Dubbio validità precontratto e mediazione

[slevin]

Salve a tutti sono nuovo del forum e vorrei chiedere a voi esperti qualche informazione in merito alla situazione che sto vivendo.
Ho visitato una casa e mi si dice che il prezzo era X euro trattabili. (10mila euro erano ballerini, si potevano far scendere).
Trovo su internet un'altra agenzia (più grossa e rinomata) che vende la stessa casa ad un prezzo di partenza che già comprende quei 10mila in meno.
Ho chiesto in merito e mi è stato detto che è stata l'agenzia grossa a prendersi la "libertà" di abbassare il prezzo per mediare e attirare clienti, senza consenso del proprietario. Io nel frattempo aspetto (non posso fara altro) in quanto la proposta ha validità AHIME' di 60 giorni. Ora l'AI mi ha detto che il proprietario è sceso di 5mila euro (stando ancora 5mila euro sopra il prezzo finale dell'altra agenzia) proprio quando io avevo espresso perplessità e quasi deciso di mollare (avrei perso comunque i soldi delle provvigioni).
Ora, se entro la fine di questa dannata irrevocabilità della proposta alla fine si dovesse andare al prezzo che sin dall'inizio l'altra agenzia proponeva... io avrei ok la casa al prezzo desiderato...ma avrei perso ben DUE MESI aspettando i magheggi poco chiari del primo AI.
cosa ne pensate?
Inoltre, se non erro, l'accettazione della proposta va firmata e segnalata giusto?
se il venditore dice "no voglio Y e non X" e non firma, si deve considerare rifiutata? perchè è già successo (con una controproposta successiva per giunta da parte del venditore) ma mi è stato detto che non risulta essere un rifiuto ma un normale percorso di "mediazione". Nel caso fosse un rifiuto, avrei dovuto avere indietro i miei soldi e nessun obbligo di pagare le provvigioni....
Un avvocato mi ha detto che nel momento stesso in cui dice "no non firmo cosi non va bene io voglio Y ditelo all'acquirente" è da considerarsi un rifiuto.
cosa mi potete dire?
Grazie mille!

 

[Miguelito]

Ma hai fatto una proposta valida per 60 giorni? E perchè? Di solito è già tanto di 15 giorni, rari casi si può arrivare ai 20 giorni, ma ben 60 giorni mi pare una follia!

 

[pensoperme]

Per una catena famosa si agenzie è la norma farla almeno di 30 gg Nel frattempo addirittura cercano altri acquirenti...un intervista interessante... Il modi con cui interpretavano la cosa era anche abbastanza logico... Peccato non fossero trasparenti abbastanza da dirlo a chi faceva la proposta...Me ne occupai nel 2008 del tema.

 

[slevin]

non è stata ovviamente idea mia
è la prima esperienza per l'acquisto di una casa e sono andato da solo, per cui mea culpa, non mi sono informato prima per certe cose.
Ad esempio, non avevo notato che i 60 gg scritti sul modulo dell'offerta erano modificati con la penna, sopra il 20 giorni scritto originariamente.
Inoltre mi hanno allegato un foglio esterno con scritto che se rinuncio prima che la proposta sia accettata devo pagare il 50% delle provvigioni.
A quel punto, io ho detto che rinunciavo dopo che il venditore ha detto "no, voglio almeno Y" (rilanciando di fatto con una controproposta) e pensavo di finire la cosa. Invece mi è stato detto che il no non era scritto e quindi non valido (a me sembrava che non firmare fosse già un rifiuto della proposta...)
Ovviamente il contratto prevede che al rifiuto io abbia diritto alla "tempestiva restituzione delle somme caparra" ma cosi non è stato perchè "fa parte della mediazione.."
Ok.
Peccato che la cosa abbia assunto connotati strani, nel senso che finchè vedevo altre case con loro, si disse che "era un discorso chiuso, il venditore è irremovibile".
Appena ho detto di voler abbandonare la cosa, è arrivata la controproposta ecc ecc...
Boh!

 

[pensoperme]

Per quanto so, anche il solo aggiungere una clausola a una proposta è di fatto fare una nuova proposta, ma non fa decadere l'irrevocabilità.

ti posto un po di testi:

La proposta (così come l’accettazione) produce effetti non semplicemente in quanto giunga a conoscenza dell’oblato, ma in quanto sia dal proponente volontariamente indirizzata all’oblato (indirizzamento volontario).
Se la proposta di A perviene a B, ma la sua spedizione non corrispondeva alla volontà del proponente, l’analogia con la regola del 1433 sull’errore ostativo suggerisce che se l’involontarietà della trasmissione non era riconoscibile da B, e questi accetta, il contratto può concludersi.
L’involontarietà della trasmissione può essere più facilmente riconoscibile, o sospettabile, quando la proposta perviene all’oblato tramite un terzo: la giurisprudenza pone la regola che in tal caso è onere di B accertare che la proposta sia stata volontariamente affidata da A al terzo per la trasmissione a B.
Non è cedibile la posizione dell’oblato, creata dalla ricezione della proposta.
L’accettazione è l’atto unilaterale col quale l’oblato manifesta la sua volontà negoziale di concludere il contratto; l’accettazione è atto ricettizio.
La scelta di tutela del proponente, che la legge fa con lo schema della cognizione (1326), viene poi temperata con lo schema della ricezione: all’effettiva conoscenza della dichiarazione ricettizia la legge equipara il fatto materiale del giungere della dichiarazione all’indirizzo del destinatario.
L’accettazione deve giungere all’indirizzo del proponente: termine che si tende ad interpretare in senso largo, ricomprendendosi sia la dimora, sia la residenza, sia il domicilio, sia anche altro recapito che possa considerarsi abitualmente frequentato dal proponente o comunque sotto il suo controllo.
Una regola è posta dall’inciso finale del 1335: anche se l’accettazione giunge all’indirizzo del proponente, ciò non equivale a presa di conoscenza da parte sua se il proponente si trova, senza sua colpa, nell’impossibilità di averne notizia.
Se l’accettazione è ignorata dal proponente per impossibilità dovuta a sua colpa, il contratto è senz’altro concluso.
Impossibilità incolpevole è qualunque fattore che impedisca al proponente di conoscere l’accettazione giunta al suo indirizzo e non possa essergli rimproverato secondo ragionevolezza e buona fede, tenuto conto della sua organizzazione e di ogni altra circostanza rilevante.
L’accettazione difforme non determina conclusione del contratto, ma equivale a nuova proposta (1326.5); conformità e difformità vanno intesi qui in senso oggettivo (testuale), e non soggettivo.
Sul grado di difformità necessario e sufficiente per impedire la conclusione del contratto, la giurisprudenza apparentemente sposa una linea molto rigida: la conformità dev’essere totale ed assoluta, qualunque difformità – relativa non solo ad elementi essenziali, ma anche ad elementi secondari – impedisce la conclusione del contratto.
Sembra da preferire un approccio più flessibile, illuminato dal principio di buona fede.
Può pensarsi che la regola di buona fede imponga al proponente – di fronte a difformità dell’accettazione “leggere” – un onere di replica immediata e motivata con la quale egli dica che non accetta le modifiche ancorché marginali, o contesti che le clausole depennate siano nulle, o protesti di non condividere l’interpretazione della clausola data dall’accettante.
Un’accettazione espressa in lingua diversa da quella della proposta, anche se testualmente difforme, non necessariamente è difforme nel senso del 1326.5: se essa traduce i termini della proposta, fedelmente e senza ambiguità, in una lingua straniera che non risulti cervellotica alla luce delle condizioni delle parti, non vi è ragione di considerarla difforme.
Se l’oblato dichiara di accettare la proposta, ma contemporaneamente prospetta il desiderio di modificarne qualche termine, l’ambiguità della sua dichiarazione richiede un lavoro interpretativo.
Analoga incertezza può accompagnare l’accettazione di massima, qualificata dal rinvio ad un atto ulteriore (ad es. “segue lettera”).
Può l’oblato pentirsi del rifiuto, e successivamente accettare la proposta? Od il rifiuto fa cadere la proposta, impedendo all’oblato di determinare la conclusione del contratto con una successiva accettazione? Gli interpreti propendono per quest’ultima tesi.
Diverso sarebbe se il rifiuto fosse qualificato con un’apertura a possibili ripensamenti: qui il proponente che vuole chiudere il discorso ha l’onere di revocare la proposta.
La controproposta non fa cadere la proposta originaria: il controproponente può tornare sui suoi passi e con un’accettazione conforme concludere il contratto (salvo, forse, che la controproposta fosse così radicalmente difforme da avere il senso, e generare la percezione, di un sostanziale rifiuto).
L’accettazione dev’essere tempestiva, e cioè arrivare al proponente entro un certo termine.
Il termine può essere indicato dallo stesso proponente; in mancanza è “quello ordinariamente necessario secondo la natura dell’affare o secondo gli usi” (1326.2).
Scaduto il termine, la proposta diventa inefficace.
Il proponente può rinunciare a far valere la tardività dell’accettazione, e considerare questa – ancorché tardiva – idonea a concludere il contratto.

Una soluzione sarebbe far pervenire un rifiuto scritto della controproposta cercando di mettere il venditore in una posizione di rifutare, magari usando un linguaggio tipo "non voglio dare nulla di più di quanto da me proposto"

O magari chiedere all'agente di muoversi. Una segnalazione la farei, però, a una associazione dei consumatori ... non c'è sicuramente dolo, ma probabilmente qualche problemino etico c'è eccome.
Materiale che l'associazione si occuperà di portare all'attenzione dei vari garanti e del legislatore.
Oggi sto raccogliendo molto materiale sul tema Agenti immobiliari

 

[prisco79]

se il venditore dice "no voglio Y e non X" e non firma, si deve considerare rifiutata? perchè è già successo (con una controproposta successiva per giunta da parte del venditore) ma mi è stato detto che non risulta essere un rifiuto ma un normale percorso di "mediazione".

Se la tua proposta con le tue condizioni viene rifiutata non viene firmata, ma viene allora fatta una controproposta dal venditore, che è poi quello che concede e nulla più. Se a te sta bene la firmi e il contratto si valida senò rinunci.

I 60 giorni sinceramente mi sembranno assurdi e privi di scopo...solitamente una proposta viene fatta subito presente al venditore, anche verbalmente x dargli il tempo di pensarci, poi l'ai organizza un incontro e gliela fa vedere e se accettata firmare. Poi ti chiamano x comunicarti l'avvenuta accettazione. Il tutto di media dai 5 ai 15 giorni che abbia visto di media.

Prova a chiedere all'ai il perchè di tutto questo tempo

 

[slevin]

Se la tua proposta con le tue condizioni viene rifiutata non viene firmata, ma viene allora fatta una controproposta dal venditore, che è poi quello che concede e nulla più. Se a te sta bene la firmi e il contratto si valida senò rinunci.

I 60 giorni sinceramente mi sembranno assurdi e privi di scopo...solitamente una proposta viene fatta subito presente al venditore, anche verbalmente x dargli il tempo di pensarci, poi l'ai organizza un incontro e gliela fa vedere e se accettata firmare. Poi ti chiamano x comunicarti l'avvenuta accettazione. Il tutto di media dai 5 ai 15 giorni che abbia visto di media.

Prova a chiedere all'ai il perchè di tutto questo tempo

bah immagino mi direbbe "così ho piu tempo per convincerlo" .....

 

[Miguelito]

Hai voglia in 60 giorni di convincerlo. Un proprietario è giusto che pensi bene se accettare o meno una proposta. Ma se ogni volta bisogna aspettare due mesi, avrei già cambiato mestiere

 

[slevin]

Hai voglia in 60 giorni di convincerlo. Un proprietario è giusto che pensi bene se accettare o meno una proposta. Ma se ogni volta bisogna aspettare due mesi, avrei già cambiato mestiere

Eh si infatti quando ho firmato credevo in buona fede facesse il tentativo e in caso di rifiuto la cosa sarebbe morta li. E invece ho scoperto ahime' che e' solo una gabola per tenermi fermo per DUE MESI. e avendo firmato non posso farci nulla... Certo non buttero' i soldi x nulla a sto punto aspetto, no? :'-(

 

[Miguelito]

Delle volte rimango allibito di quanto ci si complica la vita o di che gabole si inventano per fare cosa poi chissà chi. Comunque da quanto ho capito si, mi sa che devi aspettare questi due mesi. Però fatti spiegare dall'AI perchè ha messo così tanto tempo e sopratutto in questi due mesi cosa ha intenzione di fare:

- convincere il proprietario ad accettare la tua proposte.
- tenere fermo l'appartamento sul mercato (ma perchè poi?)
- continuare a far visionare l'immobile da altri sperando in una proposta più alta (e se non arrivasse della tua che fa? la fa accettare?)

Comunque sia, fatti sentire e fatti spiegare come stanno le cose.