E adesso come si fa a dare un prezzo giusto alle case?

[STUDIOMINUCCI]

vediamo ....
allora ...
il mercato è un film
la valutazione è una fotografia, un fotogramma del film
....................

in TV hanno sparlato dell'IMU e dell'impatto sui prezzi
non rilevano i prezzi, come si possono misurare le influenze di una o l'altra cosa?

Non sono sicura di avere capito la tua domanda.

Nel caso l'avessi capita : sei tu stesso che parli di "misurare" .
Ergo : se "misuri" dati offerti dalla realtà NON fai una PRE-visione, bensì una semplice RILEVAZIONE. Tradotto : il professore detentore di cattedra è il famoso mercato, non noi, che possiamo solo limitarci a registrare le sue fluttuazioni (ragionevoli o emotive che siano).
Se queste fluttuazioni sono la risultante di diecimila variabili (locali e non) ...ripeto la domanda...: che senso può avere annotarle EX-POST?

Detto terra-terra: il dato "valutativo" me lo fornisce LA REALTA' quotidiana. E su questo mi pare che siamo assolutamente d'accordo.
Inoltre questo dato cambia di continuo, e per fattori del tutto ingovernabili dalla volontà di chiunque.
Se è così : che senso ha affaticarsi sulla "valutazione" ?
Tanto non avrà mai, perchè non può averlo perle ragioni su cui entrambi conveniamo, alcun valore predittivo. Ha solo valore ricognitivo!!!!
Ma....prima di farne tabelle, fogli excel, grafici e quaant'altro...la realtà mi ha già sbattuto in faccia!
Nè potrò usare quella compeltissima e studiatissima ricognizione per pre.dire eventi diversi e/o futuri, per la semplice ragione che basterà una bast.ardissima variabile che entra in sistema (anche zonale, o persino...soltanto condominiale!!!) per obbligare ad una radicale revisione del tutto, che a propria volta - e dopo tanta fatica - avrà ancora una volta valore ricognitivo e NON predittivo.

 

[enzo6]

Non sono sicura di avere capito la tua domanda.

Nel caso l'avessi capita : sei tu stesso che parli di "misurare" .
Ergo : se "misuri" dati offerti dalla realtà NON fai una PRE-visione, bensì una semplice RILEVAZIONE. Tradotto : il professore detentore di cattedra è il famoso mercato, non noi, che possiamo solo limitarci a registrare le sue fluttuazioni (ragionevoli o emotive che siano).
Se queste fluttuazioni sono la risultante di diecimila variabili (locali e non) ...ripeto la domanda...: che senso può avere annotarle EX-POST?

Detto terra-terra: il dato "valutativo" me lo fornisce LA REALTA' quotidiana. E su questo mi pare che siamo assolutamente d'accordo.
Inoltre questo dato cambia di continuo, e per fattori del tutto ingovernabili dalla volontà di chiunque.
Se è così : che senso ha affaticarsi sulla "valutazione" ?
Tanto non avrà mai, perchè non può averlo perle ragioni su cui entrambi conveniamo, alcun valore predittivo. Ha solo valore ricognitivo!!!!
Ma....prima di farne tabelle, fogli excel, grafici e quaant'altro...la realtà mi ha già sbattuto in faccia!
Nè potrò usare quella compeltissima e studiatissima ricognizione per pre.dire eventi diversi e/o futuri, per la semplice ragione che basterà una bast.ardissima variabile che entra in sistema (anche zonale, o persino...soltanto condominiale!!!) per obbligare ad una radicale revisione del tutto, che a propria volta - e dopo tanta fatica - avrà ancora una volta valore ricognitivo e NON predittivo.

Credo che in questo mestiere non sia essenziale una valutazione perfetta quanto capire l'evoluzione del mercato nei mesi successivi al fine valutare se acquisire l'immobile o meno.
Chi 2 anni fa si è ritrovato con un parco immobili ipervalutato difficilmente è riuscito a vendere poiche ha dovuto combattere sia con le alte richieste dei proprietari che la discesa dei prezzi.

 

[Carlo Garbuio]

se "misuri" dati offerti dalla realtà NON fai una PRE-visione, bensì una semplice RILEVAZIONE. Tradotto : il professore detentore di cattedra è il famoso mercato, non noi, che possiamo solo limitarci a registrare le sue fluttuazioni (ragionevoli o emotive che siano).
Se queste fluttuazioni sono la risultante di diecimila variabili (locali e non) ...ripeto la domanda...: che senso può avere annotarle EX-POST?

la previsione la fai su dati reali e storici, come le previsioni del tempo ... +o-

il dato "valutativo" me lo fornisce LA REALTA' quotidiana. E su questo mi pare che siamo assolutamente d'accordo.

non vorrei esser troppo pignolo, ma la realtà ti fornisce il dato reale, quello storico e puntuale ... su questo costruisci tu la valutazione

Inoltre questo dato cambia di continuo, e per fattori del tutto ingovernabili dalla volontà di chiunque.
Se è così : che senso ha affaticarsi sulla "valutazione" ?

il senso delle cose ognuno se lo trova
per me è importante rispondere in maniera professionale, documentata e verificabile ad un richeista di un cliente, del mercato
per altri no
pazienza
il mercato si affiderà a uno o all'altro a seconda di particolari esigenze

Tanto non avrà mai, perchè non può averlo perle ragioni su cui entrambi conveniamo, alcun valore predittivo. Ha solo valore ricognitivo!!!!
Ma....prima di farne tabelle, fogli excel, grafici e quaant'altro...la realtà mi ha già sbattuto in faccia!
Nè potrò usare quella compeltissima e studiatissima ricognizione per pre.dire eventi diversi e/o futuri, per la semplice ragione che basterà una bast.ardissima variabile che entra in sistema (anche zonale, o persino...soltanto condominiale!!!) per obbligare ad una radicale revisione del tutto, che a propria volta - e dopo tanta fatica - avrà ancora una volta valore ricognitivo e NON predittivo.

per ora le valutazioni immobiliari si è deciso di farle così: previsioni su dati storici. Non lo dico io, è una regola condivisa

Ci sono diversi tipi di valutazioni immobiliari
dimmi quale può essere il valore di mercato
oggi
ieri
domani

per l'oggi e ieri basta studiare le basi delle valutazioni
per il futuro ... dopo, intanto facciamo le cose "semplici"
Il cliente solitamente chiede quale può essere il valore di mercato oggi o ieri ... per il domani è molto più difficili perchè oltre ai dati storici devi avere altri strumenti che ti assistono nella previsione
Importante comunque è che tutto sia spiegato per bene e sia quindi verificabile

 

[Carlo Garbuio]

Credo che in questo mestiere non sia essenziale una valutazione perfetta quanto capire l'evoluzione del mercato nei mesi successivi al fine valutare se acquisire l'immobile o meno.
Chi 2 anni fa si è ritrovato con un parco immobili ipervalutato difficilmente è riuscito a vendere poiche ha dovuto combattere sia con le alte richieste dei proprietari che la discesa dei prezzi.

enzo6, cerchiamo di svincolarci dalle considerazioni generali e vediamo nel particolare
ogni immobile fa storia a sè

è difficile prevedere, vero, l'importante è documentare e dimostrare, altrimenti non sei un professionista ma un indovino

anche i premi nobel sbagliano le previsioni
vediamo di ricercare e applicare regole che ci facciano sbagliare meno possibile, lavoriamoci

parco mobili ipervalutato, allora, bella responsabilità anche per il valutatore, potrebbe aver arrecato un danno patrimoniale, attenzione

poi dal valore la strategia di vendita va condivisa e concordata, ed è altra cosa della valutazione, del valore

 

[enzo6]

enzo6, cerchiamo di svincolarci dalle considerazioni generali e vediamo nel particolare
ogni immobile fa storia a sè

è difficile prevedere, vero, l'importante è documentare e dimostrare, altrimenti non sei un professionista ma un indovino

anche i premi nobel sbagliano le previsioni
vediamo di ricercare e applicare regole che ci facciano sbagliare meno possibile, lavoriamoci

parco mobili ipervalutato, allora, bella responsabilità anche per il valutatore, potrebbe aver arrecato un danno patrimoniale, attenzione

poi dal valore la strategia di vendita va condivisa e concordata, ed è altra cosa della valutazione, del valore

Quello che volevo far presente è che la valutazione scientifica dell'immobile non è la sola garanzia di professionalità.
Se un anno fa andavi da un cliente e gli valutavi scientificamente l'appartamento per 200.000 euro eri costretto a garantirgli che a tale prezzo lo avresti venduto.
A distanza di un anno ti abbandona non a fronte della tua valutazione tecnica ma per colpa incapacità comprendere le dinamiche del mercato.

 

[pensoperme]

Perchè la valutazione viene confusa con il prezzo.... però capisco assolutamente il ragionamento. Ma perdonami, non ha senso.
Perchè?
Perchè una stima la fai lo stesso!
E sempre l'aspettativa crei.
Quindi perchè farla male?
Per non avere nemmeno la forza dei dati a sostegno?

 

[Carlo Garbuio]

Quello che volevo far presente è che la valutazione scientifica dell'immobile non è la sola garanzia di professionalità.
Se un anno fa andavi da un cliente e gli valutavi scientificamente l'appartamento per 200.000 euro eri costretto a garantirgli che a tale prezzo lo avresti venduto.
A distanza di un anno ti abbandona non a fronte della tua valutazione tecnica ma per colpa incapacità comprendere le dinamiche del mercato.

non è affatto vero, confondi prezzo con valore e non devi dare alcuna garanzia sul risultato ma sul metodo, sul come lo hai calcolato, determinato
Lì sta l'esattezza della valutazione, non nell'indovinare il prezzo di vendita
Ammesso che lo indovinassi la perizia potrebbe essere sbagliata lo stesso perchè non è verificabile e quelle non verificabili non sono attendibili e non sonoprofessionali

lasciate stare la scientificità, concentratevi sulla verificabilità, fondate la valutazione su dati veri
POI
avrete la necessità di un metodo scientifico, ma se non lo usate, per ora, farete già un grosso passo avanti in termini di affidabilità rispetto allo stato attuale delle cose.

Non complicatevi troppo le cose, c'è tempo , fate una stima su dati reali e vediamo .... i problemi che incontrate e le soluzioni possibili, che ci sono

 

[enzo6]

Perchè la valutazione viene confusa con il prezzo.... però capisco assolutamente il ragionamento. Ma perdonami, non ha senso.
Perchè?
Perchè una stima la fai lo stesso!
E sempre l'aspettativa crei.
Quindi perchè farla male?
Per non avere nemmeno la forza dei dati a sostegno?

Certamente fai la valutazione piu' corretta possibile ma col cliente dai anche enfasi alle dinamiche di mercato che incidono moltissimo.

 

[pensoperme]

Certamente fai la valutazione piu' corretta possibile ma col cliente dai anche enfasi alle dinamiche di mercato che incidono moltissimo.

Si ENzo, ma scusa, di cosa parliamo?
Sinceramente comincio a esser un po' disorientato da tutte queste resistenze immotivate.
Sappiamo tutti che la valutazione oggi come metodo fa ridere, assomiglia alla morra cinese, supportata, quando le cose vanno bene, da una conoscenza del emrcato nei limiti dell'esperienza del "valutatore".
Il proprietario, quando chiama un agente, percepisce la stima sempre filtrandola dai suoi interessi, ma se le stime derivassero dagli stessi dati comparabili o da dati comparabili simili (cioè compravendite storiche)e da formule matematiche ben precise, sarebbe ben difficile che la stima non sia poi contestabile in modo preciso o motivabile in modo altrettanto dettagliato.
A questo regime ideale, realtà in molti posti, si preferisce aver a che fare con questa incertezza, dove è il cliente a avere l'autorità e l'operatore è vittima anche di se stesso (intendendo l'operatore come categoria).
Avere un metodo che impone di mostrare i dati ai quali ti riferisci, che non sono borsini del piffero, ma compravendite di immobili dello steso segmento di mercato, permettimi, non è la stessa cosa di andare a "bischero sciolto" a sparare una cifra, è chiaro ceh con il secondo metodo, ci saranno forbici molto più grandi e sopratutto l'impossibilità di motivare perchè la tua stima sia migliore della mia, ad esempio.

Ecco che il proprietario a questr punto, ha tirato fuori il metodo chr gira: senti 4 o 5 agenzie (tanto sono mendicanti che fanno tutto gratis) e prendi quella i mezzo.

E questo è solo uno degli aspetti...

 

[enzo6]

Si ENzo, ma scusa, di cosa parliamo?
Sinceramente comincio a esser un po' disorientato da tutte queste resistenze immotivate.
Sappiamo tutti che la valutazione oggi come metodo fa ridere, assomiglia alla morra cinese, supportata, quando le cose vanno bene, da una conoscenza del emrcato nei limiti dell'esperienza del "valutatore".
Il proprietario, quando chiama un agente, percepisce la stima sempre filtrandola dai suoi interessi, ma se le stime derivassero dagli stessi dati comparabili o da dati comparabili simili (cioè compravendite storiche)e da formule matematiche ben precise, sarebbe ben difficile che la stima non sia poi contestabile in modo preciso o motivabile in modo altrettanto dettagliato.
A questo regime ideale, realtà in molti posti, si preferisce aver a che fare con questa incertezza, dove è il cliente a avere l'autorità e l'operatore è vittima anche di se stesso (intendendo l'operatore come categoria).
Avere un metodo che impone di mostrare i dati ai quali ti riferisci, che non sono borsini del piffero, ma compravendite di immobili dello steso segmento di mercato, permettimi, non è la stessa cosa di andare a "bischero sciolto" a sparare una cifra, è chiaro ceh con il secondo metodo, ci saranno forbici molto più grandi e sopratutto l'impossibilità di motivare perchè la tua stima sia migliore della mia, ad esempio.

Ecco che il proprietario a questr punto, ha tirato fuori il metodo chr gira: senti 4 o 5 agenzie (tanto sono mendicanti che fanno tutto gratis) e prendi quella i mezzo.

E questo è solo uno degli aspetti...

Le formule matematiche non garantiscono la correttezza del valore ma è il metodo che le sottende. Io posso avere un metodo, l'agenzia del territorio un altro, carlo uno diverso.
Il tutto considerando che al "valore" puoi solo arrivare tramite dati storici che spesso sono già sopassati quando li usi.