E' possibile stipulare un contratto di locazione ad uso abitativo di durata inferiore a 4 anni?

[enrikon]

[.................] Nulla vieta di accordarsi sui due, tre o quattro mesi prima.
Come vedi sono valide tutte le clausole sottoscritte ed aggiungo espressamente accettate, da una parte o dall'altra.

Bravo Antonello e grazie per aver risposto (benissimo) in mia vece.
Tanto per fare un esempio: le parti si possono accordare su un preavviso di disdetta più corto dei canonici (e legali) 6 mesi, ma non più lungo perchè questo andrebbe sicuramente a vantaggio del locatore e svantaggio del conduttore, per cui la clausola sarebbe facilmente impugnabile.

 

[acquirente]

Non esistono norme o articoli del codice civile che avvantaggiano il conduttore.
Enrikon ha detto "In quanto vige la norma che tutto ciò che va a pro del conduttore (qui visto come la parte debole) è sempre derogabile."
Le deroghe "richieste" e "non imposte" dal conduttore, salvo che non siano contro legge, se sono accettate dal locatore sono valide.
Capita anche che molte deroghe vengono dettate dal locatore ed il conduttore, nel rispetto della legge, le accetta.
Si dice che il conduttore abbia il legislatore a favore.
E solo un "si dice".
Lo spunto, mi sembra, sia nato dal fatto che il conduttore abbia fatto inserire la clausola dell'anticipata risoluzione del contratto rispetto alla scadenza naturale.
Rientra nella normalità.
E' previsto anche negli affitti commerciali (6+6 o 9+9).
Il primo comma dell'art. 27 della L. 27 luglio 1978, n. 392 recita che la durata delle locazioni deve essere di 6+6 o 9+9.
Il settimo comma dello stesso articolo prevede che: "è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore almeno seimesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione[/U]".
Ed anche sui sei mesi si può aprire un dibattito.
Nulla vieta di accordarsi sui due, tre o quattro mesi prima.
Come vedi sono valide tutte le clausole sottoscritte ed aggiungo espressamente accettate, da una parte o dall'altra.

chiarissimo.
grazie.

 

[james3]

Non mi trovo d'accordo su quanto detto. Cito l'art. giustamente riportato da Antonello il quale dice

è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione

L'articolo parla appunto di un preavviso di almeno 6 mesi pertanto significa che, contrariamente a quanto dice l'utente enrikon, si può pattuire un preavviso maggiore dei sei mesi, ma non inferiore! La parte lesa, come è facilmente comprensibile, in caso di recesso anticipato del conduttore, è di fatto il locatore che si trova risolto il suo contratto e con il preavviso di fatto si configura una sorta di penale a carico del conduttore che solo a fronte del preavviso potrà richiedere risoluzione anticipata del contratto. E' di fatto una concessione che il locatore fa al conduttore, a fronte di una penale, pertanto è sua facoltà stabilire se è possibile per il conduttore recedere anticipatamente dal contratto e con quale preavviso che comunque, come dice l'articolo sopracitato, non dovrà essere inferiore ai sei mesi.

Enrikon dice
Tanto per fare un esempio: le parti si possono accordare su un preavviso di disdetta più corto dei canonici (e legali) 6 mesi, ma non più lungo perchè questo andrebbe sicuramente a vantaggio del locatore e svantaggio del conduttore, per cui la clausola sarebbe facilmente impugnabile.

Il primo comma dell'art. 27 della L. 27 luglio 1978, n. 392 recita che la durata delle locazioni deve essere di 6+6 o 9+9.
Il settimo comma dello stesso articolo prevede che: "è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore almeno seimesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione".

 

[enrikon]

Il primo comma dell'art. 27 della L. 27 luglio 1978, n. 392 recita che la durata delle locazioni deve essere di 6+6 o 9+9.
Il settimo comma dello stesso articolo prevede che: "è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione".

E questa è la legge. Ok?
Poi ci sono le pattuizioni in deroga alla medesima.
Allora, qualora queste fossero a favore del conduttore (benchè non illegali, ovviously) la giurisprudenza insegna che - in caso di contenzioso - vengano ritenute accettabili dal giudice; mentre non risulta essere altrettanto vero il contrario, ossia il caso in cui il proprietario pretenda delle clausole in deroga alla legge che siano a suo proprio favore: in questo caso si entrerebbe in un terreno scivoloso e dalle garanzie pressochè nulle.
Che poi ci siano tanti proprietari che utilizzino questi sistemi nei propri contratti, è certamente vero, salvo poi trovarsi, davanti al giudice, con un pugno di mosche in mano.

 

[Antonio Troise]

Non mi trovo d'accordo su quanto detto. Cito l'art. giustamente riportato da Antonello il quale dice

è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione

L'articolo parla appunto di un preavviso di almeno 6 mesi pertanto significa che, contrariamente a quanto dice l'utente enrikon, si può pattuire un preavviso maggiore dei sei mesi, ma non inferiore! La parte lesa, come è facilmente comprensibile, in caso di recesso anticipato del conduttore, è di fatto il locatore che si trova risolto il suo contratto e con il preavviso di fatto si configura una sorta di penale a carico del conduttore che solo a fronte del preavviso potrà richiedere risoluzione anticipata del contratto. E' di fatto una concessione che il locatore fa al conduttore, a fronte di una penale, pertanto è sua facoltà stabilire se è possibile per il conduttore recedere anticipatamente dal contratto e con quale preavviso che comunque, come dice l'articolo sopracitato, non dovrà essere inferiore ai sei mesi.

Enrikon dice
Tanto per fare un esempio: le parti si possono accordare su un preavviso di disdetta più corto dei canonici (e legali) 6 mesi, ma non più lungo perchè questo andrebbe sicuramente a vantaggio del locatore e svantaggio del conduttore, per cui la clausola sarebbe facilmente impugnabile.

Il primo comma dell'art. 27 della L. 27 luglio 1978, n. 392 recita che la durata delle locazioni deve essere di 6+6 o 9+9.
Il settimo comma dello stesso articolo prevede che: "è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore almeno seimesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione".

 

[Antonello]

Ho visto contratti che indicavano perentoriamente i famosi 6 mesi di preavviso ed il conduttore ha comunicato al proprietario che sarebbe andato via alla fine del mese.
Se era stabilita una penale per anticipato recesso il proprietario ha incassato la penale e tutto si è risolto lì.
Chi invece non aveva stabilito una penale è andato in causa e ci ha pure rimesso le spese legali.
Vista la crisi, il buon senso induce a proporre contratti di affitto che non danneggino le parti ed è per questo che esistono le clausole che di comune accordo e senza alcuna costrizione vengono sottoscritte ed espressamente accettate.

 

[Limpida]

Queste società, banche comprese, di solito si intestano il contratto di affitto e poi mettono a disposizione l'immobile ai loro dipendenti trasfertisti o similari.
Nel contratto specificano al proprietario questo deteminato uso cui destineranno l'immobile.

Il contratto di foresteria é vero che non é regolamentato dalla legge 431,ma la legge stessa dice anche che gli immobili sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli art. 1571 e seguenti del codice civile, sono esclusi dall'applicazione della suddetta legge. Questo contratto rientra fra le cosidette "locazioni completamente libere ". L'inquilino, ovvero il conduttore deve essere una Società. Questo contratto, essendo soggetto all'applicazione delle sole norme del codice civile, scarsamente vincolanti, può essere concordato e definito solo dai singoli contraenti. Le stesse leggi finanziarie che si sono succedute, hanno sempre legittimato Il contratto ad uso foresteria, rendendo deducibile dal reddito aziendale, i canoni versati dalle imprese, a patto che i dipendenti delle aziende avessero trasferito la loro residenza anagrafica per motivi di lavoro. Per sicurezza non rimane altro che consultare un Commercialista sulla continuità di tale comportamento.