Fedele ricostruzione: 36% e permesso di costruire

[Wile]

Buongiorno a tutti. Espongo i miei dubbi sperando di trovare qualche risposta utile magari anche ad altri.

Sono in trattativa per un rustico da ristrutturare, un ex magazzino agricolo. La casa adiacente e' gia' stata completamente ricostruita e venduta. Il magazzino e' stato frazionato ed e' un lotto a parte. Fa parte di una corte storica (per modo di dire... un capannoncino senza alcun valore architettonico...), con vincoli di ricostruzione fedele all'originale. Per quanto riguarda la pianta, verra' fatta identica all'originale. Per quanto riguarda l'altezza, sorgono problemi. Il fabbricato e' alto non piu' di 3,5 metri, quindi in teoria 2 piani non ci verrebbero. Mi e' stato detto che non essendo indicata sulla planimetria (che non mi e' stata mostrata...) possono "rubare" qualcosa e farlo diventare circa 5 metri, facendo fede le foto che faranno alla demolizione opportunamente "scalate", ottendo 2 piani di cui uno mansardato ma sufficientemente alto. Non vogliono farsi dare un preparere dal Comune, vogliono arrivare la' direttamente con la richiesta del PdC (hanno paura che scoprano che l'altezza e' insufficiente?)

Ecco i miei dubbi:
- Prima di tutto, di quanto si puo' sforare in caso di ricostruzione in modo da rendere abitabile la costruzione? Per le altezze mi sembra di aver sentito che se i piani originali superano 1.80 vengono considerati a 2.70 a tutti gli effetti, facendo fede quindi i mq e non la cubatura (questo nel PSC approvato).
- Se il Comune concedesse il PdC su questi rilievi e un giorno "qualcuno" (il classico vicino invidioso o la stessa Provincia che ha altri rilievi, magari fotogrammetrici satellitari) dicesse al Comune che in realta' il magazzino era piu' basso, possono imporre (se ancora in costruzione), loro o il comune stesso, una modifica del PdC in modo da rientrare nelle misure?
- Se questo avviene a costruzione finita, posso incorrere in un abuso edilizio (la casa la acquisterei da ristrutturare e quindi il committente sarei io) nonostante sia stato rilasciato un regolare PdC?? Posso rivalermi su qualcuno (geometra, progettista, Comune) o sono il solo, diretto responsabile? Preciso ceh il PdC fa parte della vendita, ovvero il lotto viene venduto con terreno e PdC approvato.
- Quanto dev'essere "fedele" la ricostruzione per poter accedere al 36% di detrazione IRPEF? Possono essere fatte modifiche per rendere abitabile la costruzione (leggera sopraelevazione, 2 piani al posto di 1, finestre e porte al posto dei portoni...) oppure deve essere IDENTICA? Chi decide la congruenza?

Preciso che ho gia' un appuntamento con un geometra "terzo" per discutere di cio', ma preferirei arrivarci gia' "preparato"... e poi ho gia' negative esperienze di tutti che dicono il contrario di tutto... molti per loro interesse...

Scusate della lunghezza e grazie per chi rispondera'!!!

 

[zia little]

http://www.agenziaentrate.gov.it
Fra le guide fiscali trovi anche quella per le ristrutturazioni edilizie, per avere un'idea di quali sono gli interventi agevolati; a pag 12 trovi ciò che riguarda le demolizioni con fedele ricostruzione.
Sforare in altezza? se c'è il vincolo di fedele ricostruzione, dubito che sia possibile.
Il problema dell'altezza non propriamente ortodossa ad un buon tecnico comunale non sfugge neanche se evitate di presentare lo studio di fattibilità. Cioè, se il PGT prevede sull'edificio la demolizione con fedele ricostruzione, magari ce ne è un rilievo in Comune; oppure una pratica precedente (quella di costruzione come edificio annesso all'attività agricola), dalla quale è possibile risalire alle altezze.
Immagino inoltre che se l'edificio in parte è già stato ristrutturato sia già stata verificata la possibilità di cambio di destinazione d'uso.
Un consiglio: se questa cosa ti preoccupa e stai già pensando su chi rivalerti in caso di scoperta della "magagna", cerca altro, sicuramente trovi anche di meglio; e se sei in zona agricola e non sei un imprenditore agricolo ti hanno parlato di oneri? Ammesso e concesso che il PGT non abbia previsto una trasformazione urbanistica dell'area.

 

[Wile]

Grazie per la risposta.
Il cambio di destinazione d'uso e' gia' stato fatto. Tra l'altro gli oneri mi e' stato detto che sono piu' bassi di quelli per una nuova costruzione perche' in parte gia' pagati con la costruzione dell'altro immobile (penso che abbiano quindi "urbanizzato" tutto il lotto prima di frazionarlo o qualcosa del genere...), in pratica pago solo la urbanizzazione secondaria e non primaria+secondaria.
In Comune sono un po' "elastici", vista la crisi tentano se possono di "chiudere un occhio" per far si' di lasciar costruire, beninteso, non puoi fare una villa hollywoodiana al posto di una porcilaia, ma se si puo' allungare/allargare qualcosa senza andare contro nessuno (magari in mezzo a campagna) e senza esagerare, una mano te la danno.

Mi chiedo infatti se viceversa, poi, possono "rimangiarsi la parola" ed importi un condono, magari perche' hanno ricevuto una contestazione da altri (vicini, provincia, ecc.).

 

[zia little]

Di vicini insofferenti delle realizzazioni altrui, anche se non ledono i loro diritti, ce ne sono tanti. Prevederlo ora è un po' difficile. L'autorizzazione comunque ti viene data sulla scorta di eleborati e fotografie che tu firmi (sei consapevole quindi) e che firma il tuo progettista; alla fine il Comune può sempre dirti "scusa ma hai dichiarato il falso tu". vero che dovrebbero controllare, ma non sempre lo fanno di uscire, soprattutto in questa fase. In ogni caso, se ci si può discutere con l'Ufficio Tecnico, non vedo perchè non andare prima a confrontarsi con loro.
Ciao

 

[Wile]

Di vicini insofferenti delle realizzazioni altrui, anche se non ledono i loro diritti, ce ne sono tanti. Prevederlo ora è un po' difficile. L'autorizzazione comunque ti viene data sulla scorta di eleborati e fotografie che tu firmi (sei consapevole quindi) e che firma il tuo progettista; alla fine il Comune può sempre dirti "scusa ma hai dichiarato il falso tu". vero che dovrebbero controllare, ma non sempre lo fanno di uscire, soprattutto in questa fase. In ogni caso, se ci si può discutere con l'Ufficio Tecnico, non vedo perchè non andare prima a confrontarsi con loro.
Ciao

Perfetto. Grazie.
Quindi alla presentazione del PdC devo sottoscrivere (in quanto committente) che quel tal fabbricato era di 5mt, con tanto di foto "tarocche". Salvo poi ritrovarmi con una accusa di falso se un altro invece mostra documenti in cui l'altezza e' inequivocabilmente 3mt. Bella bega...!!!
Mi sa tanto che e' meglio che vada a fare quatrro chiacchiere con l'UT accompaganto da un geometra (che non sia quello che mi vuole vendere la casa...!!! ) e vedere che aria tira... Mal che vada gli rovino definitivamente la festa!!!

 

[zia little]

Bhè la richiesta di Pdc la firmi anche tu, mica solo il progettista e firmi anche tutti i disegni, quindi anche tu hai le tue responsabilità se firmi qualcosa che non è vero.
Parla con un geometra, ognuno di noi può dirti cose diverse e lo fa sulla scorta di esperienza con le amministrazioni locali del luogo dove opera.
Ciao ..... non fasciarti la testa prima di avere tutto ben chiaro.

 

[Wile]

Bhè la richiesta di Pdc la firmi anche tu, mica solo il progettista e firmi anche tutti i disegni, quindi anche tu hai le tue responsabilità se firmi qualcosa che non è vero.
Parla con un geometra, ognuno di noi può dirti cose diverse e lo fa sulla scorta di esperienza con le amministrazioni locali del luogo dove opera.
Ciao ..... non fasciarti la testa prima di avere tutto ben chiaro.

Per la precisione, il PdC non lo firmerei io, ma l'attuale poprietario, con il suo geometra, su un progetto che io approverei ma solo in sede "privata" come condizione sospensiva per l'acquisto, ovvero, devono ottenere un PdC sulla base di un progetto condiviso (nessuna modifica non concordata, anche se finalizzata ad ottenere il PdC stesso), ma questo fa parte di un accordo privato, il mio nome non compare nella richiesta indirizzata al Comune, se non nel momento della volturazione dello stesso a seguito del rogito.

Quindi la mia "responsabilita'" si limiterebbe alle normali verifiche di regolarita' urbanistica del tutto, tralasciando come, cosa e perche' hanno dihiarato per ottenere il PdC, ma in caso di successive irregolarita' potrei sempre invocare o la nullita' del contratto per irregolarita' catastali/urbanistiche o una citazione per danni in caso mi contestassero un abuso edilizio, anche se supportato da regolare PdC, ottenuto pero' con false/imprecise dichiarazioni. In altre parole, non dovrei essere ritenuto corresponsabile di dichiarazioni false, ma solo di incauto (?) acquisto, con il diritto di rivalermi in caso di successivi condoni e/o multe.

Ammesso e non concesso che, comunque, eviterei come la peste bubbonica arrivare a cio' (con i tempi della giustizia c'e' solo da peerderci, tempo, salute e denaro), fermandomi prima di un eventuale compromesso, anche se subordinato all'approvazione del PdC.

Ho pero' il serio dubbio che se mi muovo prima io (con il mio geometra indagando in Comune ed attivandoli per le verifiche) romperei le uova nel paniere al venditore... che crede ancora di poter alzare la casa con la tecnica del "finto tonto"... di sicuro non apprezzerebbe molto il gesto... che faccio, lo lascio richiedere il PdC come vuole lui (mi richiede pero' quantomeno un compromesso subordinato alla vendita, per procedere) e gli faccio (eventualmente) sbattere il muso una volta che io faccio i miei sacrosanti controlli oppure li faccio io alla chetichella e lo metto gia' da subito di fronte all'impossibilita', rovinandogliela anche per successivi "polli" meno "pugnetta" di me?

Certo che se cio' nasce con la volonta' di truffare il prossimo, se lo meriterebbe...

 

[zia little]

ah ecco, ora mi spiego. Ma trovarsi qualcosa di un pelo meno rischioso. Pensare di acquistare qualcosa, con l'eventualità di dovere poi intraprendere una causa, per i motivi che dici tu, a me farebbe cambiare subito idea! ma questa sono io. Ciao

 

[Wile]

Mah, vedi, era iniziata in tutt'altro modo. Addirittura secondo l'AI il PdC doveva essere gia' stato rilasciato, solo da ritirare. Poi, andandoci sotto, prima salta fuori che il PdC non era mai stato richiesto, poi che il progetto iniziale non era piu' quello per il quale avevo iniziato a trattare, poi che il nuovo PRG ha rimescolato le carte in tavola ecc., ecc., ecc. L'unico motivo per cui insisto e' che potrebbe essere una soluzione per svariati motivi per me interessante. Ma se va avanti cosi', li pianto e basta.

 

[Wile]

Tornando alla fedele ricostruzione, quali modifiche possono essere fatte pur rispettando i parametri richiesti dall'AdE per le detrazioni 36/55%? Si indica genericamente che deve essere rispettata volumetria e sagoma della precedente. C'e' quindi la liberta' di praticare aperture (porte, finestre) in modo radicalmente diverso dalla struttura precedente? Ad esempio, se prima c'era un magazzino, con un paio di portoni e quattro finestrelle, poste tutte su un piano, si puo' fare una serie di finestre ai 1P e al 2P, se la volumetria del magazzino lo permette?