È possibile vendere un'immobile su cui vi è una riserva di proprietà?

[divinstage]

Salve,
espongo brevemente il mio situazione per avere un parere.

Tramite agenzia ho stipulato proposta per un'immobile in ristrutturazione da parte di impresa immobiliare. A questa è seguita controproposta, da me accettata, versando una come caparra confirmatoria, tramite assegno intestato all'impresa stessa.
Il tutto è stato regolarmente registrato presso Agenzia delle Entrate. Tra l'altro per mia volontà, dato che l'agenzia mi consigliava di andare direttamente al preliminare entro 20 giorni senza registrare nessuna atto.
In vista del preliminare (in cui dovrei versare altri k € + provvigione agenzia 3%+IVA) è emerso, tramite le visure del mio notaio, che l'impresa immobiliare non ha la piena ed esclusiva proprietà dell'immobile, ma bensì ne è venuto in possesso tramite atto stipulato con riserva di proprietà a favore del proprietario originario. Riserva ancora presente.
Questa cosa è stata omessa negli scritti della proposta e controproposta dove, anzi, era stato dichiarato dalla stessa impresa di avere la piena proprietà dell'immobile.
Alla mia accusa nei confronti dell'agenzia di scarsa trasparenza, questi hanno replicato che non erano al corrente della cosa e che l'abbiamo scoperto quando me.
Naturalmente cosa difficile a cui credere.

Fermo restando che a me l'immobile interessa, e che sia ormai a fine ristrutturazione, vi chiedo se, secondo il vostro parere, gli atti registrati abbiano ancora valore legale oppure se sia necessario stipulare una nuova proposta con i dati corretti.
Inoltre, come forma di maggior tutela, sarebbe sensato andare direttamente al rogito a lavori ultimati, senza preliminare, quando avranno il pieno possesso dell'immobile stesso?
Oppure, viste le circostanze di scarsa trasparenza, sia meglio defilarsi dalla compravendita cercando di non pagare provvigioni e con restituzione della caparra (cosa molto difficile)?

Grazie.

 

[Avv Luigi Polidoro]

Si tratta di un affare più complesso di quel che ti aspettavi, a causa della scarsa informativa della agenzia immobiliare.
Se davvero interessato all'immobile, consiglio di procedere ma avvalendoti immediatamente della assistenza di un legale che dovrà visionare non solo la contro proposta da te accettata ma, anche e soprattutto, la vendita con riserva della proprietà sottoscritta fra il tuo venditore e l'originario proprietario.
Oltre, naturalmente, al contratto / capitolato di appalto.
In caso contrario, qualora cioè per qualsivoglia ragione vi sia la volontà di non ricorrere al supporto legale, consiglio di abbandonare l'affare.

 

[Bagudi]

In caso contrario, qualora cioè per qualsivoglia ragione vi sia la volontà di non ricorrere al supporto legale, consiglio di abbandonare l'affare.

Il che potrebbe essere meno semplice di quello che sembra, comunque...

 

[divinstage]

Si tratta di un affare più complesso di quel che ti aspettavi, a causa della scarsa informativa della agenzia immobiliare.
Se davvero interessato all'immobile, consiglio di procedere ma avvalendoti immediatamente della assistenza di un legale che dovrà visionare non solo la contro proposta da te accettata ma, anche e soprattutto, la vendita con riserva della proprietà sottoscritta fra il tuo venditore e l'originario proprietario.
Oltre, naturalmente, al contratto / capitolato di appalto.
In caso contrario, qualora cioè per qualsivoglia ragione vi sia la volontà di non ricorrere al supporto legale, consiglio di abbandonare l'affare.

Grazie per la precisa risposta.
Ho già provveduto a contattare un legale di fiducia per valutare la soluzione più idonea.
Un motivo che accresce ulteriormente la mia sfiducia è l'opposizione, da parte dell'impresa, alla stipula della fideiussione a garanzia della caparra già versata e quella da versare al preliminare.
Da considerare che il rogito sarebbe fra circa 2 mesi e, nel caso, avrei trascritto il preliminare.
Mi chiedo però se, considerando la riserva e senza una delega da parte del proprietario originario (o almeno mai prodotta agli atti), tale impresa possa essere titolare di qualche titolo giuridico per disporre della vendita dell'immobile.

 

[francesca63]

Inoltre, come forma di maggior tutela, sarebbe sensato andare direttamente al rogito a lavori ultimati, senza preliminare, quando avranno il pieno possesso dell'immobile stesso?

Si, perché rischieresti meno soldi , ma bisognerebbe leggere quanto firmato, e l’atto precedente.
Penso che la riserva di proprietà verrà definita quando il costruttore pagherà le rate previste (o forse consegnerà un immobile al suo venditore, se è un’operazione più grande di un singolo appartamento), grazie ai soldi incassati dalla vendita a te: quindi se a rogito tu compri, e la riserva di proprietà non ci sarà più, tutto sarà ok.
Per questo devi approfondire, e capire cosa manca per “estinguere” la riserva di proprietà: per ora ti hanno promesso in vendita un bene altrui, cosa lecita, ma devi sapere come stanno le cose prima di versare altri soldi.
Poi con l’agenzia tratterei le provvigioni, perché la riserva di proprietà è un aspetto che non potevano non conoscere (chissà se è mala fede o semplice ignoranza).

 

[vincenzodadd22]

Nel contratto di vendita con riserva di proprietà le parti possono stipulare un contratto, stabilendo che l’acquirente provvederà al pagamento del bene in via dilazionata e, al contempo, che il medesimo possa divenire proprietario del bene citato, anche se ne ha già la materiale disponibilità, solo al momento del pagamento dell’ultima rata di prezzo.
L’aspetto fondamentale dello schema contrattuale in esame consiste quindi nel fatto che colui che si impegna ad acquistare il bene ne viene proprietario solo se ne paga l’intero prezzo, pur acquisendone la disponibilità precedentemente. L’istituto del contratto di vendita con riserva di proprietà è disciplinato nell’alveo più generale dei contratti di vendita.
Quindi, credo che l'impresa non abbia titolo per vendere l'immobile a meno che non dimostri chiaramente con documentazione alla mano che la riserva di proprietà sia stata sciolta.

 

[francesca63]

Quindi, credo che l'impresa non abbia titolo per vendere l'immobile a meno che non dimostri chiaramente con documentazione alla mano che la riserva di proprietà sia stata sciolta.

Per ora non può vendere, ma può (come ha fatto) , promettere in vendita: ovviamente prima dovrà diventare proprietario.
Si immagina che per il rogito (o con quei soldi) salderà le rate e potrà rogitare.

 

[plutarco]

Secondo me al momento l'impresa non può vendere. Inoltre ritengo, proprio a causa del comportamento tenuto dall'agenzia, che quest'ultima fosse perfettamente al corrente di tutto!

 

[PyerSilvio]

.

Si tratta di un affare più complesso di quel che ti aspettavi, a causa della scarsa informativa della agenzia immobiliare.
Se davvero interessato all'immobile, consiglio di procedere ma avvalendoti immediatamente della assistenza di un legale che dovrà visionare non solo la contro proposta da te accettata ma, anche e soprattutto, la vendita con riserva della proprietà sottoscritta fra il tuo venditore e l'originario proprietario.
Oltre, naturalmente, al contratto / capitolato di appalto.
In caso contrario, qualora cioè per qualsivoglia ragione vi sia la volontà di non ricorrere al supporto legale, consiglio di abbandonare l'affare.

A me sembrano due pessimi consigli Luigi,

Tanto quello di abbandonare l'affare quanto quello di ricorrere all'avvocato.

Con tutto il rispetto e la simpatia sono due suggerimenti davvero fondati sul nulla.

La bonta' di un prodotto, non ha nulla a che vedere con chi ne detiene il titolo;
Che si chiami Giovanni o Francesco, le caratteristiche del bene non cambiano.

Mentre va da se', che l'avvocato della parte acquirente, pardon.. il notaio, non potra' stipulare il contratto di trasferimento, in mancanza dell'allineamento necessario per procedere.

Scompenso, che nella sua eventualita', cagionerebbe maggior danno per i venditori, considerato che niente rogito, uguale niente soldi da incassare.

Se le cose, dovessero funzionare davvero come qui e' stato da piu' parti sostenuto, allora sono illecite o quantomeno da considerarsi "losche", la maggior parte degli scambi che invece ritualmente avvengono, dai secoli dei secoli.

In ordine sparso,
Le vendite di cose altrui,
le cessioni e le circolazioni di contratti preliminari.
Quelle derivanti da permute, che invece sono addirittura risalenti a sistemi economici "primitivi".

Le vendite o i preliminari di nuova costruzione o "su carta", che invece da sempre avvengono, per oggetti non ancora identificati.
Le vendite di case libere, gravate da usufrutto, che resta un titolo vendibile a chiunque, indipendentemente dagli attori del contratto.
Oppure, quelle derivanti da successione, che neanche sarebbero possibili, senza le contestuali prassi che avvengono il giorno stesso del rogito.

Se tanto ci da' tanto, allora bisogna darsela a gambe sbbandonando
l'affare, oppure ricorrere all'avvocato, mica che la zia Mafalda, non voglia procedere con le prassi di accettazione.

 

[brina82]

A me sembrano due pessimi consigli Luigi,

Tanto quello di abbandonare l'affare quanto quello di ricorrere all'avvocato.

Con tutto il rispetto e la simpatia sono due suggerimenti davvero fondati sul nulla.

La bonta' di un prodotto, non ha nulla a che vedere con chi ne detiene il titolo;
Che si chiami Giovanni o Francesco, le caratteristiche del bene non cambiano.

Mentre va da se', che l'avvocato della parte acquirente, pardon.. il notaio, non potra' stipulare il contratto di trasferimento, in mancanza dell'allineamento necessario per procedere.

Scompenso, che nella sua eventualita', cagionerebbe maggior danno per i venditori, considerato che niente rogito, uguale niente soldi da incassare.

Se le cose, dovessero funzionare davvero come qui e' stato da piu' parti sostenuto, allora sono illecite o quantomeno da considerarsi "losche", la maggior parte degli scambi che invece ritualmente avvengono, dai secoli dei secoli.

In ordine sparso,
Le vendite di cose altrui,
le cessioni e le circolazioni di contratti preliminari.
Quelle derivanti da permute, che invece sono addirittura risalenti a sistemi economici "primitivi".

Le vendite o i preliminari di nuova costruzione o "su carta", che invece da sempre avvengono, per oggetti non ancora identificati.
Le vendite di case libere, gravate da usufrutto, che resta un titolo vendibile a chiunque, indipendentemente dagli attori del contratto.
Oppure, quelle derivanti da successione, che neanche sarebbero possibili, senza le contestuali prassi che avvengono il giorno stesso del rogito.

Se tanto ci da' tanto, allora bisogna darsela a gambe sbbandonando
l'affare, oppure ricorrere all'avvocato, mica che la zia Mafalda, non voglia procedere con le prassi di accettazione.

Scusa Pyer ma come fai a sconsigliare un Avvocato in una situazione simile? Gi acquirenti "normali" non sono come te esperti di queste situazioni, o avvezzi al rischio! Farsi seguire da un legale, in questa situazione, mi pare il minimo.

Il problema fondamentale è capire quando l'impresa intenda saldare la proprietà, e con quali somme soprattutto.