È possibile vendere un'immobile su cui vi è una riserva di proprietà?

[divinstage]

Ringraziando tutti per le risposte, capisco le prassi e la pratica quotidiana, ma restano alcuni fatti poco trasparenti:

- il venditore nella proposta ha dichiarato di avere IN QUEL MOMENTO la piena proprietà dell'immobile. Ammettendo il falso, dato che in realtà vi è una riserva in essere a favore di un soggetto terzo, mai menzionato;

- il venditore si rifiuta di fornire una fideiussione, da me richiesta, sulle caparre confirmatorie in quanto non è una nuova costruzione, bensì una ristrutturazione con cambio di destinazione d'uso;

- questi atti sono stati regolarmente registrati all'agenzia dell'entrate, dichiarando quindi il falso;

Ora, sicuramente avranno la proprietà al rogito estinguendo la riserva, ma il problema restano le caparre. Sto dando soldi a chi in realtà non mi fornisce fideiussioni e mi ha detto il falso, dichiarando di avere la piena proprietà dell'immobile.

In base a queste premesse, considerando che fare compravendite di case non sia il mio lavoro, dubitare mi sembra lecito, e tutelarsi, tramite chi conosce meglio di me il diritto immobiliare, mi sembra doveroso.

Rimane la mancanza di professionalità di chi mi ha proposto l'immobile e ha stilato la proposta. Se fosse stata fatta menzione della riserva avrei sicuramente valutato meglio l'acquisto, facendo visionare le carte da un notaio di fiducia. Cosa che forse, mio errore, avrei dovuto comunque fare.

Mancanza di professionalità che si è perpetrata nel tempo in quanto l'agenzia mi ha detto di non essere al corrente della riserva. Naturalmente è emerso, tramite il mio notaio, che ne fossero perfettamente a conoscenza, spingendolo a contattare il notaio del venditore per sistemare la cosa.

Ora, dato che lo reputo un buon affare e che lo stato dei lavori per il mio immobile sia molto avanzato, credo possa essere intelligente, e maggiormente tutelante, andare direttamente al rogito.

Se sono interessati a chiudere, e considerando che di questo periodo non prenderebbero mai la somma da me proposta, forse faranno le cose in regola e più velocemente possibile.

 

[francesca63]

Rimane la mancanza di professionalità di chi mi ha proposto l'immobile e ha stilato la proposta. Se fosse stata fatta menzione della riserva avrei sicuramente valutato meglio l'acquisto,

Questo secondo me è l’aspetto peggiore.
Nel senso che il venditore ha tutto l’interesse ad andare a rogito, e penso che la cosa si possa chiudere senza grossi problemi. Anche se a questo punto approfondire è doveroso.
Ma l’agenzia è imperdonabile (lo dico da ex, le agenzie poco serie screditano tutta la categoria), e tratterei molto sulle provvigioni , visto che non le hai ancora pagate, saldando solo al rogito.

 

[Lin0]

... dato che lo reputo un buon affare...

Se lo dici tu...
Io però aspetterei a dire che è un buon affare, perché è la stessa frase che usano quelli che poi restano impantanati in grosse perdite di soldi

 

[PyerSilvio]

Questo secondo me è l’aspetto peggiore.
Nel senso che il venditore ha tutto l’interesse ad andare a rogito, e penso che la cosa si possa chiudere senza grossi problemi. Anche se a questo punto approfondire è doveroso.
Ma l’agenzia è imperdonabile (lo dico da ex, le agenzie poco serie screditano tutta la categoria), e tratterei molto sulle provvigioni , visto che non le hai ancora pagate, saldando solo al rogito.

Per me invece la fai piu' grave di quella che e'.

Facendo pure troppe questioni di principio.
Come acqua mischiata con olio, questioni di principio ed affari, sono due elementi che non si legano tra loro.

Mentre invece fai molto bene, a mantenere la tua attenzione, sulla bonta' dell'affare.

Circostanza, che molto probabilmente, resta determinata proprio dalla presenza di quel gravame.

Sparare sul pianista, ovvero prendertela andando a testa bassa contro l'intermediario, non e' la cosa piu' intelligente da fare.

Considerato, che e' proprio il mediatore, il tramite che ti conduce al rogito e ti "consegna" sul piatto il venditore che, non a caso, si concede.

Il rogito e' la stanza dei bottoni.
Il luogo dove si regolano tutti i conti.

Scelto dall'acquirente nella cura del proprio legittimo interesse.

Per questo effetto, piu' amici avrai attorno a te, maggiore sara' la tua forza.

Prima del rogito, tutto puo' accadere.
Chiacchiere, trasparenze, correttezze, carte e carteggi, registrati, autenticati o trascritti che siano, vengono sostituiti o, per meglio dire completamente annullati dal contratto definitivo, che gli cade sopra con lo stesso effetto di una lapide.

Posto ,che il mio pensiero, e' quello che il mediatore sia stato in buona fede.
Male indotto dal venditore che resta il soggetto responsabile.
Che, con tutta probabilita', versa in uno stato di necessita', cagionato dall'errore o dal torto, commesso o subito, dall' obbligazione contratta precedentemente.

Diversamente, le dinamiche di questa compravendita, poserebbero su un piano piu' tranquillo e consueto.

Cosi' pure si spiega, l'ostruzione nel rilascio delle garanzie fidejussorie che hai richiesto, tra l'altro superflue, nel caso in cui il fabbricato si trovi in avanzato stato di conclusione.
Oltre al fatto, questo puramente logico, di come sia perfettamente inutile, cercare di ricavare sostanza, da spremere da un limone gia' bello che consumato.

Mio pensiero, fondato sul fatto che se il mediatore avesse saputo della condizione del venditore, giuocoforza ti avrebbe riservato una maggior tutela, ricercando la tua complicita', atteso che in un tale contesto, i quattrini a lui spettanti da ogni parte e che consentono la conclusione dell'affare, provengono da te.

Ma pure che ne fosse stato a conoscenza.
Non appare una circostanza da stracciarsi le vesti piu' di tanto.

L'aver tutelato un venditore, contro il proprio stesso interesse, per scongiurare il rischio, tra l'altro niente affatto raro, di farne una facile preda per gli attacchi degli speculatori piu' spregiudicati, che in nome della trasparenza, possono agire indisturbati e avvantaggiati.

Ecco, che in un tale contesto, un consiglio come quello di Francesca, di infierire sul mediatore reo di equidistanza, lascia tutto il tempo che trova.

Mentre sul piano della "ratio", desta invece enormi perplessita', sul piano dell'aritmetica.
Ovvio, che un eventuale "intervento ritorsivo", trarrebbe maggiore effetto esercitato sul saldo prezzo, piuttosto che sulle percentuali di mediazioni.

Avessero incassato, oppure fatto incassare piu' caparre per la stessa casa, configurando una truffa, allora avresti le tue ragioni.

Ma lo stesso principio, avviene tutti i giorni nelle più svariare modalita', per consentire il buon esito delle transazioni.
Come l'intervento della banca, che riscuote al rogito il proprio capitale cancellando contestualmente e non un minuto prima, le iscrizioni che gravano sull'immobile.
Non per questo, che la parte acquirente deve sindacare o pretendere il contratto, stipulato tra la banca e il venditore.

Cosi' come accade, quando ad intervenire all'atto, sia un usufruttuario o l'amministratore del condominio, che con la mano destra prendono l'assegno circolare e con quella sinistra, rilasciano quietanza.

Nel finale, invece di fare inutili questioni di eo di andar piagnucolando inutilmente dagli avvocati, meglio faresti a convocare da subito il rogito.

Dove non e' da escludersi l'eventualita', che il titolare del diritto che grava sull'immobile che stai acquistando, intervenga al rogito nella tutela del suo interesse, per riscuotere e sgravare il bene, incassando una parte proveniente dal ricavato della vendita.

Soldi che sono di proprieta' del venditore.

Che come tutti gli altri attori citati, ha pure lui tutto il diritto, di proteggersi e difendersi, perfino con le unghie e con i denti perche' ovviamente, sta nella logica delle cose farlo, se e quando, si versa in uno stato di necessita'.

La stessa logica che viene adottata nel diritto penale.
Dove alla persona indagata, la legge consente all'imputato il diritto di mentire, se e quando questo serva, nell'esercizio universale della propria tutela.

Senza questo principio, in nome della vostra trasparenza, allora chiunque si trovi in una condizione di necessita', dovrebbe mettersi in ginocchio a subire colpi che arrivano da tutte le parti, aspettando il colpo di grazia.

 

[francesca63]

@PyerSilvio come la fai lunga...
Il mediatore in buona fede ?
E che, fai fare una proposta per un immobile senza aver letto l’atto di provenienza ?
Non poteva non sapere, e , sapendolo, non poteva non dirlo.

Non faccio nessuna questione di principio: il mediatore deve dire quello che sa, se non lo dice, sbaglia. Io un mediatore così non lo vorrei più come “alleato”, come dici tu, farei più volentieri senza di lui.

Io non vedo tutta questa condizione di bisogno o difficoltà del venditore: ha fatto un’operazione pagando a rare, invece di chiedere un mutuo..mi pare un’ottima scelta.
La vendita secondo me andrà in porto senza grossi problemi, non è una situazione così strana (a meno che ci siano altri aspetti a noi non noti).

Mal’acquirente aveva tutto il diritto di conoscere la stato delle cose prima di firmare.

 

[PyerSilvio]

come la fai lunga...

..Perche' utilizzo tanti spazi Francy..
Non mi piace scrivere tutto attaccato.

Cmq per fartela piu breve, il mediatore non poteva occultare circostanze, che sono di dominio pubblico.
Una volta consegnato l'atto che doveva fare..?
Tirare fuori la chitarra o il modulo della proposta...?

 

[divinstage]

Per me invece la fai piu' grave di quella che e'.

Facendo pure troppe questioni di principio.

...

Tutto molto bello.
Nessun principio e nessuno si lagna.

Si parla di soldi e di affari. Soldi che, se permetti, tanti o pochi che siano, sono i miei risparmi. Affari che, se permetti, non deve fare solo chi vende o media.

La fiducia nel mediatore, che c'era, è venuta meno. Sapeva e non ha detto, ottenendo intanto la firma.
La trasparenza del venditore è discutibile. Sapeva e, dichiarando il falso, dimostra di essere in mala fede e di non avere sostanzialmente liquidità, o di averne estremamente bisogno.
Il mio notaio che ha letto le carte vere e dicendomi "attenzione", viene tacciato dal mediatore come chi mi stia malconsigliando nell'affare.

Insomma, come già detto da altri, quasi sicuramente andrò in fondo con l'acquisto ma, averlo saputo prima, girala come vuoi, avrebbe avuto due effetti: non andare avanti all'inizio oppure mi avrebbe fatto offrire decisamente meno nella proposta.
Speculo io? No, qui sono l'unico che deve pagare tutti e, se permetti, gli altri non hanno brillato di correttezza e trasparenza.

 

[Lin0]

..Perche' utilizzo tanti spazi Francy..
Non mi piace scrivere tutto attaccato.

Cmq per fartela piu breve, il mediatore non poteva occultare circostanze, che sono di dominio pubblico.
Una volta consegnato l'atto che doveva fare..?
Tirare fuori la chitarra o il modulo della proposta...?

Eh si, poveretto prende troppo poco per dire al potenziale acquirente quelle 4 cose che dovrebbe dirgli che lavoro di fatica quello del mediatore, con tutte le responsabilità che ha dovrebbe guadagnare quanto un parlamentare come minimo . Però l'importante è sorridere e fare il simpaticone.

 

[francesca63]

..Perche' utilizzo tanti spazi Francy..
Non mi piace scrivere tutto attaccato.

Cmq per fartela piu breve, il mediatore non poteva occultare circostanze, che sono di dominio pubblico.
Una volta consegnato l'atto che doveva fare..?
Tirare fuori la chitarra o il modulo della proposta...?

Che ne sai che avesse consegnato l’atto ?
E poi, visto che la proposta la compila lui, avrebbe dovuto scrivere la situazione reale , ovvero ti vendono una casa che non è ancora di proprietà.
Non era difficile.

 

[Lin0]

@PyerSilvio in realtà lavora di notte, o fa il giustiziere o lo squillo.