acquisto di immobile cointestato , tutti i pagamenti devono essere versati , secondo i modi ed i termini di legge, suddividendoli in egual misura tra i comproprietari fino alla concorrenza dell'importo pattuito, così come la proposta o ogni eventuale altro atto integrativo deve essere firmato e sottoscritto dai comproprietari tutti.

Accettare o meno una proposta con clausola sospensiva legata alla vendita dell'immobile del compratore , rientra nelle Vs facoltà di scelta, nessuno tranne Voi può decidere sul si o sul no, è una forma legale con un ' unica incognita... la vendita... se non si avvera la condizione, nulla è stato fatto e nessuno paga niente, quindi si ritorna al " via " senza passare dalla galera, mi permetto però di consigliarti nel caso in cui tu non voglia accettare la proposta di dire all'Agenti Immobiliari di continuare a lavorare sul tuo immobile e di muoversi a vendere quello del proponente il quale quando avrà venduto, se la tua casa è ancora disponibile... procederà all'acquisto. Auguri Fabrizio

 

[loggino]

, mi permetto però di consigliarti nel caso in cui tu non voglia accettare la proposta di dire all'Agenti Immobiliari di continuare a lavorare sul tuo immobile e di muoversi a vendere quello del proponente il quale quando avrà venduto, se la tua casa è ancora disponibile... procederà all'acquisto. Auguri Fabrizio

Quoto!!!
O concedi un tempo moderatamente lungo al tuo acquirente tra preliminare e rogito, cosicche' da dargli ampie opportunita' di vendita (dai 6 ai 12 mesi), fermomrestando che se non ci riuscisse sara' costretto a perdere la caparra, oppure lasci il tuo immobile in vendita e contemporaneamente aspetti che questo acquirente sia pronto per l'acquisto qualora tu non l'abbia venduto prima.

Occorre poi considerare un altro aspetto...nse anche tu accetti la proposta, l'acquirente non riesce a vendere e perde la caparramnei tuoi confronti dopo circa un anno... Tu hai sempre perso circa 12 mesi di altre eventuali opportunita'.

Se il tuo immobile e' in vendita ad un prezzo equo di mercato,mil gioco non vale la candela.. Troverai sicuramente altri acquirenti in un anno di tempo!

 

[studiopci]

Attenzione però a chiarire una cosa fondamentale , nel caso in cui applichiamo la clausola sospensiva all'interno della proposta o del contratto preliminare, non è possibile oltre che illegale, applicare una penale ne tantomeno applicare il diritto di ritenere la caparra, primo perchè la clausola sospensiva sospende gli effetti del contratto e nel caso in cui non si avveri la condizione ( in questo caso il proponente non ha venduto il suo immobile ) non abbiamo una situazione di " inadempienza contrattuale " bensi di nullità dell'atto per non aver prodotto gli effetti , per cui è illecita la richiesta di applicare la ritenzione della caparra oltre che impossibile , per legge fino all'avverarsi o meno della clausola nessuno può incassare niente, nel caso in cui si voglia introdurre nel contratto preliminare o proposta la possibilità di una penale bisogna allora inserire non la " clausola sospensiva " bensì " la clausola risolutiva espressa ( art. 1456 e ss Cod. Civ. ) " la quale prevede l'evento " inadempimento " e quindi , in questo caso il diritto di applicare la ritenzione della caparra.
La differenza è fondamentale ed importante e mi speigo meglio :
- Nel primo caso ( clausola sospensiva ) io accetto di vendere la casa a tizio , e tizio la comprerà casa se riuscirà a vendere la sua quindi sospendo gli effetti del contratto fino a che non succerà che vende la sua , nel caso in cui non riuscirà a venderla , il negozio è nullo e tutti gli effetti non avranno valore.
- Nel secondo caso ( clausola risolutiva espressa ) io accetto di vendere casa a tizio entro 6 mesi ( per esempio ) il quale accetta di comprarla e me la pagherà quando e se avrà venduta la sua entro 6 mesi , il contratto ha valore , io incasso la caparra e nel caso in cui non dovesse succedere che tizio ha venduto la casa entro 6 mesi , o tizio mi paga la casa o Tizio è inadempiente ed io posso decidere se dargli altro tempo o di ritenere risolto il contratto e di tenermi la caparra.
E' fondamentale capire i distinguo nel la cosa , altrimenti si generano false attese che porteranno inevitalbilmente ad una causa. Fabrizio

 

[loggino]

Provo a fare come il proverbiale Graf e la sua straordianria capacità di sintesi:

- perché impegnarsi a vendere ad un acquirente che non è in grado d'impegnarsi a comprare?

Aspetta che il tuo acquirente sia in grado d'impegnarsi a comprare e nel frattempo cerca valide alternative.

 

[Irealle]

Grazie mille a tutti, già da come mi era stata sottoposta la proposta, mi era sembrata troppo farraginosa, e considerando che la casa è in vendita da un mese, mi conviene aspettare un acquirente che abbia i soldi x comprarla. Da come ho capito dalle vostre risposte e leggendo altri post, l'unico che ci guadagnerebbe e l'Agenti Immobiliari che se firmiamo guadagna la commissione... Sbaglio?

 

[loggino]

Dipende....

se come ti ha corrrettamente e dettagliatamente spiegato StudioPci inserisci la clausola risolutiva espressa, il mediatore ha diritto alle proprie competenze; se invece utilizzi la clausola sospensiva, il diritto alle provvigioni sorge soltanto nel momento in cui si avverra la condizione e il contratto ha un principio di esecuzione.

nel primo caso, potrebbe diventare per te vantaggioso accettare un impegno del genere, soltanto di fronte ad una cospicua caparra che ti ricompenserebbe del rischio di perdere altre oppotunità... ma vedrai che l'acquirente non si sottoporrà mai ad un rischio del genere.

Aspetta condizioni più concrete...

 

[marcellogall]

non sbagli