Prima di esporre il mio quesito, da nuovo iscritto, porgo un caloroso saluto agli esperti e a tutti i partecipanti a questo Forum.
Il quesito. Faccio parte di un condominio costituito da un complesso residenziale composto da 44 ville con piscina e giardino condominiale. Le ville sono tutte autonome ed i beni condominiali sono solo le condutture della fogna, la piscina ed il giardino condominiale. E’ successo che uno dei proprietari ha venduto la propria villa a due acquirenti che hanno frazionato la villa ed il pertinente giardino aumentando la cubatura complessiva, alterando, di conseguenza, il prospetto architettonico della villa stessa (tutte le ville del complesso sono armonizzate da una identica struttura architettonica); si sono allacciati senza autorizzazione alla fogna condominiale, hanno reso indipendenti gli impianti di luce, gas, acqua e telefono formando, in definitiva, due unità immobiliari indipendenti e separatamente accatastate. Ritenevo, a questo punto, superando ogni dubbio sul possesso di autorizzazioni comunali o condominiali, che il condominio avesse acquisito un condomino in più dato che le unità immobiliari non erano più 44 ma 45 e che, conseguentemente, ci sarebbe stato un ricalcolo della ripartizione delle spese condominiali. Invece, con mia grande sorpresa, l’assemblea condominiale (a cui non ho potuto partecipare perché ricoverato in ospedale), deliberando su un apposito punto all’ordine del giorno, con 19 presenze su 44, ha così deciso: “…..la villa in questione viene considerata sempre un’unica unità immobiliare fermo restando il diritto di voto pari allo 0,50% e una contabilità suddivisa al 50% tra i due nuovi proprietari.” Io sono convinto che ad ogni unità immobiliare debba corrispondere un condomino proprietario dell’unità immobiliare stessa e che, quindi, un condominio sia formato da tanti condomini quante sono le unità immobiliari, Mi sbaglio? Preciso che il regolamento condominiale (contrattuale) nulla dispone in merito al frazionamento dell’immobile e, per quanto riguarda la ripartizione delle spese, si esprime così: “…..nelle stesse proporzioni in cui risultano ripartite le carature di proprietà dei beni stessi.” Queste “carature” (penso si tratti di tabelle millesimali non allegate al contratto di acquisto) non sono mai state realizzate. C’è, però, una delibera del dicembre 1982 (28 presenti su 44) con cui “….l’assemblea all’unanimità ritiene che il condominio …… non ha bisogno di tabelle millesimali per la ripartizione delle spese comuni e stabilisce che tutte le spese condominiali verranno ripartite in 44 quote e le stesse serviranno anche per la verifica della validità e legalità delle assemblee.” Quindi nessuna tabella millesimale e quote di uguale importo per tutti i condomini.
Premesso quanto sopra chiedo:
1. È legittima la delibera che considera un’unica unità immobiliare la villa frazionata e accatastata a due diversi proprietari?
2. È valida tale decisione in relazione al numero dei partecipanti (19 su 44) ed alle maggioranze previste per delibere che possano incidere sul patrimonio di ciascun condomino?
3. È valida, dopo circa 27 anni, la delibera relativa alla ripartizione in parti uguali delle spese condominiali in contrasto con quanto stabilito dal regolamento condominiale e, probabilmente, in contrasto con le maggioranze stabilite dal codice per delibere del genere.
Sarei grato se, insieme al prezioso parere, poteste fornirmi anche i riferimenti legislativi e/o giurisprudenziali.
Sentitamente ringrazio e saluto cordialmente.
Giovanni Monteleone
Il quesito. Faccio parte di un condominio costituito da un complesso residenziale composto da 44 ville con piscina e giardino condominiale. Le ville sono tutte autonome ed i beni condominiali sono solo le condutture della fogna, la piscina ed il giardino condominiale. E’ successo che uno dei proprietari ha venduto la propria villa a due acquirenti che hanno frazionato la villa ed il pertinente giardino aumentando la cubatura complessiva, alterando, di conseguenza, il prospetto architettonico della villa stessa (tutte le ville del complesso sono armonizzate da una identica struttura architettonica); si sono allacciati senza autorizzazione alla fogna condominiale, hanno reso indipendenti gli impianti di luce, gas, acqua e telefono formando, in definitiva, due unità immobiliari indipendenti e separatamente accatastate. Ritenevo, a questo punto, superando ogni dubbio sul possesso di autorizzazioni comunali o condominiali, che il condominio avesse acquisito un condomino in più dato che le unità immobiliari non erano più 44 ma 45 e che, conseguentemente, ci sarebbe stato un ricalcolo della ripartizione delle spese condominiali. Invece, con mia grande sorpresa, l’assemblea condominiale (a cui non ho potuto partecipare perché ricoverato in ospedale), deliberando su un apposito punto all’ordine del giorno, con 19 presenze su 44, ha così deciso: “…..la villa in questione viene considerata sempre un’unica unità immobiliare fermo restando il diritto di voto pari allo 0,50% e una contabilità suddivisa al 50% tra i due nuovi proprietari.” Io sono convinto che ad ogni unità immobiliare debba corrispondere un condomino proprietario dell’unità immobiliare stessa e che, quindi, un condominio sia formato da tanti condomini quante sono le unità immobiliari, Mi sbaglio? Preciso che il regolamento condominiale (contrattuale) nulla dispone in merito al frazionamento dell’immobile e, per quanto riguarda la ripartizione delle spese, si esprime così: “…..nelle stesse proporzioni in cui risultano ripartite le carature di proprietà dei beni stessi.” Queste “carature” (penso si tratti di tabelle millesimali non allegate al contratto di acquisto) non sono mai state realizzate. C’è, però, una delibera del dicembre 1982 (28 presenti su 44) con cui “….l’assemblea all’unanimità ritiene che il condominio …… non ha bisogno di tabelle millesimali per la ripartizione delle spese comuni e stabilisce che tutte le spese condominiali verranno ripartite in 44 quote e le stesse serviranno anche per la verifica della validità e legalità delle assemblee.” Quindi nessuna tabella millesimale e quote di uguale importo per tutti i condomini.
Premesso quanto sopra chiedo:
1. È legittima la delibera che considera un’unica unità immobiliare la villa frazionata e accatastata a due diversi proprietari?
2. È valida tale decisione in relazione al numero dei partecipanti (19 su 44) ed alle maggioranze previste per delibere che possano incidere sul patrimonio di ciascun condomino?
3. È valida, dopo circa 27 anni, la delibera relativa alla ripartizione in parti uguali delle spese condominiali in contrasto con quanto stabilito dal regolamento condominiale e, probabilmente, in contrasto con le maggioranze stabilite dal codice per delibere del genere.
Sarei grato se, insieme al prezioso parere, poteste fornirmi anche i riferimenti legislativi e/o giurisprudenziali.
Sentitamente ringrazio e saluto cordialmente.
Giovanni Monteleone
