Fusione di particelle e diritto di prelazione

[MARZO ZAGHETTO]

Buongiorno,
con la presente invio un quesito su una compravendita fatta circa due mesi fa da me e mia moglie.
Abbiamo comprato, senza preliminare, dopo una serie di accordi verbali un rustico con un cortile di pertinenza.
Premetto che il confinante è un coltivatore diretto e si è sempre rifiutato, negli anni precedenti, di acquistare il suddetto immobile e l’area esterna (anche a mezzo raccomandata A.R.).
La situazione a fine 2022 era che nella proprietà insistevano tre particelle di cui una era agricola; per motivi di natura fiscale e per l’integrità immobiliare il notaio che mi ha seguito ha fatto unire al geometra delle venditrici, PRIMA del rogito, le particelle e quindi la compravendita è stata fatta della particella derivata dalla fusione delle tre senza che venisse notificata al confinante la vendita di marzo 2023 (a detta del geometra e del notaio non serviva). Da febbraio 2023 al catasto la particella è unica con immobile (inagibile e disabitato) con il suo scoperto esclusivo.
Dopo due mesi dall’acquisto il confinante ha inviato a noi e alle due venditrici una lettera raccomandata A.R. indicando le sue intenzioni di esercitare una azione di riscatto perché la fusione, secondo lui, non pregiudica il suo diritto di prelazione.
Come ci dobbiamo comportare?
Grazie mille per l'aiuto.

 

[francesca63]

Come ci dobbiamo comportare?

Temo che dobbiate rivolgervi ad un avvocato, che verifiche la situazione complessiva.
Prima puoi comunque chiedere chiarimenti al notaio che ti ha seguito nell’acquisto.
La materia è complessa, e spesso conflittuale; impossibile rispondere da qui, senza documenti

 

[MARZO ZAGHETTO]

Il notaio ha risposto che la fusione delle particelle rende l'area appartenente al fabbricato. Il coltivatore diretto non ha fatto scrivere da un avvocato ma ha scritto di suo pugno. Io effettivamente ho comprato l'intera particella. Per quanto rigurda le metrature: la proprietà è di 1500mq e l'area di interesse del coltivatore diretto è di circa 400mq. Allego planimetrie di prima e dopo.

La particella di suo interesse sarebbe la 878 la quale a SW confina con un fossato mentre a NW c'è il terreno del coltivatore diretto.

 

[francesca63]

Il notaio ha risposto che la fusione delle particelle rende l'area appartenente al fabbricato.

Posso solo immaginare che abbia ragione, visto che è sua materia.
Dato che il confinante ti ha scritto privatamente, puoi attendere le sue eventuali mosse future.

 

[MauroScherlin]

Da quanto inviato appare evidente che la corte sia pertinenziale. Posto che la giurisprudenza è varia ed articolata mi sento di condividere quanto riferitoti dal Notaio.

 

[Jan80]

In realtà prevale lo stato di fatto dei luoghi rispetto al catasto, ancora di più se è avvenuta una variazione di recente. Il fabbricato sembra una casa colonica con annessi agricoli. Nella realtà di cosa si tratta? Come è stata accatastata?

Immagino ci si trovi in territorio rurale e non urbanizzato o urbanizzabile. Questo lo si può verificare in Comune.

Il terreno è tutto recintato assieme ai fabbricati?

La particella 878 è di fatto una corte/giardino o si tratta di un campo/orto?

 

[Giuseppe Di Massa]

Buongiorno,
con la presente invio un quesito su una compravendita fatta circa due mesi fa da me e mia moglie.
Abbiamo comprato, senza preliminare, dopo una serie di accordi verbali un rustico con un cortile di pertinenza.
Premetto che il confinante è un coltivatore diretto e si è sempre rifiutato, negli anni precedenti, di acquistare il suddetto immobile e l’area esterna (anche a mezzo raccomandata A.R.).
La situazione a fine 2022 era che nella proprietà insistevano tre particelle di cui una era agricola; per motivi di natura fiscale e per l’integrità immobiliare il notaio che mi ha seguito ha fatto unire al geometra delle venditrici, PRIMA del rogito, le particelle e quindi la compravendita è stata fatta della particella derivata dalla fusione delle tre senza che venisse notificata al confinante la vendita di marzo 2023 (a detta del geometra e del notaio non serviva). Da febbraio 2023 al catasto la particella è unica con immobile (inagibile e disabitato) con il suo scoperto esclusivo.
Dopo due mesi dall’acquisto il confinante ha inviato a noi e alle due venditrici una lettera raccomandata A.R. indicando le sue intenzioni di esercitare una azione di riscatto perché la fusione, secondo lui, non pregiudica il suo diritto di prelazione.
Come ci dobbiamo comportare?
Grazie mille per l'aiuto.

Purtroppo il diritto di prelazione per i terreni agricoli è regolato dalla legge e si può esercitare entro un certo termine dalla vendita, quindi non importa se prima non fosse interessato.
Passerei tutto ad un avvocato che cerchi un eventuale vizio formale, ma per il resto credo che il vicino abbia diritto di prelazione.

 

[MARZO ZAGHETTO]

Il discorso è diverso, la particella agricola non esiste più perchè fusa con le altre due e tutta l'area esterna risulta cortile esclusivo del fabbricato. La compravendita è stata fatta dell'intera proprietà (una particella) SENZA attribuire valore a ciascuna perchè al catasto non esistevano più ma una ed una soltanto.

In realtà prevale lo stato di fatto dei luoghi rispetto al catasto, ancora di più se è avvenuta una variazione di recente. Il fabbricato sembra una casa colonica con annessi agricoli. Nella realtà di cosa si tratta? Come è stata accatastata?

Immagino ci si trovi in territorio rurale e non urbanizzato o urbanizzabile. Questo lo si può verificare in Comune.

Il terreno è tutto recintato assieme ai fabbricati?

La particella 878 è di fatto una corte/giardino o si tratta di un campo/orto?

Nella realtà e per dare un'idea della situazione, siamo ad 800 mt dalla chiesa in una strada asfaltata con tutti i servizi (energia elettrica, acquedotto e gas). Il tutto costruito ante 1967 e la proprietà è inalterata da circa un secolo. Il fabbricato al catasto è in classe A03 (non rurale). I magazzini (di lamiera) sono praticamente dei garage e sono in classe C02. Tutta la proprietà era recintata con una rete che negli anni è caduta perchè la casa è disabitata da circa 15 anni ed ora sto provvedendo a sostituirla. Per quanto riguarda la EX particella agricola non era coltivata con alcuna coltura estensiva od orto ma è sempre stata giardino della casa con erba ''da tagliare''. Naturalmente due mesi fa quando sono entrato ho trovato una situazione di abbandono in cui ho dovuto tagliare infestanti ed erbacce, edera etc in tutta l'area della proprietà. Foto prima e dopo. Il capitello è di proprietà della casa costruito nel 1951 dal padre delle due signore (anziane) che ci hanno venduto il tutto. Anche se ha rilevanza parziale, il coltivatore diretto, che confina dalla parte interna del giardino (a sinistra guardando le foto), non ha mai mostrato interesse a comprare e addirittura nel 2017 non ha neanche risposto alla raccomandata dove gli veniva proposto l'acquisto per 90000 euro dell'intera proprità, anzi ha risposto solo verbalmente che avrebbe rogitato solo per 10000 euro compresa l'eliminazione della casa dal suolo.

 

[il_dalfo]

Mi chiedo: di chi è il fosso? Se si trattasse di un canale pubblico, i terreni sono da considerarsi NON confinanti tra loro (e quindi non ci sarebbe diritto di prelazione).

Son dell'idea che la fusione delle particelle sia stata una buona mossa e che effettivamente sia sufficiente per eliminare il diritto di prelazione/riscatto.

Come ci dobbiamo comportare?

Fategli scrivere direttamente dal notaio che ha rogitato (pagandolo per il servizio extra) in modo che il lagnante vicino abbia a mettersi zitto nell'immediato.

 

[Jan80]

Positivo il fatto che vi fosse un'unica recinzione, meglio se gli alberi che si vedono fossero sulla ex particella incriminata.
Certo però che se prima glielo avete chiesto, ora la fusione pare proprio una mossa ad arte per estromettere la prelazione agraria.