Come sono inquadrati gli Agenti Immobiliari e le Agenzie Immobiliari francesi?
Per diversi motivi ho dovuto fare una ricerca e vi riporto quello che ho trovato.
Aspetto le dovute rettifiche/correzioni dai colleghi che conoscono e operano col mercato francese
In Francia, tutte le transazioni relative agli immobili sono oggetto di un atto autentico.
All'inizio, l'acquirente effettua liberamente la sua ricerca. Quando ha trovato l'immobile che corrisponde alle sue aspettative, firma con il venditore un compromesso di vendita, chiamato generalmente "precontratto di vendita", che determina il prezzo e le condizioni della transazione. Qualche settimana dopo, questo contratto diventa definitivo: viene firmato presso un notaio che lo autentifica.
Il notaio redige il precontratto di vendita e verifica che il venditore abbia fornito tutti i documenti previsti dalla legge francese, in particolare: la metratura esatta dell'immobile (legge Carrez) se questo fa parte di un condominio, il certificato di presenza o meno di amianto, di parassiti, di piombo...
Al momento della firma del precontratto, si chiede di versare un deposito cauzionale pari in genere al 10% dell'importo totale. Questa somma viene recuperata alla firma dell'atto di vendita definitivo presso il notaio. Il pagamento va effettuato a mezzo assegno o bonifico all'ordine del conto vincolato del notaio.
Una volta firmato il precontratto di vendita, si dispone di un tempo di riflessione di sette giorni completi, a decorrere dal giorno successivo alla prima presentazione a domicilio della copia originale. A partire da questa data, il contratto non può essere modificato, tranne in caso di condizione sospensiva classica.
Per tutte queste ragioni, si consiglia vivamente agli acquirenti non residenti in Francia di essere accompagnati da un agente immobiliare.
In Francia, l'attività degli agenti immobiliari è rigorosamente regolamentata da una legge del 1970 (legge Hoguet). Questa lege impone, in particolare, la detenzione di una carta professionale, la sottoscrizione di un'assicurazione responsabilità civile e una garanzia finanziaria.
Gli onorari degli agenti immobiliari sono liberi ed equivalgono generalmente ad una percentuale del prezzo percepito dal venditore. Sono interamente a carico dell'acquirente.
Se si desidera acquistare l'immobile di un “privato”, generalmente si sottoscrive una proposta d'acquisto.Se si desidera acquistare l'immobile di un'impresa normalmente si stipula direttamente il compromesso. In entrambi i casi è' sufficiente un acconto del 5% o del 10%.In ogni caso l'assegno di prenotazione viene versato come “deposito di garanzia” e va intestato al notaio che si occuperà della pratica od alla banca designata (solo in alcuni casi al costruttore).
La cosa molto importante da sottolineare è che, l'assegno, una volta versato, rimane indisponibile e non cedibile sino al momento del rogito. In pratica l'assegno è bloccato sino alla conclusione ed al buon esito dell'acquisto. Ciò permette di acquistare in tutta tranquillità e con le massime garanzie di legge. Infatti l'assegno versato viene restituito all'acquirente nel caso in cui:
• Mancato rispetto del preliminare di vendita
• Se il prezzo di vendita fosse superiore del 5% a quello preventivato
• Se l'eventuale mutuo bancario non viene concesso
• Quando l'immobile non e' corrispondente a quello descritto.
• Gravi e sopravvenute motivazioni indipendenti dalla volontà del proprietario impediscono la vendita.
Le garanzie e le leggi
Le leggi che regolano l'acquisto di un immobile in Francia sono nettamente più chiare ed evolute di quelle Italiane ed a completa tutela dell'acquirente.
Perciò l'acquisto di un immobile è una pratica garantita, e , se fatta attraverso professionisti non comporta alcun rischio. Inoltre se si tratta di acquisto di immobili nuovi la casa è garantita con polizze assicurative per:
• 10 anni contro i danni strutturali
• 2 anni per i vizi apparenti (tubature, condutture elettriche, ecc.)
• 1 anno per i difetti di costruzione
Esiste anche una legge che impone al costruttore di garantire la “fine lavori” in caso di vendita di immobile in costruzione. In questo modo , in qualunque caso, compreso il fallimento del costruttore, la casa viene ugualmente terminata e consegnata; così come esiste una legge che impone l'esatto calcolo dei metri quadri calpestabili (non si conteggiano muri, volumi tecnici, ingombri di aperture di porte e finestre, ecc.), per evitare qualunque tipo di mancanza di chiarezza.
Il ruolo del Notaio
Il Notaio Francese è direttamente responsabile della regolarità della vendita ed è colui che garantisce il rispetto delle normative vigenti.
Questo permette di acquistare in tutta serenità affidandosi a professionisti esperti e soprattutto responsabili .quindi l'acquisto è completamente garantito dal notaio che stipulerà l'att
gni versamento a titolo di caparra (per un massimo del 10% ) o a saldo viene effettuato dal notaio.
Il venditore riceverà i soldi solo dopo l'avvenuto passaggio di proprietà (da parte del notaio), dedotte le eventuali spese a carico del venditore (es. spese condominiali).
L'acquirente di un immobile in Francia non paga alcuna provvigione.
E' il venditore che provvede alle spese di agenzia. Le spese pagate al notaio comprendono tutte le varie tasse ed imposte, fiscali, regionali, commerciali, di registro e del notaio. Tasse, spese di notaio, di trascrizione, catastali, ecc. L'acquirente (se italiano) non e' soggetto alla doppia imposizione fiscale in Italia ed in Francia, sia che si tratti della prima o seconda casa. Se l'immobile è costruito da meno di 5 anni le spese d'acquisto complessive (onorari del notaio, spese di registrazione, catastali) sono ridotte al 3% circa in quanto la TVA (l'IVA francese) è già compresa nel prezzo.
Se l'immobile e' costruito da più di 5 anni le spese complessive ammontano a circa il 7,50% del valore dell'immobile, di cui il 4,80% è il diritto d'imposta.
- Verifica dello stato civile dei firmatari;
- Verifica la presenza o meno di servitù;
- Verifica la validità del titolo di proprietà;
- Regola i diritti di prelazione
- Verifica lo stato ipotecario del bene;
- Versa le tasse relative alla transazione
Fiscalità
All'acquisto del bene immobile il compratore sarà soggetto alla TVA se l'immobile è in corso di costruzione oppure ultimato da non più di cinque anni e non sia mai stato oggetto di una transazione in favore di un privato.
Nel caso di immobile ultimato da più di cinque anni oppure di immobile che sa già stato oggetto di transazione in favore di un privato, il compratore dovrà pagare la tassa dipartimentale di registrazione.
Gli immobili sono inoltre soggetti ogni anno alla taxe d'habitation, dovuta da chi occupa l'appartamento al 1° di gennaio, ed alla imposta fondiaria dovuta da chi è proprietario di un immobile al 1° di gennaio.
Se l'immobile è affittato il proprietario dovrà dichiarare i canoni di affitto riscossi che saranno sottopasti all'imposta sui redditi. In caso di cessione di un immobile il venditore dovrà pagare l'imposta sulle plusvalenze.
Per diversi motivi ho dovuto fare una ricerca e vi riporto quello che ho trovato.
Aspetto le dovute rettifiche/correzioni dai colleghi che conoscono e operano col mercato francese
In Francia, tutte le transazioni relative agli immobili sono oggetto di un atto autentico.
All'inizio, l'acquirente effettua liberamente la sua ricerca. Quando ha trovato l'immobile che corrisponde alle sue aspettative, firma con il venditore un compromesso di vendita, chiamato generalmente "precontratto di vendita", che determina il prezzo e le condizioni della transazione. Qualche settimana dopo, questo contratto diventa definitivo: viene firmato presso un notaio che lo autentifica.
Il notaio redige il precontratto di vendita e verifica che il venditore abbia fornito tutti i documenti previsti dalla legge francese, in particolare: la metratura esatta dell'immobile (legge Carrez) se questo fa parte di un condominio, il certificato di presenza o meno di amianto, di parassiti, di piombo...
Al momento della firma del precontratto, si chiede di versare un deposito cauzionale pari in genere al 10% dell'importo totale. Questa somma viene recuperata alla firma dell'atto di vendita definitivo presso il notaio. Il pagamento va effettuato a mezzo assegno o bonifico all'ordine del conto vincolato del notaio.
Una volta firmato il precontratto di vendita, si dispone di un tempo di riflessione di sette giorni completi, a decorrere dal giorno successivo alla prima presentazione a domicilio della copia originale. A partire da questa data, il contratto non può essere modificato, tranne in caso di condizione sospensiva classica.
Per tutte queste ragioni, si consiglia vivamente agli acquirenti non residenti in Francia di essere accompagnati da un agente immobiliare.
In Francia, l'attività degli agenti immobiliari è rigorosamente regolamentata da una legge del 1970 (legge Hoguet). Questa lege impone, in particolare, la detenzione di una carta professionale, la sottoscrizione di un'assicurazione responsabilità civile e una garanzia finanziaria.
Gli onorari degli agenti immobiliari sono liberi ed equivalgono generalmente ad una percentuale del prezzo percepito dal venditore. Sono interamente a carico dell'acquirente.
Se si desidera acquistare l'immobile di un “privato”, generalmente si sottoscrive una proposta d'acquisto.Se si desidera acquistare l'immobile di un'impresa normalmente si stipula direttamente il compromesso. In entrambi i casi è' sufficiente un acconto del 5% o del 10%.In ogni caso l'assegno di prenotazione viene versato come “deposito di garanzia” e va intestato al notaio che si occuperà della pratica od alla banca designata (solo in alcuni casi al costruttore).
La cosa molto importante da sottolineare è che, l'assegno, una volta versato, rimane indisponibile e non cedibile sino al momento del rogito. In pratica l'assegno è bloccato sino alla conclusione ed al buon esito dell'acquisto. Ciò permette di acquistare in tutta tranquillità e con le massime garanzie di legge. Infatti l'assegno versato viene restituito all'acquirente nel caso in cui:
• Mancato rispetto del preliminare di vendita
• Se il prezzo di vendita fosse superiore del 5% a quello preventivato
• Se l'eventuale mutuo bancario non viene concesso
• Quando l'immobile non e' corrispondente a quello descritto.
• Gravi e sopravvenute motivazioni indipendenti dalla volontà del proprietario impediscono la vendita.
Le garanzie e le leggi
Le leggi che regolano l'acquisto di un immobile in Francia sono nettamente più chiare ed evolute di quelle Italiane ed a completa tutela dell'acquirente.
Perciò l'acquisto di un immobile è una pratica garantita, e , se fatta attraverso professionisti non comporta alcun rischio. Inoltre se si tratta di acquisto di immobili nuovi la casa è garantita con polizze assicurative per:
• 10 anni contro i danni strutturali
• 2 anni per i vizi apparenti (tubature, condutture elettriche, ecc.)
• 1 anno per i difetti di costruzione
Esiste anche una legge che impone al costruttore di garantire la “fine lavori” in caso di vendita di immobile in costruzione. In questo modo , in qualunque caso, compreso il fallimento del costruttore, la casa viene ugualmente terminata e consegnata; così come esiste una legge che impone l'esatto calcolo dei metri quadri calpestabili (non si conteggiano muri, volumi tecnici, ingombri di aperture di porte e finestre, ecc.), per evitare qualunque tipo di mancanza di chiarezza.
Il ruolo del Notaio
Il Notaio Francese è direttamente responsabile della regolarità della vendita ed è colui che garantisce il rispetto delle normative vigenti.
Questo permette di acquistare in tutta serenità affidandosi a professionisti esperti e soprattutto responsabili .quindi l'acquisto è completamente garantito dal notaio che stipulerà l'att
gni versamento a titolo di caparra (per un massimo del 10% ) o a saldo viene effettuato dal notaio.Il venditore riceverà i soldi solo dopo l'avvenuto passaggio di proprietà (da parte del notaio), dedotte le eventuali spese a carico del venditore (es. spese condominiali).
L'acquirente di un immobile in Francia non paga alcuna provvigione.
E' il venditore che provvede alle spese di agenzia. Le spese pagate al notaio comprendono tutte le varie tasse ed imposte, fiscali, regionali, commerciali, di registro e del notaio. Tasse, spese di notaio, di trascrizione, catastali, ecc. L'acquirente (se italiano) non e' soggetto alla doppia imposizione fiscale in Italia ed in Francia, sia che si tratti della prima o seconda casa. Se l'immobile è costruito da meno di 5 anni le spese d'acquisto complessive (onorari del notaio, spese di registrazione, catastali) sono ridotte al 3% circa in quanto la TVA (l'IVA francese) è già compresa nel prezzo.
Se l'immobile e' costruito da più di 5 anni le spese complessive ammontano a circa il 7,50% del valore dell'immobile, di cui il 4,80% è il diritto d'imposta.
- Verifica dello stato civile dei firmatari;
- Verifica la presenza o meno di servitù;
- Verifica la validità del titolo di proprietà;
- Regola i diritti di prelazione
- Verifica lo stato ipotecario del bene;
- Versa le tasse relative alla transazione
Fiscalità
All'acquisto del bene immobile il compratore sarà soggetto alla TVA se l'immobile è in corso di costruzione oppure ultimato da non più di cinque anni e non sia mai stato oggetto di una transazione in favore di un privato.
Nel caso di immobile ultimato da più di cinque anni oppure di immobile che sa già stato oggetto di transazione in favore di un privato, il compratore dovrà pagare la tassa dipartimentale di registrazione.
Gli immobili sono inoltre soggetti ogni anno alla taxe d'habitation, dovuta da chi occupa l'appartamento al 1° di gennaio, ed alla imposta fondiaria dovuta da chi è proprietario di un immobile al 1° di gennaio.
Se l'immobile è affittato il proprietario dovrà dichiarare i canoni di affitto riscossi che saranno sottopasti all'imposta sui redditi. In caso di cessione di un immobile il venditore dovrà pagare l'imposta sulle plusvalenze.
