Frazionamento bilocale - Rendita e spese condominiali

[Fridrick]

scusa e quindi cosa compri? e lui cosa vende al prezzo di? io non avrei fretta a fare un preliminare con le giuste garanzie di cosa effettivamente compro anche se sembra così semplice in realtà non lo é. tu dovrai acquistare un progetto approvato non aleatorio perché per quanto sembra che sia lui l'inadempiente i tempi poi di una causa sono lunghi e costosi.

Sì concordo però come scritto sopra affinché lui proceda a tirare su il muro dove chiedo io devo dargli qualche garanzia, no?
Come la vederesti una proposta (con caparra che resta depositata presso l'agenzia immobiliare) subordinata al progetto approvato?
Stabilendo magari che la consegna della caparra avviene solo a lavori edili completati (ossia alla costruzione del muro) e ad accatastamento effettuato?

 

[Fridrick]

La logica della risposta è corretta: ma io l'ingresso non lo vedo.

In ogni caso per una prima stima della rendita catastale, o meglio delle future imposte, a parità di classe e categoria, è corretto fare la proporzione tra vani e rendite: le tariffe per ogni categoria e classe sono riferite ai vani.
Data la natura abbastanza astrusa della stima catastale, penso che a priori non puoi avere una stima migliore.

Ti ringrazio per le considerazioni
Secondo te avrebbe senso fare delle visure sul palazzo per vedere se vi sono altri bilocali e in quel caso qual'è la loro rendita?

C'era una ulteriore domanda, relativa ai millesimi condominiali: qui risponderei che hanno maggiore rilievo i mq. Poi possono esserci affinamenti legati ai coefficienti attribuiti all'esposizione, al piano, alla superficie dei balconi.
Dalla attuale tabella si può capire se queste differenziazioni (piano, esposizione ecc) sono stati valutati.

Per mq intendi quelli calpestabili o commerciali?
La tabella è quella che viene allegata al regolamento di condomio quando viene predisposto giusto?

Nel merito consiglierei qualche valutazione sulle dimensioni della camera-letto: di poco superiore a 10 mq: se non erro e ricordo, non può essere assunta come camera matrimoniale. Quale peso?

Si confermo può essere considerata solo singola (la matrimoniale è minimo 12). Che problemi può creare questa cosa?
Cosa intendi per "quale peso"?

 

[Bastimento]

Secondo te avrebbe senso fare delle visure sul palazzo per vedere se vi sono altri bilocali e in quel caso qual'è la loro rendita?

No: ha più senso il tuo primo approccio

Per mq intendi quelli calpestabili o commerciali?
La tabella è quella che viene allegata al regolamento di condomio quando viene predisposto giusto?

Spero che il caseggiato abbia già un regolamento condominiale ed una tabella millesimale: in caso di acquisto pretenderei di conoscerne i contenuti

Cosa intendi per "quale peso"?

Se intendi viverci con una moglie, potrebbe essere un problema ....

 

[Rosa1968]

Come la vederesti una proposta (con caparra che resta depositata presso l'agenzia immobiliare) subordinata al progetto approvato?

Si, potrebbe essere un'idea, così come non dovrai dimenticare di inserire che la tabella millesimale sarà a suo carico.

 

[alessandro66]

"L'alloggio e ogni unità immobiliare non può avere una superficie utile inferiore a 28 mq".
Non vedo invece riferimenti per quanto riguarda il bilocale (es. indicazioni di superfici minime)

E per i tri-locali ecc, ecc,...? Mi sembra strano...28 mq dovrebbe essere il monolocale....comunque fa testo la D.I.A. accettata, ovvero pagata...fino a quel momento non esistono certezze. Per i calcoli sulla rendita ti hanno già risposto gli altri utenti del forum...non si può fare a spanne perché non si può calcolare categoria e classe e bisognerebbe conoscere pure la zona censuaria...quindi non puoi farlo solo sui vani catastali...
La superficie commerciale è pari alla superficie lorda dell'appartamento (calpestabile + tramezzature interne + 100% tamponatura esterna + 50% divisori con altre unità confinanti) + 25% del balcone o 30% se chiuso su tre lati + 50% degli accessori (cantina, posto auto/box)...se comunicanti, altrimenti al 25%.

 

[CheCasa!]

Certamente le implicazioni fiscali sono importanti ma, nel caso da te proposto, valuterei con maggiore attenzione altri aspetti.
Quelli di carattere urbanistico in primo luogo: è certo che il comune conceda detto frazionamento? E' possibile che richieda particolari prescrizioni (come ad esempio la presenza di un posto auto o garage in più per la nuova unità abitativa)?
Quelli relativi al condominio: il regolamento permette il frazionamento delle unità immobiliari? L'accesso all'appartamento prevede la realizzazione di un portone nuovo sul pianerottolo comune? Le eventuali modifiche delle parti comuni sono state autorizzate dall'assemblea? L'amministratore opterà per la suddivizione degli attuali millesimi o richiederà di mettere mano complessivamente a tutte le tabelle? Chi sarà tenuto a sostenerne i costi?

 

[Fridrick]

Si, potrebbe essere un'idea, così come non dovrai dimenticare di inserire che la tabella millesimale sarà a suo carico.

Intendi la redazione della nuova tabella millesimale giusto?
Pensavo la redigesse "a gratis" (cioè in quanto parte del suo incarico) l'amministratore, ma evidentemente mi sbaglio. Mi spieghi gentilmente in cosa consiste la redazione/aggiornamento della tabella millesimale? C'è un tecnico che deve prendere fisicamente delle misure nell'appartamento?[DOUBLEPOST=1403528650,1403528384][/DOUBLEPOST]

E per i tri-locali ecc, ecc,...? Mi sembra strano...28 mq dovrebbe essere il monolocale....comunque fa testo la D.I.A. accettata, ovvero pagata...fino a quel momento non esistono certezze. Per i calcoli sulla rendita ti hanno già risposto gli altri utenti del forum...non si può fare a spanne perché non si può calcolare categoria e classe e bisognerebbe conoscere pure la zona censuaria...quindi non puoi farlo solo sui vani catastali...
La superficie commerciale è pari alla superficie lorda dell'appartamento (calpestabile + tramezzature interne + 100% tamponatura esterna + 50% divisori con altre unità confinanti) + 25% del balcone o 30% se chiuso su tre lati + 50% degli accessori (cantina, posto auto/box)...se comunicanti, altrimenti al 25%.

Sì 28 mq è la misura minima di qualsiasi unità che tu voglia accatastare
Dicevo però che non ho trovato nel RE una "definizione" di bilocale, trilocale, ecc in termini di mq minimi
La domanda sulla superficie commerciale era per capire se "indicativamente" a fronte di 37mq di calpestabile (misaurata da me sulla base della planimetria) e 2 mq di terrazzo era "sensato" parlare di una commerciale di 45. Non conosco lo spessore dei muri e neanche mi serve avere un numero esatto, era giusto una curiosità

 

[Fridrick]

Certamente le implicazioni fiscali sono importanti ma, nel caso da te proposto, valuterei con maggiore attenzione altri aspetti.
Quelli di carattere urbanistico in primo luogo: è certo che il comune conceda detto frazionamento? E' possibile che richieda particolari prescrizioni (come ad esempio la presenza di un posto auto o garage in più per la nuova unità abitativa)?
Quelli relativi al condominio: il regolamento permette il frazionamento delle unità immobiliari? L'accesso all'appartamento prevede la realizzazione di un portone nuovo sul pianerottolo comune? Le eventuali modifiche delle parti comuni sono state autorizzate dall'assemblea? L'amministratore opterà per la suddivizione degli attuali millesimi o richiederà di mettere mano complessivamente a tutte le tabelle? Chi sarà tenuto a sostenerne i costi?

Ti ringrazio per gli interessanti spunti di riflessione che mi fornisci. Li riprendo per punti
1) è certo che il comune conceda detto frazionamento? I parametri del regolamento edilizio mi sembrano tutti rispettati. Di solito che io sappia gli obblighi di 1 posto auto per unità si applicano ai frazionamenti di interi edifici (cioè oltre una certa superficie...), ma potrei sbagliarmi. Secondo te dove posso verificare la cosa?
2) il regolamento permette il frazionamento delle unità immobiliari? QUesta è una buona domanda. Mi farò passare il regolamento
3) L'accesso all'appartamento prevede la realizzazione di un portone nuovo sul pianerottolo comune? Le eventuali modifiche delle parti comuni sono state autorizzate dall'assemblea? No l'appartamento originario aveva due ingressi per cui non ci sono modifiche alle parti comuni
4) L'amministratore opterà per la suddivizione degli attuali millesimi o richiederà di mettere mano complessivamente a tutte le tabelle? Non ne ho idea. Devo chiederlo all'amministratore?
5) Chi sarà tenuto a sostenerne i costi? Ritengo (e lo scriverò in proposta) che poiché l'unità mi deve ovviamente essere consegnata accatastata siano tutti a carico del venditore. Ritieni sia corretto?

 

[Bastimento]

Le osservazioni di CheCasa sono intriganti e meritano una riflessione.

E' possibile che richieda particolari prescrizioni (come ad esempio la presenza di un posto auto o garage in più per la nuova unità abitativa)?

E' possibile: ma in caso di frazionamento di una u.i.abitativa già esistente, il tutto potrebbe risolversi in un aggravio del costo della DIA, almeno credo.

il regolamento permette il frazionamento delle unità immobiliari?

Questa mi è nuova: pùo un RdC incidere sulle proprietà esclusive? Direi che sarebbe un abuso

L'accesso all'appartamento prevede la realizzazione di un portone nuovo sul pianerottolo comune?

Fridrick ha già risposto: ma anche se fosse stato necessario aprire un nuovo ingresso, il condominio non mi pare possa opporsi se non si ledono strutture.

L'amministratore opterà per la suddivizione degli attuali millesimi o richiederà di mettere mano complessivamente a tutte le tabelle?

In caso di frazionamento l'amministratore deve accettare la ripartizione che viene proposta dalle parti; l'importante che la somma rimanga pari all'alloggio frazionato.

Chi sarà tenuto a sostenerne i costi?

Non certo il condominio: direi il venditore, ma il tutto si lega al prezzo di vendita concordato. In ogni caso la redazione della tabella millesimale normalmente è compito di un tecnico, non dell'amministratore. In questo caso non vedo cosa potrebbe essere eccepito se l'originario millesimi a viene ripartito in b+c=a. (almeno per i mm di proprietà.

 

[Rosa1968]

è compito di un tecnico, non dell'amministratore

Certo Bastimento e quella tabella andrà allegata al rogito notarile.[DOUBLEPOST=1403530506,1403530427][/DOUBLEPOST]

L'accesso all'appartamento prevede la realizzazione di un portone nuovo sul pianerottolo comune?

perché non può entrare dove entrano gli altri?