Fattibilità Consap 100%

[Marcotobi]

Aggiungo: dalla data di acquisto alla data di vendita la crescita del prezzo al mq è salita del 10% ca. e sono stati anche cambiati gli infissi

 

[Bagudi]

non ho mai capito, in ribasso da che valore ma vabbè,

Compro una casa ad € 165.000,00 che nel 2019 è stata acquistata dall'attuale proprietario ad € 160.000,00

Nel frattempo il mercato immobiliare modenese è esploso, poi vado su vari portali di valutazione (OMI incluso) e le valutazioni sono ben più basse.

Ora io sono uno di quelli che pensa che il prezzo lo fa il mercato dando per scontato che la parte tecnica sia ok,

Cioè io prima di fare un investimento penso, guardo gli andamenti vendo che il prezzo medio negli ultimi due anni al mq è salito del 8,4% e che attualmente gli immobili in annuncio durano poche settimane (con caratteristiche simili a quello da valutare), e inoltre gli affitti sono aumentati del 40-60%. un appartamento che si fittava a 550 € mese ora ne chiedono 800-850.

La domanda è, ma loro ste valutazioni le fanno? perché io si e non sono un AI.

Un perito non è un AI e spero anche io che si documentino, anche se, a volte, mi sembrano scesi dal pero.

Io vendo a Bologna e mi mandano periti anche da Sassuolo.... mi piacerebbe capire cosa può conoscere del mercato bolognese un perito di un paesino, per di più di un'altra provincia.... per dire

 

[Bagudi]

Aggiungo: dalla data di acquisto alla data di vendita la crescita del prezzo al mq è salita del 10% ca. e sono stati anche cambiati gli infissi

Ma io ti auguro che vada bene, anche perchè spesso guardano il prezzo d'acquisto...

 

[Umberto Granducato]

non ho mai capito, in ribasso da che valore ma vabbè,

Compro una casa ad € 165.000,00 che nel 2019 è stata acquistata dall'attuale proprietario ad € 160.000,00

Nel frattempo il mercato immobiliare modenese è esploso, poi vado su vari portali di valutazione (OMI incluso) e le valutazioni sono ben più basse.

Ora io sono uno di quelli che pensa che il prezzo lo fa il mercato dando per scontato che la parte tecnica sia ok,

Cioè io prima di fare un investimento penso, guardo gli andamenti vendo che il prezzo medio negli ultimi due anni al mq è salito del 8,4% e che attualmente gli immobili in annuncio durano poche settimane (con caratteristiche simili a quello da valutare), e inoltre gli affitti sono aumentati del 40-60%. un appartamento che si fittava a 550 € mese ora ne chiedono 800-850.

La domanda è, ma loro ste valutazioni le fanno? perché io si e non sono un AI.

i periti non sono AI, spesso non sono neppure della città dove vanno a fare la perizia. Tengono conto che il mercato è in netto rialzo, ma non fanno tutte le (corrette) valutazioni che fai tu.
Stringi stringi quello che loro guardano nel 99% dei casi è il valore della compravendita, la perizia sarà su quel valore

 

[Marcotobi]

quindi quando si parla di perizie andate male con 10-15% di valore stimato in meno dite che ci sia lo zampino della banca?

Cioè la banca può dire, in questa pratica stai basso che voglio finanziare di meno ovvero dire la pratica è buona quindi andiamo avanti cosi?

Sempre tenendo conto che la parte tecnica sia conforme ovviamente.

 

[Bagudi]

Dopo la crisi del 2010, le banche tendono a stare basse, per non rischiare.
Poi dipende dalla banca e dalla pratica...

 

[n3m3six]

quindi quando si parla di perizie andate male con 10-15% di valore stimato in meno dite che ci sia lo zampino della banca?

Cioè la banca può dire, in questa pratica stai basso che voglio finanziare di meno ovvero dire la pratica è buona quindi andiamo avanti cosi?

Sempre tenendo conto che la parte tecnica sia conforme ovviamente.

Ovviamente, la banca può farti capire che non vuole darti il mutuo abbassando il valore della perizia. O alzarla. Ma non viene mica a dirtelo o a giustificarsi.

 

[Marcotobi]

Mah per quanto riguarda la pratica non dovrebbero esserci problemi, per quanto sia un 100% con tasso basso, anche se vincolato alla polizza vita con loro e diciamo che sono in una posizione lavorativa abbastanza sicura (salvo default). Quindi lato convenienza banca direi che sicuramente non corrono grossi rischi rispetto alla media dei richiedenti. Anche perché loro il credito lo venderanno a società terze entro un paio di anni probabilmente.

Lato immobile sono un po' preoccupato, cioè il perito la valuta 5k in meno non sto li a farmi problemi, ma ultimamente leggo di persone che hanno avuto valutazioni più basse del 15-20%.

Ecco i 5k in meno ci possono stare (ma forse no) il 15-20% in meno non ci sta visto anche il mercato locale.

Probabilmente mi sto fasciando la testa....

 

[n3m3six]

Mah per quanto riguarda la pratica non dovrebbero esserci problemi, per quanto sia un 100% con tasso basso, anche se vincolato alla polizza vita con loro e diciamo che sono in una posizione lavorativa abbastanza sicura (salvo default). Quindi lato convenienza banca direi che sicuramente non corrono grossi rischi rispetto alla media dei richiedenti. Anche perché loro il credito lo venderanno a società terze entro un paio di anni probabilmente.

Lato immobile sono un po' preoccupato, cioè il perito la valuta 5k in meno non sto li a farmi problemi, ma ultimamente leggo di persone che hanno avuto valutazioni più basse del 15-20%.

Ecco i 5k in meno ci possono stare (ma forse no) il 15-20% in meno non ci sta visto anche il mercato locale.

Probabilmente mi sto fasciando la testa....

Tutta questa certezza io non l'avrei al posto tuo, un mutuo al 100% espone al massimo la banca ed indica una bassa capacità di risparmio di chi compra. Questi i fatti poi dal tuo punto di vista ti senti solido intanto non hai un capitale da parte e chiedi tutto alla banca. Di questi tempi poi...

 

[Marcotobi]

Perché date per scontato che al 100% lo si prenda solo se non si ha capitale da parte?

Il capitale c'è e la banca lo sa, ma dato che per mutui maggiori dell'80 il tasso era piú basso che per LTV inferiore, se la banca mi presta soldi ad un costo esiguo io ne prendo più possibile, e il capitale lo metto a fruttare.

Detto questo se ti limiti a leggere gli ultimi post non capisci che la mia domanda è relativa alla valutazione immobiliare in quanto la delibera creditizia c'è.