Esercita il diritto di prelazione e il venditore non vende più

[catia]

Chiedo un parere a tutti i colleghi, dopo una trattativa durata circa un anno per l'acquisto di un terreno con colonica annessa, raggiunto l'accordo tra venditore e compratore, si è dovuto chiedere se fosse interessato all'acquisto un coltivatore diretto confinante con diritto di prelazione. Il coltivatore ha risposto che è interessato all'acquisto a questo punto il venditore ha detto no io a lui non vendo.
E io ripeto un anno di trattative dopo tante vicissitudini che non sto ad elencare, due anni di pubblicità per vendere l'immobile, che non era certo cosa appetibile. Come mi devo comportare? Devo subire tutto quanto senza prendere un centesimo?
Grazie a tutti

 

[studiopci]

Purtroppo penso che se non riesci nel convincere il venditore , non potrai fare altro in presenza di diritto di prelazione . Fabrizio

 

[MauryMaxx]

Capisco benissimo il tuo disappunto ma credo che sei davvero in un vicolo cieco... la prelazione non è scavalcabile, e se tra le parti c'è maretta (e direi che è così) l'affare difficilmente andrà in porto

 

[Tobia]

la prelazione non è scavalcabile

in questo caso sarebbe superabile:
basterebbe vendere la casa e affittare il terreno per luuuuungo tempo.
La prelazione dell'inquilino precede ed annulla la prelazione del confinante.

L'inquilino tra circa un paio d'anni può esercitare il suo diritto d'acquisto ad un prezzo prefissato senza nulla chiedere al vicino.

Mi dispiace solo constatare che ciò non è applicabile a questo caso perchè avete già manifestato l'intenzione d'acquistare quel terreno, quindi il vicino potrebbe appellarsi e denunciare questo "tentativo di saltare una prelazione"

 

[Wile]

in questo caso sarebbe superabile:
basterebbe vendere la casa e affittare il terreno per luuuuungo tempo.
La prelazione dell'inquilino precede ed annulla la prelazione del confinante.

L'inquilino tra circa un paio d'anni può esercitare il suo diritto d'acquisto ad un prezzo prefissato senza nulla chiedere al vicino.

Mi dispiace solo constatare che ciò non è applicabile a questo caso perchè avete già manifestato l'intenzione d'acquistare quel terreno, quindi il vicino potrebbe appellarsi e denunciare questo "tentativo di saltare una prelazione"

E' piu' che applicabile, invece.
Per quanto riguarda la casa, se non e' pertinenziale al fondo (si e' fatto il cambio d'uso da rurale ad urbana, non vorrei sbagliare sulla reale necessita', dovrebbe essere vendibile "a prescindere") non esiste prelazione. Per il fondo, l'affittuario (che dev'essere un coltivatore diretto) dopo due anni ha il diritto di acquistare con diritto di prelazione su qualsiasi confinante. Non esiste nessun "tentativo" di saltare la prelazione del confinante, in quel caso non c'e' piu' e basta, come previsto dalla legge.
Prelazione Agraria
Notare anche che in caso di eventuale permuta la prelazione non e' efficace. A meno che la permuta non manifesti l'intenzione di scavalcare la prelazione (es. compro una casa e poi la do' in permuta per il terreno), in questo caso si'.
E anche le il confinante non e' un coltivatore diretto ma un imprenditore agricolo. Controllare in CCIAA la sua posizione.
Poi, la prossima volta, prima fare compromesso, poi avvertire confinante. In quel caso il venditore e' OBBLIGATO a vendere a uno dei due. Forse meno "fair play", ma almeno il contratto e' al sicuro e perfettamente legale.

 

[Pil]

Ma la provvigione, se la volontà di concludere a certe condizioni economiche era stata raggiunta e non era subordinata ad altro, non è dovuta ?

 

[Wile]

Ma la provvigione, se la volontà di concludere a certe condizioni economiche era stata raggiunta e non era subordinata ad altro, non è dovuta ?

Come tu m'insegni, non basta la volonta' di concludere delle parti, occorre il risultato (compromesso) per ottenere il diritto alla mediazione.
In mancanza di un contratto obbligatorio per le parti, quindi, no.
Doveva fare il compromesso tra i due e SOLO DOPO informare il coltivatore, come previsto dalla legge.
La legge infatti prevede che il confinante venga avvertito della vendita tramite R/R con la copia del compromesso stipulato. Dalla data di ricevimento decorrono i tempi per far valere il diritto di prelazione ed acquistare al prezzo indicato. In mancanza di cio', ha il diritto di ricorrere entro un anno al Tribunale per l'assegnazione forzosa al prezzo di rogito del terreno.

In questo modo tutti e tre erano obbligati e lei aveva diritto alla provvigione.

E' stata sbagliata la procedura per un "eccesso" di correttezza. La mediatrice, purtroppo, avrebbe dovuto subito (far) notare la possibilita' di prelazione e l'eventualita' di acquisto del vicino "antipatico". Alla (eventuale) risposta del venditore si sarebbe poi regolata di conseguenza, scegliere se mandare a monte tutto o "incastrarlo" secondo legge.

 

[geofin.service]

E' successo ad un mio parente che insieme all'acconto ha pagato comunque la provvigione, ma poi gli è stato restituito tutto con gli interessi, in quanto il coltivatore che ha esercitato la prelazione è stato informato che se accettava doveva accollarsi anche tutte le spese connesse all'acquisto compresa la provvigione.

 

[Pil]

Se l'accordo era raggiunto e sottoscritto, varrebbe la pena sottoporre questo documento alla attenta lettura di un legale....la procedura per l'esercizio della prelazione avrebbe cambiato non le condizioni economiche dell'accordo ma la titolarità del diritto all'acquisto...

 

[catia]

Grazie per le tante risposte ma le cose sono molto più complesse:
1 - sono stata io a sollevare il problema che ci potesse essere un coltivatore con diritto di prelazione e io l'ho individuato
2 - siamo andati dal notaio per fare il compromesso e per un equivoco tra le parti circa la caparra non è stato firmato (sfiducia tra le parti per sintetizzare)
3 - più di una volta le parti hanno pattuito accordi tra di loro senza il mio intervento provocando solo confusione nonostante io abbia continuamente telefonato ad ambedue per sollecitare di incontrarsi in agenzia. Mi hanno messo in condizioni di non poter lavorare.
4 - ho capito che il venditore sapeva del coltivatore diretto e sospettava che fosse interessato ha sfruttato il mio lavoro con la speranza che non esercitasse il suo diritto