E' Possibile Frazionare un Iimmobile A1 in 2 Unità A2 per Usufruire delle Agevolazioni Fiscali ?

[livioca]

Buon giorno volevo fare una proposta di acquisto di un immobile accatastato A1 e al fine di usufruire delle agevolzioni fiscali volevo chiedere se era possibile far effettuare dal venditore una richiesta di frazionamento dello stesso in 2 unità A2, ancora prima della vendita. Trattasi di un appartamento di 240 mtq che una volta frazionati in 2 appartamenti verrebbero comprati da 2 persone diverse che ne farebbero entrambi la loro 1° casa.

 

[Abakab]

E' possibile, bisogna vedere cosa ne pensa il venditore. Ciao!

 

[Bastimento]

Il frazionamento richiede di solito almeno una dia con una autorizzazione urbanistica: viste le dimensioni è probabile non debbano essere realizzate ristrutturazioni particolari, tipo realizzazione di un nuovo bagno, cucina, ma almeno una chiusura di una porta esistente con muratura.
A parte i problemi di impiantistica, (siamo in un condominio o no?) dal punto di vista urbanistico mi è capitato che per quella che diventerebbe la 2° u.i. il comune venga a richiedere tutta una serie di conformità alle vigenti attuali norme, ad esempio l'isolamento acustico della parete tra le due unità, quella del piano di calpestio, oltre ad una serie di certificazioni e provvedimenti costruttivi, per adeguare, sempre la seconda unità, alla attuale normativa (Dichiarazione ex L. 10, progetto acustico e collaudo finale con misura e certificazione dell'insonorizzazione).

Premesso questo, non è affatto automatico che le due u.i. risultanti possano diventare di categoria A2: Sicuramente la precedente classificazione A1 era influenzata anche dalle dimensioni complessive, ma valgono anche altri parametri tipo i materiali utilizzati ecc. Se questi prevalgono e rimangono, il classamento potrebbe non mutare: una volta il catasto non era disponibile a dichiarare i parametri ed elementi che ne facevano risultare la categoria; il criterio era il riferimento ad un fantomatico alloggio tipo.
Oggi con la procedura DOCFA la valutazione ha assunto un aspetto più oggettivo, quindi un professionista, ma anche tu se scarichi l'applicativo, potrebbe verificare per le due r.i. risultanti quale classamento verrebbe proposto dalla procedura.

 

[livioca]

In realtà la mia domanda era finalizzata a capire se effettivamente vi fossero gli estremi per poter ipotizzare la possibilità di far cambiare la categoria dell'immobile da A1 ad A2. Difatti dovendo io acquistare lo stesso, mi piacerebbe poter usufruire dei vantaggi derivanti dall'acquisto della 1° casa, e quindi non pagare la tassa di registro al 10%, ma al 3% e conseguentemente non pagare l'ICI annuale essendo prima casa. Trattandosi di un appartamento in un palazzo che a mio modo di vedere ha ben poco della connotazione di un immobile di lusso, (l'agente immobiliare mi dice che questo rientra nella classe A1 solo perchè ha oltre 7 vani ed ha il portiere e l'ascensore) mi dispiacerebbe buttare soldi.
In effetti il frazionamento a ripensarci meglio mi farebbe risparmiare sulla tassa di registro, ma poi però avrei tutti gli anni i costi derivanti dalle 2 unità abitative, (ICI almeno su uno dei 2 appartamenti, la Tarsu, etc....
Grazie comunque per la rapida risposta.

 

[Bastimento]

ma poi però avrei tutti gli anni i costi derivanti dalle 2 unità abitative, (ICI almeno su uno dei 2 appartamenti

Nella fattispecie ICI, esistono almeno 3 sentenze di cassazione che trattano l'uso di unità contigue come abitazione principale, riconoscendo la esenzione ad entrambi. C'è però un però...
la n.25729 del 9/12/2009 così conclude:

... in tema di ICI il contemporaneo utilizzo di più u. catastali non costituisce ostacolo alla applicazione, per tutte, della aliquota agevolata prevista per l'abitazione principale (agevolaz. trasformatasi in esenzione ....) sempre che il derivato complesso abitativo utilizzato non trascenda la categoria catastale delle unità che lo compongono, .....

C'è quindi anche il rischio eventuale, se si dichiara di abitarle entrambe, di vedersi contestare nuovamente il cambio implicito di categoria di nuovo da A2 ad A1.