Frazionamento di un immobile condominiale

[Roby]

QUando si puo dietro autorizzaione comunale frazionare un appartamento in 2 unita immobiliari in un condominio, è necessario avere la delibera del condominio o è sufficente l'autoriazzazione comunale che a sua volta però ha sempre quella dicitura "fatto salvo i diritti di terzi"?
Devo affontare un caso del genere e sinceramente non mi è mai successo, se qualuno ha esperienze in merito è gradito un caloroso parere.
Roby.

 

[Valex]

Caro Roby, intanto fatti fornire copia del regolamento condominiale e osserva bene che non si violi nessun articolo inerente all'argomento in questione (tipo divieti di frazionamento e roba simile... ); è ovvio che se si procede contravvenendo al regolamento le autorizzazioni degli enti preposti possono essere impugnate da chi ritiene leso un suo diritto (il condomino che magari è contrario);
se non si va contro il regolamento è comunque necessario una delibera condominiale credo con maggioranza assoluta per poter procedere.
A quel punto : - sono tutti d'accordo
- nessuno può creare problemi avvelendosi del regolamento condominiale

 

[Roby]

Valex quanto hai riportato sono sicuro è da intendersi per la eventuale sopraelevazione da parte del condomino o altri dell'ultimo piano, la legge parla chiaro è un aumento di cubatura e si intacca ovviamente la stabilità della fondamenta.
Ma se io ho un appartalemtno di 150mq e ne voglio ricavare 2 (appurato che non ci siano limiti difficilmente riscontrabili in un regolamento condominiale contrattuale) devo chiedere il permesso all'assemblea condominiale?
é una mia proprietà privata, non ledo i diritti di nessuno se non quelli di dover ricalcolare i millesimi e ridistribuirli. ovviamente a mio carico.

 

[roberto.spalti]

Secondo me in caso di frazionamento, salvo esplicito divieto nel regolamento di condominio, non devi chiedere autorizzazione ma solo fare una comunicazione all'amministratore che provvederà a ricalcolare i millesimi.

 

[giorgino]

Per il frazionamento in se non hai bisogno di una delibera condominiale a patto di non modificare nulla per quanto riguarda gli spazi comuni.
Esempio: Se vai a creare una "bussola" per modificare l'accesso alle due unità separate devi chiedere il permesso al condominio. Se al contrario il frazionamento e la conseguente modifica dell'accesso alle due unità rimane "nascosto" alla scala condominiale perchè prima entri nella vecchia porta per poi trovarti di fronte alle due nuove porte di casa, non crei alcuna modifica alle parti condominiali.

In pratica TEORICAMENTE se non tocchi l'estetica delle scale e non modifichi impianti condominiali non hai bisogno di delibere dell'assemblea. Se al contrario crea una doppia porta dove prima ce n'era una, e ti sdoppi l'impianto di riscaldamento centrale, in quel caso l'assemblea potrebbe crearti dei problemi.

Altro discorso sono i permessi comuniali dell'edilizia privata che a seconda delle regioni e delle zone, pretendono adeguamenti e/o asservimenti di posti auto ecc.

g

 

[Valex]

perdonami!! avevo inteso che l'immobile da frazionare fosse di proprietà comune di tutto il condominio (tipo casa del portiere)

In tal caso ha ragione Giorgino! se non modifichi nulla delle parti condominiali .. non devi chiedere il permesso a nessuno.
per ciò che concerne i millesimi .. per quanto ne so io devi solo comunicare all'amministratore non la redistribuzione dei millesimi per tutti ma semplicemente che la quota di quell'appartamento venga scissa per i due appartamenti.

ce la puoi fare!!!!

 

[Roby]

Come pensavo, siccome non si toccano le parti comuni, sono propenso a non svegliare il cane che dorme.
Dirò al mio cliente che può farlo senza problemi apparenti, in quanto un tecnico ci ha già rassicurato sul fatto che l'immobile si puo frazionare e ci sono le entrate, per i millesimi sentirò l'amministratore.
Grazie bella gente
Roby.

 

[Valex]

fammi sapere cosa ti dice l'amministratore .. pura curiosità! grazie

 

[Alessandro Frisoli]

Concordo con Giorgio e con Roberto, a meno che non violi un divieto prescritto in un regolamento condominiale di natura contrattuale, che vieti esplicitamente il frazionamento di una unità in più unità immobiliari, cosa che ritengo alquanto improbabile, ne daremo solo comunicaziione all'amministratore che dividerà i millesimi es da 100 in 60 e 40 o 50 e 50 o 70 e 30 e via discorrendo.

Il condominio disciplina solo ed esclusivamente l'uso ed il godimento delle parti comuni, e non delle proprietà private, e sono parti comuni quelle elencate nell'art. 1117 del codice civile.

Il fatto salvo diritto di terzi è, come senz'altro saprai, la frase che tutti i comuni mettono nelle loro autorizzazioni.

E' chiaro che tale frazionamento non dovrà modificare l'estetica del palazzo.

Altro discorso invece se col frazionamento devo aprire un nuovo accesso all'appartamento, a meno che il precedente appartamento avesse un doppio ingresso, presumo se ne debba creare uno nuovo.

Si può fare utilizzando l'art. 1121 del c.c. uso proprio della cosa comune, dove ad esempio per l'apertura di una porta che permetta all'acceso di na nuova unità abitativa, il singolo condomino, può a proprie cure e spese utilizzare parti comuni dell'edificio a meno che non pregiudichino la natura e i diritti deglli altri condomini.

 

[Roby]

Alessandro ............che dire PERFECT
Ciao Roby