Ecco cosa cambia per i Notai e la compravendita immobiliare dal 1 luglio 2010

[infante]

Se i vani esistono nella realtà e nelle planimetrie, l'uso degli stessi in maniera non "rispondente" non annullano l'atto.
Come detto prima, posso utilizzare il ripostiglio come studiolo, il salone come camera da letto o viceversa.
Se utilizzo la cantina come cucina o come laboratorio per gli hobby è una mia libera scelta.
E' logico che parliamo di cantina collegata all'appartamento principale.
Diverso è se la cantina o il vano non è collegato all'appartamento.

Ciao. Intanto grazie a te e tutti per le risposte su questo argomento cosi' di scottante attualita'. Mi trovo in situazione analoga. Il mio appartamento ha (aveva) una cantina adiacente alla cucina (separate da un tramezzo) che la precedente proprietaria ha unito alla cucina stessa per ampliarla. La modifica non e' mai stata riportata al catasto ed io, nel 2002, acquistai gia' in questo stato. Cosa posso fare? E' una modifica che potrebbe portare alla nullita' della vendita che vorrei (dovrei) effettuare a breve?
Grazie!

 

[Bastimento]

Ciao. Intanto grazie a te e tutti per le risposte su questo argomento cosi' di scottante attualita'. Mi trovo in situazione analoga. Il mio appartamento ha (aveva) una cantina adiacente alla cucina (separate da un tramezzo) che la precedente proprietaria ha unito alla cucina stessa per ampliarla. La modifica non e' mai stata riportata al catasto ed io, nel 2002, acquistai gia' in questo stato. Cosa posso fare? E' una modifica che potrebbe portare alla nullita' della vendita che vorrei (dovrei) effettuare a breve?
Grazie!

Direi che da domani prima della vendita dovrà essere regolarizzato catastalmente il tutto: allego per questo l'art. di 24ore.

La planimetria entra nel rogito - Il Sole 24 ORE

Il tuo quesito però è più complesso: regolarizzare intestazioni catastali non corrette per non recepimento di atti, successioni ecc, è una cosa.

Comunicare variazioni planimetriche effettuate in corso lavori, che non modificano il nr di vani fiscali e la cubatura non dovrebbe essere un problema, non essendo stato commesso illecito od evasone fiscale.

Ma se si ingloba una cubatura considerata in precedenza come cantina e così nota a catasto, di fatto si configura una distorsione urbanistica; per regolarizzarla basta la comunicazione (= condono di fatto, mascherato) o bisogna aspettare una legge di condono effettivo ed esplicito?

Comincio a sospettare che chi urlava al condono edilizio prossimo venturo, si riferisse proprio a queste situazioni; di fatto non vedo come si possa oggi uscirne, per applicare il nuovo regolamento, se non con una sanatoria di tutto quanto verrà comunicato a catasto.
Così entrerà il modesto abuso della cantina di infante e chi sa quante porcherie più consistenti.

 

[Antonello]

Ciao. Intanto grazie a te e tutti per le risposte su questo argomento cosi' di scottante attualita'. Mi trovo in situazione analoga. Il mio appartamento ha (aveva) una cantina adiacente alla cucina (separate da un tramezzo) che la precedente proprietaria ha unito alla cucina stessa per ampliarla. La modifica non e' mai stata riportata al catasto ed io, nel 2002, acquistai gia' in questo stato. Cosa posso fare? E' una modifica che potrebbe portare alla nullita' della vendita che vorrei (dovrei) effettuare a breve?
Grazie!

Quale è l'altezza della cantina?

 

[infante]

Quale è l'altezza della cantina?

La cantina e' alta 3 metri, come tutto il resto dell'appartamento. Si trova(va) esattamente alle spalle della cucina. C'e' da dire che c'e' pure una piccola finestrella (30x30) che in pianta non risulta e che, anche questa, e' stata aperta chissa' da chi e chissa' quando... Diciamoci la verita', avrei dovuto insistere di piu' all'epoca dell'acquisto affinche' mi venisse consegnata una casa che rispondesse alle planimetrie, ma all'epoca ero giovane ed inesperto

Aggiunto dopo 8 minuti :

Ma se si ingloba una cubatura considerata in precedenza come cantina e così nota a catasto, di fatto si configura una distorsione urbanistica; per regolarizzarla basta la comunicazione (= condono di fatto, mascherato) o bisogna aspettare una legge di condono effettivo ed esplicito?

Avevo risposto ma non trovo piu' il messaggio, mi sa che ho fatto un po' di confuisione perche' non conosco molto bene questo forum.
Cmq... Grazie per la puntuale e precisa risposta. In effetti la cantina e la cucina erano adiacenti e alla cantina si accedeva tramite una porta che era dentro casa (almeno cosi' risulta dalla planimetria). In effetti potrei anche ripristinare il tramezzo che in origine divideva i due ambienti, magari facendo una parete in cartongesso che costerebbe pure meno della muratura... e sicuramente meno di una sanatoria. Sara' poi il nuovo proprietario a decidere se lasciare la cucina (nel senso del mobile) dentro alla cantina o se abbattere il tramezzo di cartongesso per avere nuovamente una cucina degna di tale nome. Ma magari neanche serve per i motivi che hai detto tu, e cioe' non ho aumentato la cubatura, ma semplicemente cambiato la destinazione d'uso ad un ambiente che gia' faceva parte della casa...

 

[Antonello]

In catasto la casa e la cantina hanno lo stesso subalterno o subalterni differenti?

 

[infante]

In catasto la casa e la cantina hanno lo stesso subalterno o subalterni differenti?

Stesso subalterno. Ci sono speranze?

 

[Bastimento]

Stesso subalterno. Ci sono speranze?

Dicendo che hanno stesso subalterno intendi dire che è censita solo l'abitazione in categoria A..., mentre la cantina è rappresentata sulla piantina catastale come accessorio dell'appartamento, e quindi è stata computata per 1/3 di vano sul totale dell'abitazione? Non ha quindi un accatastamento in C/2?

 

[infante]

Dicendo che hanno stesso subalterno intendi dire che è censita solo l'abitazione in categoria A..., mentre la cantina è rappresentata sulla piantina catastale come accessorio dell'appartamento, e quindi è stata computata per 1/3 di vano sul totale dell'abitazione? Non ha quindi un accatastamento in C/2?

Si', dalla visura catastale che ho fatto il mese scorso risulta solo la categoria a/4 e niente altro. Per la cantina non ci sono subalterni, ne' altre indicazioni. La consistenza risulta essere 4 vani, anche se in effetti la casa e' composta da cucina, la famosa cantina, due camere da letto e un bagno (quindi 5 vani, a meno che il bagno non sia considerato un vano... boh). Per il discorso del computo per 1/3 non so cosa risponderti La cosa certa e' che non ci sono c/2 ne' niente altro oltre all' A/4.

 

[Bastimento]

Il catasto ha un modo particolare di conteggiare i vani: ogni stanza (di dimensioni normali) conta 1 vano: cucinino, bagno, cantina, eventuale entrata, ripostiglio, sono considerati accessori e contano ciascuno per 1/3 di vano.

Dalla tua descrizione sembra che la cucina avesse una dimensione sufficiente per essere contata come 1 vano. La somma quindi verrebbe: 2 vani + 1 cucina + 2/3 (bagno e cantina) = 3+2/3. Con l'arrotondamento porta a 4 vani.
E fin qui non ci piove. Quanto alle speranze adesso posso solo aggiungere una considerazione/opinione: un tecnico ti potra meglio indirizzare. Se non salta fuori una difformità urbanistica non sanabile, dal punto di vista catastale non sembra vengan fuori elementi che facciano emergere una diversa rendita fiscale, quindi col catasto non dovresti avere grossi problemi.

 

[infante]

Dalla tua descrizione sembra che la cucina avesse una dimensione sufficiente per essere contata come 1 vano. La somma quindi verrebbe: 2 vani + 1 cucina + 2/3 (bagno e cantina) = 3+2/3. Con l'arrotondamento porta a 4 vani.

Mah, non so quali possano essere delle dimensioni normali per una cucina per contare come vano intero Diciamo che da pianta la cucina e' di circa 8mq. C'e' da dire che ho scordato di elencare un corridoio piuttosto esteso che fara' altri 8/9mq

E fin qui non ci piove. Quanto alle speranze adesso posso solo aggiungere una considerazione/opinione: un tecnico ti potra meglio indirizzare. Se non salta fuori una difformità urbanistica non sanabile, dal punto di vista catastale non sembra vengan fuori elementi che facciano emergere una diversa rendita fiscale, quindi col catasto non dovresti avere grossi problemi.

Ti ringrazio per il parere! Forse allora e' il caso che mi metta in contatto con un qualche perito della zona per farmi fare una stima della situazione. Pero' sicuramente sono molto rincuorato